Chạy đua tung sản phẩm ra thị trường
Hoạt động triển khai dự án, lên kế hoạch đưa sản phẩm ra thị trường đi kèm các chương trình khuyến mãi kích cầu đang được các chủ đầu tư phía Nam thúc đẩy. Từ đầu tháng 9/2024 tới nay, riêng tỉnh Bình Dương đã có hàng loạt dự án căn hộ lẫn nhà phố được công bố ra thị trường.
Cụ thể, trong tuần qua, Công ty C-Holdings phối hợp với đơn vị kinh doanh tiếp thị DKRS tổ chức lễ giới thiệu Khu căn hộ The Felix với mức giá công bố từ 1,48 tỷ đồng/căn kèm ưu đãi và quà tặng sở hữu gói nội thất cao cấp giá trị 200 triệu đồng.
Cũng trong thời gian này, Tập đoàn Danh Khôi cùng với các sàn môi giới triển khai bán sản phẩm của dự án căn hộ Astral Bình Dương và một dự án nhà phố tại thị trường này. Tương tự, Công ty Realty Holdings triển khai bán block Boulevard Royal (block B1 thuộc dự án Astral City) với giá dự kiến từ 39,9 triệu đồng/m2.
Ngày 10/9/2024, liên doanh Nhật Bản gồm Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group), TT Capital và Koterasu Group chính thức ra mắt dự án TT AVIO tại TP. Dĩ An với mức giá được công bố từ 1,23 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ. Dự án có quy mô gần 2.000 căn hộ có diện tích trung bình dưới 60 m2.
Trước đó, DKRA Realty - tổng đại lý tiếp thị và phân phối dự án căn hộ The Emerald 68 tọa lạc trên Đại lộ Bình Dương (phường Vĩnh Phú, TP. Thuận An) chính thức công bố dự án ra thị trường.
The Emerald 68 đang gây sự chú ý với mức giá công bố từ 1,68 tỷ đồng/căn với chính sách thanh toán 50% được nhận nhà. Ngân hàng BIDV hỗ trợ cho vay đến 70% giá trị căn hộ, cùng chương trình tài trợ lãi suất 0% và ân hạn gốc lên đến 30 tháng.
Ngoài những dự án kể trên, ước tính sẽ có hơn 10.000 căn hộ từ hàng chục dự án mới được công bố ra thị trường Bình Dương từ nay tới cuối năm 2024.
Tại Long An, tâm điểm đang được chú ý là SeaHodings dự kiến trong quý IV/2024 sẽ trình làng dự án Destino Centro nằm trên tuyến giao thông huyết mạch Quốc lộ 1A thuộc địa bàn tỉnh Long An, giáp ranh với TP.HCM có quy mô diện tích hơn 2,1 hecta, với hơn 2.000 căn hộ có mức giá trung bình khoảng 1,2 tỷ đồng/căn hướng đến đối tượng gia đình trẻ.
Bên cạnh những “sân sau” của TP.HCM như Bình Dương hay Long An, Bà Rịa Vũng Tàu cũng là thị trường “nóng” tại khu vực phía Nam.
Ngày 11/9/2024, TDG Group đã chính thức cho ra mắt sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng Tháp Polaris thuộc dự án The Maris tọa lạc ngay mặt tiền đường 3/2, TP. Vũng Tàu với quy mô khoảng 500 căn hộ, bán trung bình từ 75-85 triệu đồng/m2.
Ông Trần Hoài Bảo, Tổng giám đốc Công ty TPI - đơn vị phân phối chính thức dự án này cho biết, đây là mô hình căn hộ start-up đầu tiên tại Vũng Tàu dành cho khách hàng yêu biển vừa đáp ứng được yếu tố nghỉ dưỡng, vừa có khả năng khai thác được dòng tiền.
Một dự án khác tại TP. Vũng Tàu đang thu hút nhiều khách hàng quan tâm là dự án Vung Tau Centre Point. Đây là dự án căn hộ cao cấp sở hữu lâu dài hiếm hoi tại đây, dự kiến trong quý IV/2024 sẽ chào bán 200 căn hộ đầy đủ nội thất với nhiều chính sách kích cầu như miễn phí quản lý trong 2 năm, cam kết cho thuê thu nhập từ 12-16 triệu đồng/tháng…
Tại TP.HCM, sau thời gian khá im ắng kéo dài từ đầu năm nay, bước vào đầu tháng 9, nhiều dự án mới ở TP. Thủ Đức chuẩn bị công bố ra thị trường.
 |
Sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu sẽ có thanh khoản tốt. |
Đơn cử, dự án Foresta bao gồm dòng sản phẩm căn hộ và nhà phố do liên doanh Khang Điền và Kepple Land dự kiến tung sản phẩm từ đầu quý IV/2024, hay gần 500 căn hộ thuộc giai đoạn cuối dự án MT Eastmask do Công ty Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư cũng sẽ chào bán trong thời gian này.
