Doanh thu, lợi nhuận xuống dốc
Báo cáo ngành bất động sản nhà ở vừa được VIS Rating công bố cho thấy, lợi nhuận của các công ty phát triển bất động sản nhà ở niêm yết đã sụt giảm mạnh trong 9 tháng 2023 trong bối cảnh thị trường suy thoái.
Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản niêm yết giảm lần lượt 38% và 81% so với cùng kỳ năm trước, xuống mức thấp nhất trong sáu năm qua do hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm trong bối cảnh cung và cầu yếu.
 |
Lợi nhuận 9 tháng năm 2023 của các công ty bất động sản xuống thấp nhất 6 năm qua |
Chỉ một số ít chủ đầu tư như VHM, AGG, NLG và KDH ghi nhận tăng trưởng EBITDA (thu nhập trước lãi vay, thuế và khấu hao) trong 9 tháng 2023 nhờ bàn giao các dự án lớn có kết quả bán hàng tốt từ năm trước. Các dự án này nằm ở các thành phố loại 1 và vùng ngoại ô, nơi có nhu cầu nhà ở cao và không gặp trở ngại pháp lý.
“Dựa trên dữ liệu 9 tháng năm 2023, chúng tôi ước tính chỉ có khoảng 5 trong số 26 công ty trong phân tích này có khả năng đạt được mục tiêu lợi nhuận trong năm nay, mà đáng lưu ý là kế hoạch năm nay đã đã thấp hơn so với năm 2022”, VIS Rating nhận định.
Khả năng trả nợ suy giảm
Khả năng trả nợ của phần lớn các công ty tiếp tục suy giảm do đòn bẩy cao và dòng tiền yếu. Tổng nợ của các công ty phát triển bất động sản niêm yết đã giảm 16% trong 9 tháng đầu năm 2023 do trả các khoản nợ đến hạn, đồng thời hoạt động phát triển dự án chậm lại trong bối cảnh thị trường suy thoái và vướng mắc pháp lý.
Tuy nhiên, tỷ lệ nợ/EBITDA tiếp tục tăng do doanh thu và lợi nhuận suy yếu, dẫn tới EBITDA giảm tới 44%.
Trong khi đó, dòng tiền hoạt động kinh doanh đã giảm mạnh kể từ năm 2022 do hoạt động mở bán mới suy giảm, dẫn đến nguồn tiền mặt sụt giảm. Theo VIS Rating, tổng nguồn tiền mặt của các công ty đã giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. Ngoài ra, lượng trái phiếu đáo hạn lớn khoảng 114 nghìn tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2023-2024 cũng sẽ làm gia tăng rủi ro tái cấp vốn.
“Chúng tôi cho rằng khả năng trả nợ sẽ tiếp tục yếu do triển vọng lợi nhuận kém tích cực và nguồn tiền mặt sẽ vẫn ở mức thấp do căng thẳng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh”, VIS Rating đánh giá.
Trong bối cảnh này, tín hiệu tích cực của thị trường là khả năng tiếp cận vốn của ngành bất động sản đang dần cải thiện nhờ tín dụng kinh doanh bất động sản được mở rộng, bù đắp cho sự chậm lại của cho vay tiêu dùng bất động sản.
Các chủ đầu tư đã có nỗ lực trong việc cơ cấu lại danh mục dự án bất động sản thông qua M&A hoặc chuyển nhượng cổ phần, điều này tạm thời giúp các công ty khắc phục tình trạng thiếu thanh khoản. Đồng thời, các ngân hàng tư nhân đang cung cấp vốn để hỗ trợ các chủ đầu tư tái cơ cấu dự án và nợ, dẫn đến tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 22% trong 9 tháng đầu năm 2023.
 |
Phát hành trái phiếu bất động sản hồi phục tích cực trong quý III/2023 |
Phát hành trái phiếu bất động sản cũng tăng đáng kể 237% trong quý III/2023 từ mức đáy của quý trước đó. 78% lượng trái phiếu này được phát hành bởi VinGroup, Nam Long và Masterise. Các chủ đầu tư này đang triển khai các dự án tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, tiếp tục được hưởng lợi từ nhu cầu người mua nhà lớn.
 |
Danh sách 30 công ty bất động sản niêm yết được tính tới trong báo cáo của VIS Rating |
