Thị trường năm 2024 cũng được dự báo có sự phân hóa rõ nét ở các phân khúc sản phẩm, đòi hỏi các bên cần có chiến lược phù hợp. Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận góc nhìn của “người trong cuộc” xung quanh về vấn đề này.
Năm 2024, thị trường địa ốc sẽ sôi động hơn ở hầu hết các phân khúc
 |
| Ông Phùng Trung Kiên, người sáng lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam Holdings Inc |
Tôi cho rằng năm 2024 sẽ là “Mùa Xuân chứng khoán”, đến từ các yếu tố lãi suất giảm, bất động sản sôi động trở lại, chính sách tiền tệ nới lỏng, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công... Trong điều kiện như vậy, những ngành nghề như chứng khoán sẽ “bắt sóng” và tăng giá trước tiên, sau đó là bất động sản, xây lắp, thép, kim loại công nghiệp, bất động sản công nghiệp, ngân hàng… Đây cũng là những lĩnh vực mang đến nhiều cơ hội cho nhà đầu tư.
Điểm đáng chú ý, năm 2024 sẽ là năm có nhiều sự thay đổi lớn về chính sách tiền tệ theo hướng nới lỏng ở hầu hết các nền kinh tế lớn và điều này cực tốt cho Việt Nam. Mỹ sẽ giảm lãi suất, kéo theo đó là các nền kinh tế lớn khác như châu Âu, Nhật Bản, Trung Quốc… cũng “hòa chung xu hướng”, thay vì vẫn neo ở mức cao như hiện nay.
Với những chuyển biến trên, cùng với các tác động tích cực từ bối cảnh vĩ mô: Hành lang pháp lý được hoàn thiện hơn, vốn FDI tăng mạnh…, tôi cho rằng, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn ở hầu hết các phân khúc trong năm nay.
Ngoài ra, đầu tư công vẫn là động lực và được thúc đẩy mạnh trong năm 2024. Có một điểm cần nhấn mạnh đó là dù vốn đầu tư công năm 2023 được giải ngân khá tốt, nhưng do thị trường bất động sản chưa ấm trở lại, cùng với việc mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp bị chững lại nên mức độ lan tỏa của đầu tư công chưa như mong đợi. Tuy nhiên, sang năm 2024, các yếu tố vĩ mô sẽ hỗ trợ tốt hơn thì hiệu ứng từ đầu tư công cũng sẽ rõ nét hơn. Theo đó, sự phục hồi của thị trường địa ốc và cơ hội cho nhà đầu tư cũng lớn hơn.
Hướng tới thị trường thứ cấp do thị trường sơ cấp khan cung, giá cao
 |
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội |
Nguồn cung nhà ở sẽ được cải thiện đáng kể trong năm 2024, nhưng tình trạng khan hiếm kéo dài đã đẩy giá nhà lên cao, nhất là trên thị trường sơ cấp. Trong giai đoạn 2014-2023, thị trường nhà ở chứng kiến nguồn cung sụt giảm mạnh nhất trong năm 2023, kết hợp với chi phí đầu vào phát triển dự án tăng mạnh khiến cho khoảng giá phổ biến tiếp tục neo cao.
Dữ liệu từ Savills cho thấy, năm 2023, giá căn hộ phổ biến từ 51-70 triệu đồng/m2, tăng 24% theo năm và chiếm 63% nguồn cung mới. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.
Điều tương tự cũng diễn ra với phân khúc nhà ở thấp tầng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất; liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất; shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.
Trong bối cảnh đó, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp với nhiều sự lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi mét vuông đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%; liền kề thứ cấp thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp thấp hơn sơ cấp là 40%.
Bối cảnh thị trường bất động sản đã tốt hơn
 |
PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh chuyên gia kinh tế |
Bước sang năm 2024, bối cảnh kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước đã có nhiều đổi khác, trong đó có một số điểm nhà đầu tư cần lưu ý.
Về vĩ mô, việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) có khả năng cao sẽ hạ lãi suất có thể giúp kinh tế toàn cầu phục hồi trở lại. Theo đó, nhiều lĩnh vực từ sản xuất, tiêu dùng, tài chính… cho đến dòng vốn đầu tư vào thị trường có thể được cải thiện rõ nét.
Tôi cho rằng, năm 2024, cơ hội lớn sẽ đến với lĩnh vực chứng khoán bởi thị trường này đang duy trì đà đi lên. Đây cũng là kênh được nhiều nhà đầu tư quan tâm suốt thời gian qua. Do đó, dòng vốn chảy vào chứng khoán có thể được cải thiện mạnh mẽ, nhất là trong bối cảnh chung là lãi suất giảm, tăng trưởng kinh tế được duy trì, cơ hội nâng hạng cho thị trường chứng khoán ngày càng rõ và được Chính phủ thúc đẩy.