Đáng chú ý, nhiều sàn giao dịch bất động sản gần đây bắt đầu nhận booking có hoàn lại của phân khúc căn hộ cao cấp thuộc dự án The Global City, quy mô 27 tòa tháp căn hộ hạng sang với khoảng 8.000 căn, dự kiến ra mắt trong quý IV/2024 với mức giá dự kiến từ 100-150 triệu đồng/m2.
Nỗi lo đầu ra
Có thể thấy, nguồn cung tại thị trường phía Nam sẽ tăng lên trong thời gian tới, song khảo sát thực tế cho thấy, mức độ hấp thụ của thị trường không đồng đều, có khu vực, dự án được đón nhận khá tốt, nhưng cũng có nơi gần như không bán được hàng.
Dẫn chứng từ thực tế thị trường căn hộ TP.HCM cho thấy, hầu hết dự án được mở bán trong thời gian qua đều có thanh khoản tốt và đến thời điểm hiện tại, phân khúc căn hộ có đủ pháp lý trong tầm giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như “tuyệt chủng”.
Với thị trường Bình Dương, đây là thị trường từ lâu được các chuyên gia nhận định là “sân sau” của TP.HCM trong xu thế giãn dân đô thị. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại TP.HCM ngày một khan hiếm, giá không ngừng tăng cao, việc nhiều người có nhu cầu nhà ở tìm mua nhà ở tại Bình Dương trở thành xu hướng tất yếu.
Từ năm 2023 trở về trước, nhiều dự án căn hộ tại Bình Dương, giáp ranh với TP.HCM có mức giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 được tiêu thụ rất nhanh, kể cả thời điểm thị trường khó khăn nhất.
Có thể kể đến một số dự án như khu căn hộ Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier hay Phú Đông Sky Garden do Phú Đông Group làm chủ đầu tư hầu như được bán hết trong thời gian ngắn. Qua khảo sát cho thấy, phần lớn cư dân sống tại các dự án căn hộ ở Bình Dương, nhưng làm việc ở TP.HCM.
Tuy nhiên, đó là chuyện của giai đoạn trước, còn hiện tại, thị trường căn hộ Bình Dương đang đối mặt với tình trạng “vừa thiếu, vừa thừa”: Thiếu ở đây là thiếu các dự án nằm giáp ranh với TP.HCM do quỹ đất cạn kiệt, các doanh nghiệp muốn phát triển dự án phải đi xa hơn, trong khi các dự án căn hộ ở xa TP.HCM lại không thu được khách hàng và đó là lý do gây thừa.
“Nhu cầu mua căn hộ ở Bình Dương thời gian qua cũng như sắp tới vẫn chủ yếu là người làm việc ở TP.HCM nhưng không có điều kiện mua nhà nên phải ‘dạt’ về đây. Do vậy, chỉ những dự án có vị trí thuận tiện di chuyển giữa 2 địa phương này mới nằm trong tầm ngắm của khách hàng, còn các dự án ở xa TP.HCM sẽ gặp khó khăn trong việc hàng, vì thường ở những nơi này, quỹ đất để xây nhà phố còn nhiều, giá còn hợp lý nên thay vì mua căn hộ, họ lựa chọn việc mua đất xây nhà”, ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cho hay.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển một dự án căn hộ tại Bình Dương thừa nhận rằng, dự án đang bán hàng rất chậm, nguyên nhân một phần do vị trí chưa thực sự thuận lợi, phần khác do áp lực cạnh tranh lớn và giá bán quá cao so với kỳ vọng của của khách hàng.
“Tuy nhiên, thà bán chậm chứ không thể giảm giá, vì giá đầu ra được doanh nghiệp dựa trên chi phí đầu vào, trong khi chi phí này của dự án hiện quá cao. Có thể việc bán hàng sẽ không nhanh, nhưng chắc chắn chắn giá sẽ khó giảm, thậm chí sẽ còn tiếp tục tăng theo thời gian”, vị này nói và cho biết thêm, chỉ riêng tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải đóng gần 33 triệu đồng/m2.
Ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time nhận định, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ bước sang một trang mới. Khác với trước đây, chỉ cần công bố dự án là bán được hàng, còn hiện nay, một dự án muốn có thanh khoản thì ngoài yếu tố giá cả, còn phải đảm bảo một loạt yếu tố mang tính quyết định khác như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư…
Do đó, trong thời gian tới, thị trường sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung - cầu, cơ cấu sản phẩm. Nghịch lý của thị trường hiện nay là thanh khoản thấp nhưng giá không ngừng tăng cao, mà nguyên nhân chính là do nguồn cung ngày càng khan hiếm.
“Đành rằng, nhu cầu nhà ở và đầu tư của thị trường ngày càng tăng, nhưng sự phân hóa sẽ rất rõ nét. Bởi vậy, làm thế nào để tạo được sản phẩm đáp ứng nhu cầu khắt khe của khách hàng là bài toán khó đối với các nhà phát triển bất động sản thời gian tới”, ông Tiến nói.
