Không cho nộp tiền thuê đất 1 lần
“Tôi chưa bao giờ nghĩ muốn làm đúng luật lại khó đến thế”, bà Nguyễn Thị Hồng Thắm, Giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn An Hạ đã phải thốt lên như vậy tại cuộc họp về tiến độ thực hiện nhà máy giết mổ gia súc, gia cầm công nghiệp trên địa bàn TP.HCM, do Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Thành phố tổ chức mới đây.
Bà Thắm kể, dự án Nhà máy giết mổ gia súc Xuyên Á (huyện Củ Chi, TP.HCM) do Công ty An Hạ triển khai từ 5 năm trước theo chủ trương kêu gọi đầu tư của UBND TP.HCM. Sau nhiều lần gửi đơn thư khắp các sở, ban, ngành và UBND Thành phố để giải quyết vướng mắc liên quan thủ tục xin giấy phép xây dựng, đến ngày 14/10/2020, cơ quan này mới có quyết định cho Công ty An Hạ thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại xã Tân Phú Trung (huyện Củ Chi) để xây nhà máy.
“Thế nhưng, điều không ngờ tới là UBND TP.HCM lại yêu cầu chúng tôi đóng tiền thuê đất từng năm, chứ không cho phép đóng một lần theo tư vấn của Sở Tài nguyên và Môi trường. Quyết định này như ‘đòn kết liễu’ đối với Công ty, bởi nếu phải trả tiền thuê đất hàng năm tức là doanh nghiệp không thể đem dự án thế chấp ngân hàng vay vốn để hoàn thiện nhà máy”, bà Thắm ngao ngán nói và cho biết thêm rằng, trước đó, để đầu tư cơ sở hạ tầng và nhập khẩu máy móc, Công ty đã huy động toàn bộ nguồn lực đổ vào hơn 100 tỷ đồng từ năm 2018 đến nay, toàn bộ máy móc nhập về cũng trùm mền gần 2 năm qua. Nhiều lần gõ cửa Sở Tài nguyên và Môi trường, nhưng cán bộ cơ quan này luôn khẳng định rằng, quyết định của UBND TP.HCM không sai bởi luật cho phép cơ quan quản lý thu tiền thuê từng năm.
Trước phản ánh của bà Thắm, ông Đinh Minh Hiệp, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đề nghị đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường giải đáp. Tuy nhiên, người đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết chỉ là người đi thay, không có thẩm quyền quyết định!?
Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng cho rằng, việc không cho Công ty An Hạ nộp tiền thuê đất một lần là quá cứng nhắc, lý do bởi đất nơi xây dựng nhà máy là đất của Công ty An Hạ mua, bản chất là quyền sử dụng đất lâu dài của công ty tư nhân, chứ không phải đất Nhà nước cho thuê, nên Công ty An Hạ có quyền được đóng tiền thuê đất một lần.
Giá đất tăng phi mã
Trường hợp của công ty An Hạ chỉ là một trong số hàng trăm doanh nghiệp sản xuất khác trên địa bàn TP.HCM gặp phải.
Theo chia sẻ của các doanh nghiệp, Luật Đất đai (năm 2013) cùng các văn bản pháp lý hướng dẫn liên quan đều cho phép doanh nghiệp được chọn 1 trong 2 phương án đóng tiền thuê đất, hoặc có thể đóng một lần cho 50 năm, hoặc đóng tiền từng năm, nhưng để được thuận tiện, doanh nghiệp thường chọn phương án đóng tiền thuê đất một lần.
Trên thực tế, hầu hết các tỉnh, thành phố khác cũng đều cho phép doanh nghiệp đóng tiền thuê đất “một cục”, thế nhưng TP.HCM thì lại yêu cầu chỉ đóng tiền hàng năm mà không có sự giải thích thấu tình đạt lý.
Ngoài quy định tréo ngoe về đóng tiền thuê đất, một vấn đề khác cũng gây bức xúc cho các doanh nghiệp đó là giá thuê đất tăng quá cao, mà trường hợp của Công ty Minh Phát là một ví dụ.
