Bức tranh thiếu gam màu sáng
Tính đến 4/5/2023, có 523 tổ chức phát hành trái phiếu phi ngân hàng với tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành là 766.500 tỷ đồng, trong đó 220 tổ chức phát triển bất động sản với tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành là 397.700 tỷ đồng.
Hầu hết trái phiếu bất động sản được phát hành bởi các công ty chưa đại chúng, thông qua phát hành riêng lẻ, với 111 tổ chức phát hành vào năm 2020 và cao nhất là 174 tổ chức phát hành vào năm 2021, sau đó chỉ còn 58 vào năm 2022.
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn kéo dài, các sự kiện vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp có xu hướng gia tăng. Lĩnh vực bất động sản có số lượng tổ chức phát hành vỡ nợ lớn nhất (56/98), tỷ lệ vỡ nợ cao nhất và giá trị trái phiếu lưu hành lớn nhất (gần 400.000 tỷ đồng, tương đương 3,7% dư nợ cho vay của cả nước và chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành).
Hiệu suất thu nhập của các nhà phát triển bất động sản có xu hướng giảm kể từ quý I/2022. Tính riêng quý I/2023, doanh thu thuần giảm 45,7% và thu nhập ròng giảm 70,5% so với cùng kỳ. Nhiều dự án bất động sản vẫn còn vướng thủ tục pháp lý và thiếu vốn khi ngân hàng hạn chế cho vay, khiến việc bán hàng bị trì hoãn. Ngoài ra, hầu hết nguồn cung trên thị trường được tạo thành từ các bất động sản cao cấp và khu nghỉ dưỡng, chiếm hơn 70%, nhu cầu mua thấp nên doanh nghiệp càng khó xoay xở.
Điểm tích cực là ngành ngân hàng có chính sách giãn, hoãn nợ, việc này có ý nghĩa quan trọng đối với các tổ chức phát hành trái phiếu có vấn đề, dù lãi suất gia hạn nợ thường cao hơn từ 1 - 3%/năm. Bên cạnh đó, không ít tổ chức phát hành cấp đầu tư (trái phiếu được xếp hạng từ trung bình trở lên) đã và đang thực hiện giảm áp lực nợ vay bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn.
 |
Cần mở nhiều “ổ khóa” để thị trường trái phiếu rộng cửa trở lại |
Các kịch bản vỡ nợ trái phiếu
Hiện tại, một số doanh nghiệp đã triển khai phát hành trái phiếu trở lại và ghi nhận kết quả khá tích cực với sự tham gia của các nhà đầu tư phi ngân hàng và lãi suất thấp hơn trước.
Mặc dù vậy, với kết quả kinh doanh kém khả quan của lĩnh vực bất động sản trong những quý gần đây và điều kiện cho vay chặt chẽ của ngành ngân hàng, các doanh nghiệp địa ốc vẫn đối diện với nhiều khó khăn.
Theo nghiên cứu của chúng tôi, có 4 yếu tố tác động đáng lưu ý với lĩnh vực bất động trong thời gian tới. Thứ nhất là chính sách về bất động sản (như thu hồi đất), về phát hành trái phiếu, về tín dụng ngân hàng. Thứ hai là doanh số nhà ở hàng tháng và tình hình giao dịch trên thị trường thứ cấp. Thứ ba là hiệu suất thu nhập của các doanh nghiệp, lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng. Thứ tư là cơ chế thị trường trong tái cơ cấu nợ, mua bán - sáp nhập và chuyển nhượng dự án.
Hệ thống ngân hàng có thể gánh chịu tổn thất do vỡ nợ trái phiếu đối với môi trường tín dụng hiện tại. Tỷ lệ thay đổi đối với tỷ lệ nợ xấu hiện nay từ 0,4 - 3,5%, tùy thuộc vào các giả định, bao gồm cả chính sách can thiệp của cơ quan quản lý.
Chúng tôi xây dựng 3 kịch bản về vỡ nợ trái phiếu đến cuối năm 2023 như sau:
Chất lượng tín dụng của các nhà phát triển bất động sản suy yếu do vấn đề thanh khoản và lợi nhuận sụt giảm.
Kịch bản thấp: Tỷ lệ vỡ nợ đối với trái phiếu bất động sản ở mức 30% và phần lớn trái phiếu được cơ cấu lại bằng cách gia hạn đến 2 năm theo quy định của Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
Kịch bản cơ sở: Tỷ lệ vỡ nợ của trái phiếu bất động sản tăng lên 40%, với số lượng hạn chế các trái phiếu cơ cấu thành công. Thông tư 16/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua bán trái phiếu doanh nghiệp đã được sửa đổi, nhưng chỉ một số ít tổ chức phát hành sẽ được tái cấp vốn bởi ngân hàng. Quá trình pháp lý và cấp phép dự án bất động sản đã được nối lại, nhưng số lượng dự án sẽ rất chọn lọc và chỉ các nhà phát triển bất động sản lớn mới được hỗ trợ. Một số tổ chức phát hành tốt có thể phát hành trái phiếu, kể cả chào bán ra công chúng.
Kịch bản xấu: Tỷ lệ vỡ nợ trái phiếu tăng lên 50% (như Trung Quốc), ảnh hưởng không nhỏ đến các ngân hàng, bởi chất lượng tín dụng của các nhà phát triển bất động sản suy yếu do vấn đề thanh khoản và lợi nhuận sụt giảm, khoản vay mua nhà đã hết thời hạn ưu đãi và đến hạn phải trả gốc và lãi, trong bối cảnh thu nhập của người mua nhà giảm, đó là chưa kể vỡ nợ chéo từ trái phiếu bất động sản.
Theo nghiên cứu gần đây của FiinRatings về chất lượng tín dụng của ngân hàng, nợ xấu có khả năng tiếp tục gia tăng trong tương lai gần, nhất là các ngân hàng tư nhân có tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản cao. Một số ngân hàng có tỷ suất lợi nhuận cao nhưng tỷ trọng các khoản cho vay bất động sản lớn vẫn có thể bị ảnh hưởng, tác động đáng kể hơn đến chất lượng tài sản.
Lĩnh vực bất động sản có số lượng tổ chức phát hành vỡ nợ trái phiếu lớn nhất.
Cần tháo thêm nút thắt
Chính sách giãn, hoãn nợ đối với tín dụng ngân hàng theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN và tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP có ý nghĩa quan trọng trong việc giảm áp lực nợ đến hạn cho các tổ chức phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, về bản chất, chất lượng tín dụng của doanh nghiệp không thay đổi.
Bởi vậy, để khơi thông dòng vốn cho các nhà phát triển bất động sản, sự hỗ trợ về mặt pháp lý và đẩy nhanh quy trình cấp phép dự án là yếu tố quan trọng nhất giúp các nhà phát triển dự án bất động sản có thể vay vốn trở lại, tạo cơ hội “hạ cánh mềm”. Trong thực tế, các vấn đề pháp lý vẫn đang là điểm nghẽn không chỉ đối với khả năng vay vốn ngân hàng, mà còn đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
