Dự án kéo dài, chủ đầu tư “đổi vai”
Năm 2009, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 (Công ty 584) và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Lilama SHB (Công ty Lilama SHB, nay là Công ty cổ phần Phú Mỹ Trung Việt) “bắt tay” hợp tác đầu tư để xây dựng hai dự án là Khu dân cư Lilama 584 City Nguyễn Oanh, diện tích 29.730,3 m2 (còn gọi là dự án 584 Lilama SHB Plaza) và Khu dân cư Lilama 584 Buiding Trịnh Đình Trọng (còn gọi là dự án 584 Lilama SHB Building).
Ban đầu, tổng mức giá trị hai dự án là 600 tỷ đồng với tỷ lệ góp vốn: Công ty 584 là 70% và Công ty Lilama SHB là 30%. Tháng 12/2009, hai biên ký kết phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá trị góp vốn là 400 tỷ đồng, mỗi công ty chiếm tỷ lệ 50%.
Công ty 584 góp vốn quyền sử dụng đất diện tích 24.472,55 m2 (giá trị 300 tỷ đồng) và quyền sử dụng đất diện tích 4.588,83 m2 (giá trị 100 tỷ đồng); tổng giá trị góp vốn là 400 tỷ đồng. Công ty Lilama SHB cam kết góp vốn 420 tỷ đồng, sau đó giảm còn 200 tỷ đồng.
Công ty 584 thừa nhận là chủ đầu tư hai dự án trên và ngày 24/7/2009 ký hợp đồng ủy quyền cho Công ty Lilama SHB được quyền thay mặt và nhân danh Công ty 584 điều hành, giám sát các hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh hai dự án. Công ty Lilama SHB được phép sử dụng toàn bộ hồ sơ pháp lý của hai dự án, lập phương án vay vốn để đầu tư và dùng tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai của hai dự án để thế chấp, cầm cố đảm bảo nợ vay của ngân hàng, nhằm phục vụ đầu tư kinh doanh.
Từ năm 2011 - 2014, Công ty Lilama SHB đã ký hợp đồng vay ngân hàng số tiền 559,9 tỷ đồng. Ngoài vốn vay, Công ty còn huy động vốn từ khách hàng bằng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai và 6 trường hợp ký hợp đồng hợp tác đầu tư. Tại dự án 584 Lilama SHB Buiding, Công ty đã bán 347 căn hộ, tương ứng 300 hợp đồng và 300 khách hàng, thu được 150,6 tỷ đồng. Với dự án 584 SHB Plaza, Công ty bán 187 căn hộ cho 127 khách hàng, thu được 28,6 tỷ đồng.
Tổng số tiền Công ty Lilama SHB đầu tư vào các dự án là 739,2 tỷ đồng, gồm tiền vay ngân hàng (559,9 tỷ đồng) và tiền thu của khách hàng (179,2 tỷ đồng).
Những ngày đầu, Công ty trực tiếp triển khai hai dự án trên bằng nguồn tiền vay và tiền thu khách hàng. Đến tháng 4/2013, Công ty ngừng thi công dự án 584 Lilama SHB Plaza. Thời điểm này, các khách hàng bắt đầu khiếu nại, tố cáo. Công ty Lilama SHB và Công ty 584 đã chấm dứt hợp đồng hợp tác. Công ty Lilama SHB bàn giao nguyên trạng cho Công ty 584 trực tiếp quản lý điều hành dự án. Từ khi nhận bàn giao, thực chất, chủ đầu tư không xây dựng thêm và đến nay chưa thi công. Ngày 9/4/2014, Công ty 584 bàn giao lại dự án cho Công ty Lilama SHB theo đúng nguyên trạng. “Đổi vai”, nhưng khi nhận lại, Công ty Lilama SHB cũng không triển khai thêm, mà bàn giao nguyên trạng dự án cho ngân hàng để cấn trừ nợ.
Dự án 584 Lilama SHB Building cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Năm 2013, khi hai chủ đầu tư chấm dứt hợp tác thì dự án vẫn còn dang dở. Mặc dù đã thu tiền của khách hàng, nhưng Công ty Lilama SHB bàn giao lại dự án cho Công ty 584. Tại Block A, Công ty 584 đã xây dựng xong phần thô đến tầng 20, cất nóc và đang xây dựng hoàn thiện. Còn Block B hiện vẫn chưa được xây dựng do Công ty Lilama SHB không thanh toán cho nhà thầu thi công và nhà thầu không bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Tại dự án này, Công ty 584 mới hoàn trả cho khách hàng số tiền 30,7 tỷ đồng.
Dự án bị “đắp chiếu”, không có căn hộ bàn giao, nên những khách hàng chưa nhận được tiền đã khởi kiện các chủ đầu tư ra tòa án. Năm 2017, có 74 khách hàng thuộc hai dự án trên đã làm đơn tập thể ra Tòa án nhân dân quận Gò Vấp (TP.HCM) để giải quyết.