Dự án đáp ứng nhu cầu thực không lo bán không được
Thị trường bất động sản hiện nay là thị trường của nhu cầu thực. Có một thực tế là tại các thành phố lớn, đặc biệt như Hà Nội và TP. HCM, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, nhưng nguồn cung lại ít dần. Cách đây chừng 10 năm về trước, nhắc đến một số khu vực của TP.HCM như Thủ Đức, Nhà Bè, Gò Vấp..., nhiều người hay nói đó là vùng ven, phải đi xa, nhưng giờ trở thành khu vực trung tâm và giá cả thì ngày càng cao vút.
Thực tế này cho thấy, tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm thay đổi rất nhiều. Không chỉ với TP.HCM, xu hướng này thời gian tới sẽ lặp lại với các khu vực lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai…, nhu cầu nhà ở có xu hướng ngày càng xa trung tâm. Hiện nay, SeaHoldings đang triển khai dự án căn hộ Destino Centro có mức giá phù hợp với các gia đình trẻ. Tôi tự tin rằng, với dự án làm tốt, đáp ứng nhu cầu thực sẽ không lo không bán được hàng.
Doanh nghiệp muốn bán giá thấp nhưng không thể
Hơn ai hết, các chủ đầu tư đều muốn bán giá thấp để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, nhưng quả thực giai đoạn này không thể làm được. Bởi ngay trong giai đoạn thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào đều đi lên. Trong khi đó, để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án thời điểm hiện tại là vô cùng khó. Các khu vực lân cận TP.HCM đều không còn quỹ đất, mà ngày càng phải đi xa hơn, chưa kể thủ tục hoàn thiện một dự án kéo dài nhiều năm với hàng loạt chi phí không ngừng tăng cao. Riêng tiền sử dụng đất, cách đây vài năm chỉ phải đóng chưa đến 20 tỷ đồng cho một dự án tầm trung, nhưng nay tăng hơn 4 lần lên hơn 80 tỷ đồng, đó là chưa kể hàng loạt chi phí “không tên” khác.
Thị trường sẽ đi theo từng con sóng
Nhìn rộng trên bình diện thế giới, mỗi lần khủng khoảng diễn ra là dòng tiền đầu tư bên ngoài sẽ được rút về trong nước, về nơi an toàn trú bão. Ở Việt Nam, tôi nghĩ cũng có một dòng tài chính chi phối tương tự như vậy trong giới đầu tư, nhất là các nhà đầu tư phía Bắc. Khi thị trường có nhiều cơ hội thì dòng tiền đó chảy đi khắp nơi trên cả nước để sinh lời nhanh.
Nhìn lại thị trường địa ốc trong nhiều giai đoạn, chúng ta thấy, ở mỗi giai đoạn luôn hình thành nên những con sóng. Có giai đoạn, các địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… hút dòng tiền đầu tư rất lớn, sau đó sóng đầu tư lại chuyển sang Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết, Quy Nhơn, Bảo Lộc… Khi thị trường hết sóng, dòng tiền đầu tư lại rút về trú ẩn nơi an toàn nhất là khu vực trung tâm các đô thị lớn và phân khúc nhà ở thực.
Nhà đầu tư phía Bắc thường có tiền mặt dồi dào, họ rút về trung tâm Hà Nội tạo được sóng, kéo theo tâm lý đám đông. Còn miền Nam thì dựa vào sức mua và sức khỏe doanh nghiệp sản xuất, trong khi nhóm doanh nghiệp này chỉ mới phục hồi, sức mua thị trường còn yếu… nên chưa có dòng tiền dư dả để đầu tư nhiều vào bất động sản.
Sức hấp thụ của thị trường có sự chọn lọc
Hiện tại, so với thị trường phía Bắc, thị trường bất động sản phía Nam phục hồi chậm hơn, nhưng so với năm trước, thị trường đã tốt hơn nhiều và đang có sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nếu như năm 2023, thị trường gần như tê liệt, hầu hết sản phẩm đều không bán được, bất kể là sản phẩm tốt hay không tốt. Nhiều doanh nghiệp môi giới không còn trụ nổi phải sa thải hàng loạt nhân viên, chỉ giữ lại ít nhân sự chủ chốt. Tuy nhiên, từ đầu năm 2024, thị trường bắt đầu khởi sắc, các doanh nghiệp môi giới bán được hàng, có doanh thu và dòng tiền tốt để củng cố bộ máy nhân sự.
Thời điểm này là cột mốc đánh dấu sự phát triển của thị trường bất động sản trong một chu kỳ mới. Theo đó, sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sẽ sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi, thị trường thị sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu và đặc biệt là yếu tố đảm bảo tình trạng pháp lý. Thị trường sẽ có sự thay đổi lớn, không chỉ với các nhà đầu tư cá nhân, mà cả với các chủ đầu tư lẫn doanh nghiệp môi giới, để có thể thích ứng và tồn tại trong bối cảnh mới.