Cụ thể, năm 2014, Công ty Minh Phát thuê gần 5.000 m2 đất trong Khu công nghiệp Tân Bình mở rộng của Công ty cổ phần Sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu dịch vụ và đầu tư Tân Bình, với thời hạn 50 năm, giá thuê 1.400 đồng/m2/năm. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, sau 2 lần tăng giá, giá thuê đất đã tăng lên đến 23.000 đồng/m2/năm, tức tăng tới hơn 16 lần.
Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản pháp lý hướng dẫn liên quan đều cho phép doanh nghiệp được chọn 1 trong 2 phương án đóng tiền thuê đất, hoặc có thể đóng một lần cho 50 năm, hoặc đóng tiền từng năm.
Ông Nguyễn Trung Hiếu, Giám đốc Công ty Minh Phát cho rằng, mức tăng giá như vậy là quá cao. Ông cho hay, bản thân không biết giá đất tăng theo quy định nào và vì không nắm rõ được lộ trình tăng giá đất của cơ quan quản lý nên doanh nghiệp không dám mở rộng nhà xưởng bởi không tính toán được chi phí đầu vào.
Trước thực tế trên, năm 2017, ông Hiếu đã làm đơn gửi UBND TP.HCM và Sở Tài nguyên và Môi trường xin được đóng tiền thuê đất 1 lần cho khoảng thời gian còn lại, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được câu trả lời chính thức.
Trong một trường hợp khác, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện chủ đầu tư một khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM cho biết, từ năm 1997, doanh nghiệp này được Thành phố giao đất để đầu tư hạ tầng và cho các doanh nghiệp sản xuất thuê lại theo đơn giá Nhà nước phê duyệt với giá thuê đất ổn định trong 5 năm đầu, sau 5 năm điều chỉnh một lần và mức tăng không quá 15% theo giá hợp đồng thuê đất.
Tuy nhiên, từ khi Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước ra đời, tiền thuê đất được giữ ổn định trong 5 năm đầu, sau 5 năm phải tính lại trên cơ sở tham chiếu giá thị trường của đất ở khu vực tiếp giáp.
Chính vì vậy, từ năm 2010 đến năm 2014, chủ đầu tư đã ký hợp đồng cho thuê lại đất với 5 doanh nghiệp khác theo đơn giá của Sở Tài nguyên và Môi trường tại thời điểm ký hợp đồng là 1.740 đồng/m2/năm. Đến tháng 10/2014, Sở Tài chính ban hành văn bản xác định đơn giá cho thuê đất tại khu công nghiệp chu kỳ 5 năm tiếp theo là 10.440 đồng/m2/năm. Đến năm 2018, đơn giá thuê đất điều chỉnh lần hai tăng lên 23.000 đồng/m2/năm.
Như vậy, chỉ sau 2 lần điều chỉnh, tiền thuê đất của các doanh nghiệp sản xuất tại khu công nghiệp đã tăng hơn 13 lần. Mức giá tăng nhanh và quá cao này khiến nhiều doanh nghiệp đang thuê đất trong khu công nghiệp không đồng ý nộp tiền thuê đất theo giá mới.
“Doanh nghiệp không xin giảm giá thuê, mà cần được cung cấp lộ trình tăng giá đất, cũng như cho phép doanh nghiệp đóng tiền thuê đất 1 lần để có thể chủ động tính toán chi phí đầu vào. Nếu cơ quan quản lý quá cứng nhắc trong việc áp dụng các thủ tục hành chính thì dễ dẫn đến khả năng doanh nghiệp sẽ đồng loạt chuyển nhà máy về các tỉnh lân cận để được thuận tiện hơn. Điều này đẩy các chủ đầu tư khu công nghiệp nơi đây đứng trước nguy cơ phá sản do không còn khách thuê”, đại diện chủ đầu tư khu công nghiệp này phản ánh.