Ý kiến của khách hàng chia thành hai nhóm yêu cầu chủ đầu tư phải liên đới có trách nhiệm bàn giao căn hộ. Trường hợp không có căn hộ thì phải hoàn lại tiền, cộng tiền lãi phát sinh. Một số người sau đó chỉ yêu cầu đòi lại tiền.
Lật kèo, đùn đẩy trách nhiệm
Tại dự án 584 Lilama SHB Plaza, sau những phản ánh của khách hàng, năm 2016, Đoàn Thanh tra TP.HCM đã làm việc với chủ đầu tư. Công ty Lilama SHB cam kết chịu trách nhiệm giải quyết quyền lợi cho các khách hàng.
Quá trình giải quyết tại tòa án, Công ty Lilama SHB cho biết, theo thỏa thuận cam kết, ông Lê Tấn Hòa, Giám đốc Công ty đã đồng ý bán tài sản riêng là các mảnh đất xung quanh dự án cho ngân hàng. Số tiền bán được, Công ty sẽ vay lại để hoàn trả tiền cho khách hàng. Công ty cho hay, có khách hàng mua các mảnh đất đó và đề nghị đưa ông Hòa vào tham gia tố tụng.
Còn tại dự án 584 Lilama SHB Building, hai doanh nghiệp hứa hẹn sẽ thanh toán 50%, số còn lại sau khi thống nhất danh sách, khách hàng của ai thì bên đó sẽ chịu trách nhiệm thanh toán. Sau đó, chủ đầu tư bất ngờ lật kèo, không đồng ý yêu cầu khởi kiện của khách hàng vì cho rằng, Công ty Lilama SHB ký hợp đồng và nhận tiền. Trong khi đó, Công ty Lilama SHB cho rằng, hợp đồng ký kết với khách hàng là hợp đồng hợp tác, lời ăn lỗ chịu.
Cấp sơ thẩm đã tuyên chấp nhận đơn khởi kiện của các khách hàng, buộc Công ty 584 và Công ty Lilama SHB có nghĩa vụ liên đới bàn giao căn hộ cho khách hàng. Trường hợp không bàn giao căn hộ, hai doanh nghiệp phải liên đới thanh toán số tiền khách hàng đã nộp tiền.
Ngay sau đó, Công ty 584 kháng cáo bản án vì hai dự án đã dừng thi công từ năm 2013, các bên liên quan đã chuyển giao tài sản cho ngân hàng bán tài sản để thu hồi nợ. Tòa án sơ thẩm tuyên Công ty giao căn hộ là không có cơ sở.
Năm 2018, vụ việc được Tòa án nhân dân TP.HCM xét xử theo quyết định phúc thẩm. Bản án phúc thẩm quyết định, hủy bản án trên với lý do cấp sơ thẩm vi phạm tố tụng.
Đoạn trường đòi tiền
Tòa án nhân dân quận Gò Vấp đã thụ lý giải quyết yêu cầu khởi kiện của 76 khách hàng. Đa phần các khách hàng đều yêu cầu bàn giao căn hộ và bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư chậm bàn giao. Cấp phúc thẩm nhận định, đối tượng tranh chấp là bất động sản nên theo Bộ luật Tố tụng dân sự sẽ do tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Vụ án liên quan đến hai dự án tại hai quận khác nhau là quận Gò Vấp và quận Tân Phú, cấp sơ thẩm không tách các nguyên đơn mà giải quyết gộp là không đúng thẩm quyền.
Mặt khác, một số nguyên đơn mua căn hộ thuộc dự án 584 Lilama SHB Building có yêu cầu thanh toán tiền thì có quyền lựa chọn tòa án giải quyết, hoặc là nơi thực hiện hợp đồng hoặc là nơi một trong các bị đơn đặt trụ sở công ty.
Như vậy, với quyết định của bản án phúc thẩm, vụ án trên sẽ phải “chẻ” thành những vụ việc đơn lẻ và giải quyết tại các tòa án quận, huyện khác nhau.
Cần làm rõ hợp đồng ủy quyền
Ý kiến của các khách hàng là yêu cầu hai doanh nghiệp phải liên đới có trách nhiệm, hoặc giao căn hộ, hoặc trả tiền, nhưng việc giải quyết có thể không dễ dàng. Theo Công ty 584, Công ty Lilama SHB đã huy động vốn từ khách hàng khi chưa làm xong phần móng và cũng không báo cáo với chủ đầu tư.
Quá trình triển khai dự án, hai doanh nghiệp liên tục “đổi vai” nhau. Như vậy, có sự tranh chấp việc ai sẽ là chủ thể để giải quyết quyền lợi các khách hàng. Ngoài hợp đồng hợp tác, hai bên còn có hợp đồng ủy quyền. Trách nhiệm chính thuộc về ai? Bên nhận ủy quyền có thực hiện công việc vượt quá phạm vi ủy quyền hay không?
Tòa án nhân dân TP.HCM nhận định, cần phải thu thập, đối chiếu, kiểm tra các chứng từ trong quá trình thực hiện dự án cũng như hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp, xác định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên, từ đó mới có cơ sở giải quyết vụ án theo thủ tục chung.