Ngoài ra, đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh cũng là gợi ý tốt trong bối cảnh kinh tế phục hồi. Năm 2024, dự kiến các lĩnh vực này sẽ tăng trưởng tích cực và mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.
Với các kênh đầu tư phổ thông khác như gửi tiết kiệm hay vàng, tôi cho rằng cơ hội không nhiều, bởi tiết kiệm thì lãi suất đang thấp, còn vàng thì Nhà nước sẽ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ.
Một lĩnh vực cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm là bất động sản thì tôi cho rằng, dù bối cảnh vĩ mô có nhiều thuận lợi nhưng nhà đầu tư vẫn cần quan sát thêm. Hiện tại, trên cả nước, nhiều địa phương đã kêu gọi các dự án án đầu tư khu đô thị, nhà ở, từ đó có thể tạo nguồn cung mới và cải thiện thanh khoản, cũng như giúp thị trường nhà đất ấm lên.
Năm 2024, thị trường địa ốc cũng nhận được nhiều hỗ trợ tích cực hơn từ bối cảnh vĩ mô. Tuy nhiên, do có tính đặc thù và cần nhiều thời gian để thẩm thấu chính sách nên với lĩnh vực này, nhà đầu tư cần quan sát kỹ và chỉ thực sự xuống tiền với các sản phẩm tốt, pháp lý rõ ràng… và đặc biệt, hạn chế dùng quá nhiều đòn bẩy nợ vay.
Thị trường phân hóa sâu sắc, đòi hỏi doanh nghiệp phải có chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp
 |
| Ông Nguyễn Phúc Long, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG) |
Bước sang năm 2024, tôi cho rằng thị trường bất động sản còn đối mặt với nhiều thách thức. Dù hành lang pháp lý đã hoàn thiện hơn nhưng tác động đến thị trường chưa nhiều do chính sách luôn có độ trễ. Mặt khác, việc phát triển các dự án mới, chưa có đất, phải thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, thỏa thuận với người dân cũng rất khó khăn.
Thị trường bất động sản sẽ phân hóa mạnh mẽ hơn. Theo đó, các phân khúc thiết yếu còn thiếu như chung cư giá tầm trung, nhà ở xã hội sẽ có cơ hội tốt. Ngoài ra, một số sản phẩm văn phòng, căn hộ du lịch đã khai thác và khai thác có hiệu quả, có dòng tiền mới đáp ứng được khả năng và nhu cầu đầu tư.
Tôi cho rằng, năm 2024, thị trường mới chuyển mình sang trạng thái phục hồi chứ chưa thể sôi động hay đột phá ngay được. Dự báo bối cảnh chung như vậy nên TIG cũng xác định rất rõ đường đi, nước bước để thích nghi trong tình hình mới. Năm 2024, TIG sẽ tiếp tục đầu tư thêm các hạng mục mở rộng tại dự án Vườn Vua Resort & Villas (Phú Thọ), hoàn thiện thủ tục pháp lý cho một số dự án khác. TIG cũng đang xúc tiến một số thương vụ M&A, khẩu vị là các dự án đang được đầu tư, xây dựng, đối tác gặp khó khăn về tài chính, TIG tham gia cùng và phát triển tiếp, bên cạnh triển khai một số dự án nhà ở xã hội.
Ngoài ra, một mảng khá quan trọng và tiềm năng đó là đầu tư và khai thác bất động sản tại châu Âu, trọng tâm ở Budapest (Hungari) cũng sẽ được TIG đẩy mạnh hơn. Dù đây là thị trường ngách nhưng có tính ổn định cao, sản phẩm mà TIG hướng đến chủ yếu là các sản phẩm nhà ở có thể khai thác du lịch, tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư. Đây là các sản phẩm đầu tư chính ở nhiều quốc gia châu Âu có chính sách thu hút người giàu (đầu tư nhận thẻ xanh định cư). Với lĩnh vực này, sau một số năm nghiên cứu thị trường và triển khai, TIG có được lợi thế nhất định về nguồn cung sản phẩm, nhu cầu đầu tư và hy vọng có thể phát triển mạnh trong thời gian tới.
Trải qua các biến động của thị trường thời gian qua, chúng tôi càng thấy được giá trị của việc đầu tư trọng điểm, không dàn trải, không dùng đòn bẩy tài chính lớn và chiến lược này sẽ tiếp tục được TIG thực hiện trong thời gian tới.
