Động lực lớn từ chính sách
Ông Nguyễn Thế Minh - Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) cho biết, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi với nhiều sự kỳ vọng.
Việc cả 3 luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng có hiệu lực từ 1/8/2024 đã tác động tích cực đến thị trường. Ở giai đoạn đầu của chu kỳ mới, các doanh nghiệp có lợi thế về quỹ đất và dòng tiền sẽ bứt phá mạnh mẽ khi các nút thắt pháp lý dự án dần được gỡ bỏ.
Theo chuyên gia YSVN, doanh nghiệp bất động sản giai đoạn này đang có nhiều yếu tố hỗ trợ: Một là động lực chính sách, các luật chuyên ngành có hiệu lực sớm mở ra cơ hội khơi thông dự án, tạo thêm nguồn cung mới; hai là mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp, giúp giảm áp lực chi phí lãi vay; ba là dòng vốn ngân hàng thời gian tới sẽ chảy vào nhóm bất động sản nhiều hơn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng cũng như giúp quá trình phục hồi diễn ra nhanh hơn.
“Sau thời điểm 1/8/2024, tính pháp lý của nhiều dự án bớt rủi ro hơn, giúp giảm nợ xấu phát sinh, từ đó ngân hàng sẽ giải ngân vào nhóm bất động sản nhiều hơn”, ông Minh nói.
Ở góc độ khác, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội phân tích, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì mỗi 5 năm như luật cũ.
Ngoài ra, Luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư, giúp đẩy nhanh quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, từ đó việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng hơn.
Dù vậy, theo chuyên gia Savills Hà Nội, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá bất động sản tăng. Do đó, trong thời gian ngắn, giá nhà ở nói chung và căn hộ nói riêng sẽ tiếp tục đi lên do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế.
Thống kê từ Savills Hà Nội cho thấy, nguồn cung mới căn hộ trong quý II/2024 tại Hà Nội giảm 34% theo quý và giảm 25% theo năm với khoảng 2.700 căn. Đáng chú ý, 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện hữu, hầu như không có dự án mới.
“Nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, có khoảng hơn 100.000 căn hộ từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại, các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ ở vùng ven được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại”, bà Vân nói.
Thời gian qua, thị trường đất nền Hà Nội chứng kiến cơn sốt cục bộ ở một số khu vực vùng ven sau các cuộc đấu giá đất nơi đây. Chẳng hạn, tại Hoài Đức ghi nhận mức giá trúng cao kỷ lục, từ giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2 đến giá trúng cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng/m2.
 |
Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi. |
Trả lời câu hỏi diễn biến trên liệu có làm dấy lên làn sóng sốt đất mới, chuyên gia YSVN cho rằng, thị trường bất động sản vốn có tính chu kỳ, không phân biệt vùng miền.
Sự phục hồi của thị trường xét theo phân khúc thường bắt đầu từ phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực như bất động sản nhà ở, chứ không phải phân khúc có tính đầu cơ như đất nền. Còn về khu vực, chu kỳ hồi phục sẽ xuất phát từ khu vực trung tâm rồi mới hướng ra vùng ven, mà không phải theo chiều ngược lại.
“Câu chuyện sốt đất cục bộ ở Hoài Đức nếu quan sát chúng ta có thể thấy đã từng diễn ra một vài lần trong các giai đoạn trước, nhưng chỉ trong thời gian rất ngắn. Do đó, tôi cho rằng, diễn biến này mang tính đầu cơ nhiều hơn”, ông Minh cho hay.
Sự tích cực lan tỏa
Thời gian qua, cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán cũng chứng kiến nhiều đợt sóng tăng mới của nhóm cổ phiếu địa ốc. Cổ phiếu nhóm ngành này gia tăng sức hút bởi có nhiều yếu tố tích cực từ cơ chế, chính sách đến hoạt động của doanh nghiệp.
Nhiều cổ phiếu có định giá thấp hơn giá trị sổ sách, trong khi có tiềm năng lớn về quỹ đất và khả năng phát triển dự án được nhà đầu tư quan tâm. Các cổ phiếu bất động sản hội tụ cả 2 yếu tố quỹ đất sạch lớn và dòng tiền tốt có thể kể đến là Vinhomes (VHM), Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG)…
Đưa ra khuyến nghị lựa chọn cổ phiếu bất động sản cho cơ hội tăng trưởng, ông Nguyễn Thế Minh cho rằng, nên ưu tiên lựa chọn cổ phiếu đầu ngành.
Ngoài ra, nhà đầu tư nên tìm kiếm các cổ phiếu đang có định giá thấp, nhất là những mã có định giá dưới 1 lần, tức thấp hơn giá trị doanh nghiệp, cộng thêm yếu tố doanh nghiệp đó có lợi thế về quỹ đất làm dự án và khả năng triển khai dự án tốt.
Chuyên gia YSVN cũng khuyến nghị, nhà đầu tư cần tránh cổ phiếu đầu cơ, chọn cổ phiếu có tính thanh khoản tốt. Từ đầu năm đến nay, cổ phiếu KDH tăng hơn 21%, PDR tăng hơn 12%, NLG tăng gần 16%... Dư địa tăng trưởng của nhóm bất động sản còn lớn khi mới ở đầu chu kỳ phục hồi.
Bộ Xây dựng cho biết, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có kế hoạch mở rộng quỹ đất để phát triển dự án nên cơ sở pháp lý, tính thanh khoản, tiền sử dụng đất… là những tiêu chí hàng đầu doanh nghiệp lựa chọn để đầu tư.
Các doanh nghiệp cũng tính toán kỹ hơn về phương án kinh doanh, tìm hiểu thị trường để làm sao các dự án hoàn chỉnh về mặt pháp lý, nộp đầy đủ tiền sử dụng đất và có thể đưa vào khai thác ngay.
Dự báo về xu hướng thị trường, chuyên gia YSVN cho rằng, thị trường bất động sản sẽ thực sự sôi động trở lại từ giữa năm 2025. Đây là giai đoạn nền kinh tế tăng trưởng ổn định hơn, thu nhập của người dân có xu hướng tăng dần và có nguồn thu nhập nhàn rỗi, từ đó tìm đến các kênh đầu tư tích lũy dài hạn như nhà đất…
“Cuối năm 2025, thanh khoản thị trường sẽ bật mạnh, đó là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt tăng trưởng”, ông Minh nhấn mạnh.
