Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp vẫn duy trì mức tích cực. Ảnh: Lê Toàn
Hàng ngàn tỷ đồng doanh thu chưa hoạch toán
Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung vẫn còn nhiều khó khăn, phân khúc bất động sản công nghiệp đang nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi vẫn duy trì được khả năng tăng trưởng trong dài hạn, tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp (KCN) vẫn duy trì mức tích cực.
Nằm trong top đầu doanh nghiệp ghi nhận doanh thu chưa thực hiện trên ngàn tỷ đồng là Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG với 10.591 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền này đều là doanh thu nhận trước tiền thuê đất, nhà xưởng và phần lớn ghi nhận trong dài hạn. Ngoài ra, Công ty cũng có 221 tỷ đồng từ người mua trả tiền trước ngắn hạn, là khách hàng tại các dự án KCN: Phước Đông (Tây Ninh), Đông Nam và Lê Minh Xuân 3 (TP.HCM), Lộc An - Bình Sơn (Đồng Nai)...
Tương tự, Tổng công ty Sonadezi cũng ghi nhận hơn 4.900 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn, đa phần là doanh thu nhận trước cho thuê đất, hạ tầng KCN. Ngoài ra, các doanh nghiệp thành viên của Sonadezi cũng ghi nhận lượng lớn doanh thu chưa thực hiện, như Sonadezi Giang Điền (2.529 tỷ đồng), Sonadezi Long Thành (727 tỷ đồng), Sonadezi Long Bình (509 tỷ đồng), Sonadezi Châu Đức (231 tỷ đồng)…
Không thua kém nhiều so với Sonadezi, Tổng công ty IDICO cũng có hơn 4.700 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, mặc dù khoản mục này vào đầu năm 2022 là hơn 6.000 tỷ đồng, do ghi nhận doanh thu từ các dự án KCN Nhơn Trạch 5, Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng và Hựu Thạnh.
Ngoài ra, trong danh sách doanh nghiệp bất động sản KCN phía Nam có “của để dành” ngàn tỷ đồng còn có Tổng công ty Tín Nghĩa (4.680 tỷ đồng), Nam Tân Uyên (3.095 tỷ đồng), Viglacera (2.790 tỷ đồng)... Trong khi đó, một số doanh nghiệp có tên tuổi lớn lại chỉ ghi nhận khoản “doanh thu chưa thực hiện dài hạn” khá khiêm tốn, như Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (10 tỷ đồng), Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (7 tỷ đồng), Công ty cổ phần Long Hậu (2 tỷ đồng).
Mở rộng quỹ đất, tăng đầu tư
Việc sở hữu lượng lớn doanh thu chưa được được hạch toán đã mang lại cho các doanh nghiệp nhiều lợi thế. Bên cạnh việc sẽ ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán, trước mắt, không ít doanh nghiệp đã sử dụng nguồn vốn dồi dào này để mở rộng quỹ đất, sửa chữa tài sản cố định dở dang, thậm chí là dùng các khoản tiền nhàn rỗi để đầu tư vào nhiều kênh khác nhau.
Chẳng hạn, IDICO dù đang sở hữu hơn 10 KCN với tổng diện tích lên đến 3.267 ha tại các vị trí chiến lược ở các khu vực trọng điểm phía Bắc (Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình) và phía Nam (Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An), trong đó còn hơn 754 ha quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại 5 dự án KCN (Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Cầu Nghìn, Quế Võ), nhưng vẫn rất tích cực đầu tư mở rộng diện tích đất công nghiệp.
Đại diện IDICO cho biết, Công ty luôn chủ động tìm kiếm mở rộng quỹ đất với tiêu chí “2 héc-ta mới cho mỗi héc-ta được bán ra” nhằm duy trì động lực tăng trưởng trưởng trung và dài hạn với mục tiêu sẽ bổ sung 1.400 ha cho giai đoạn 2023 - 2024. Tính đến cuối tháng 6/2022, IDICO ghi nhận hơn 5.300 tỷ đồng cho phí đầu tư dở dang tại các dự án KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Cầu Nghìn.
Tổng công ty Viglacera đang ghi nhận khoảng 4.699 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang tại các dự án KCN Yên Mỹ, Yên Phong II, Thuận Thành giai đoạn I...
Trong kế hoạch kinh doanh đã công bố trước đó, Viglacera dự kiến chuẩn bị đầu tư và triển khai đầu tư mới khoảng 2.000 ha KCN trong giai đoạn 2022 - 2023. Trong đó, Viglacera đang triển khai thủ tục chuẩn bị đầu tư các KCN mới như: Đông Mai mở rộng (Quảng Ninh, 145 ha); Tiền Hải mở rộng (Thái Bình, 329 ha); Phú Hà mở rộng (Phú Thọ, 100 ha); Đồng Văn 4 mở rộng (Hà Nam, 300 ha); Phong Điền - Khu A (Thừa thiên Huế, 20 ha).
Cùng với việc đầu tư quỹ đất, mở rộng các KCN, một số doanh nghiệp cũng đổ tiền đầu tư các mảng khác. Chẳng hạn, với Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG, bên cạnh khoản tiền 2.500 tỷ đồng là chi phí sản xuất dở dang chủ yếu ở các KCN Phước Đông Bời Lời, Đông Nam…, doanh nghiệp này còn có khoản đầu tư tài chính 5.066 tỷ đồng cùng 5.340 tỷ đồng bất động sản đầu tư, chiếm 55% tổng tài sản doanh nghiệp. Trong đó, 370 tỷ đồng là đầu tư vào cổ phiếu các doanh nghiệp cùng nhóm.
Công ty Nam Tân Uyên cũng đang ghi nhận 214,5 tỷ đồng tài sản dở dang dài hạn. Trong đó, chi phí xây dựng cơ bản dở dang cho Dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II vẫn ghi nhận 170,9 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp này còn chi 2.555 tỷ đồng để đầu tư tài chính, chiếm 59% tổng tài sản của doanh nghiệp.
Nếu như khả năng bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản dân dụng thường được thể hiện qua việc tăng/giảm lượng “người mua trả tiền trước”, thì với các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, khả năng bán hàng lại thể hiện trong khoản “doanh thu chưa thực hiện dài hạn”. Các nhà đầu tư ví von rằng, đây là “của để dành” của doanh nghiệp, bởi nó sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán.
