Nhu cầu bất động sản có dấu hiệu tăng
Một cuộc khảo sát trực tiếp với hơn 300 khán giả tại hội trường Diễn đàn Cấp cao cố vấn tài chính 2023 và hơn 5.000 độc giả tham gia bình chọn online do Báo Đầu tư tổ chức vào đầu tuần qua cho thấy, có khoảng 27% người được hỏi cho biết sẽ cân nhắc chọn kênh đầu tư bất động sản để đầu tư từ nay tới cuối năm 2023.
Ông Phạm Thanh Sơn, chủ một sàn giao dịch bất động sản ở Hà Đông, Hà Nội - cũng là một nhà đầu tư chứng khoán có kinh nghiệm gần 15 năm, chia sẻ với người viết bên lề diễn đàn rằng, con số trên phản ánh một thực tế là hiện tại, bất động sản chưa phải là kênh đầu tư hấp dẫn nhất (đứng sau kênh gửi tiết kiệm ngân hàng và chứng khoán với số người lựa chọn lần lượt là 50% và 30%), nhưng chỉ cần thêm một vài yếu tố hỗ trợ là có thể “bật lên”, đó là sự thẩm thấu của chính sách lãi suất, dòng tiền đầu tư công gia tăng và đặc biệt là thông điệp sau cuộc họp hồi đầu tháng 8/2023 về giải pháp tiếp theo hỗ trợ thị trường bất động sản của Chính phủ.
Thực tế, trước đó, nhiều room chứng khoán chia sẻ thông tin đồn đoán có khoảng 153.000 tỷ đồng tiền gửi được rút khỏi ngân hàng chỉ trong 3 tuần đầu tiên của tháng 7/2023 và điểm đến của dòng tiền cũng chưa được xác định, nhưng khi nhìn lượng thanh khoản trên thị trường chứng khoán gia tăng nhanh những ngày gần đây cùng thông tin nhiều dự án mở bán trở lại… khiến nhiều người mường tượng về “dòng tiền thông minh” bắt đầu tìm tới các kênh đầu tư như chứng khoán hay bất động sản khi mặt bằng lãi suất tiền gửi đã giảm khá mạnh và các ngân hàng đang dư thừa thanh khoản.
Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản trong nửa cuối năm 2023 do PropertyGuru Việt Nam thực hiện mới đây cho thấy, có 61% người tham gia khảo sát có dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (tỷ lệ 40%), sau đó đến chung cư (tỷ lệ 28%) và nhà riêng (tỷ lệ 21%).
Còn dữ liệu từ cuộc khảo sát của một sàn giao dịch bất động sản là hội viên của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tại Quảng Ninh đối với nhóm khách hàng thân thiết cho thấy, với các khoản tiết kiệm kỳ hạn 6-12 tháng dự kiến sẽ đáo hạn trong quý III và IV/2023, nếu lãi suất huy động tiếp tục giảm, họ sẽ mang khoản tiền đáo hạn đầu tư vào các kênh có lợi nhuận cao hơn kênh gửi tiền truyền thống, trong đó ưu tiên là bất động sản.
Chia sẻ tại Diễn đàn Cố vấn tài chính cấp cao 2023, bà Nguyễn Thị Phương Lam, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Rồng Việt đánh giá, từ nay tới cuối năm 2023, nhu cầu yếu tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng đến triển vọng phục hồi kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, niềm tin của doanh nghiệp và người tiêu dùng đang dần cải thiện sau quyết tâm gỡ vướng cho thị trường, dự án của Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương và đây là một tín hiệu rất tích cực.
Ở góc nhìn khác, đại diện Công ty Chứng khoán Vietcap nhìn nhận, doanh số bán hàng sẽ phục hồi dần từ quý cuối năm 2023 nhờ niềm tin của người mua nhà và các hoạt động môi giới cải thiện, từ đó thúc đẩy doanh số của các căn hộ chưa mở bán tại các dự án đã triển khai. Dẫu vậy, trong ngắn hạn, cụ thể là từ nay tới cuối năm, việc mở bán dự án mới sẽ chưa diễn ra ồ ạt do độ trễ chính sách (liên quan tới việc xác định giá đất, điều chỉnh quy hoạch tổng thể…) và công tác chuẩn bị mở bán cần nhiều thời gian hơn.
Thực tế, kể từ tháng 11/2022, nhiều quyết sách đã được ban hành để hướng dẫn giải quyết các trở ngại pháp lý dự án, cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc giải quyết vướng mắc cốt lõi của thị trường bất động sản là cách xác định giá đất, nhất là tại các dự án quy mô lớn.
Do đó, trong dài hạn, các động lực tăng trưởng chính cho ngành bất động sản nhà ở tại Việt Nam tiếp tục vững chắc, bao gồm triển vọng cơ sở hạ tầng cải thiện, quy mô hộ gia đình trung bình giảm và tỷ lệ thâm nhập của thị trường cho vay mua nhà thế chấp gia tăng. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính với thương hiệu mạnh và sản phẩm tập trung phục vụ nhu cầu thực sẽ có vị thế tốt để vượt qua thách thức hiện tại.
 |
Nhà liền kề, nhà phố đang được quan tâm. Ảnh: Dũng Minh |
Truy tìm cơ hội
Lấy số liệu thống kê về tỷ suất sinh lời các ngành trong từng giai đoạn của chu kỳ kinh tế tại thị trường Mỹ làm dẫn chứng (có thể Việt Nam cũng tương tự), ông Nguyễn Thành Trung - Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Thành Công cho biết, trong giai đoạn kinh tế khủng hoảng (recession) – là thời điểm hầu hết ngành nghề có tỷ suất sinh lời âm, cách tốt nhất là nhà đầu tư nên tìm kiếm những tài sản an toàn để bỏ vốn đầu tư.
Khi kinh tế bắt đầu hồi phục (recovery) - thời điểm hầu hết ngành nghề có tỷ suất sinh lời dương, đây được xem là giai đoạn thị trường có tỷ suất sinh lời tốt nhất trong 4 giai đoạn của chu kỳ kinh tế và hiện tại, dường như thị trường thế giới và Việt Nam đều đang trong giai đoạn này. Khi đó, ngành bất động sản được cho là ngành có tỷ suất sinh lời cao nhất và ngược lại, ngành có tỷ suất sinh lời thấp nhất là tiện ích và tiêu dùng thiết yếu.
Tiếp sau giai đoạn phục hồi là giai đoạn phát triển, mở rộng (growth and expansion), tỷ suất sinh lời cũng tích cực nhưng không bằng giai đoạn hồi phục. Trong giai đoạn tăng trưởng này, những ngành có tỷ suất sinh lời tốt là công nghệ, tài chính và bất động sản.
Cùng góc nhìn, ông Lê Anh Tuấn - Giám đốc Đầu tư Dragon Capital cho rằng, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn suy thoái và đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp. Điểm đáng chú ý trong giai đoạn này là quy mô dòng vốn ngân hàng đã lớn hơn nhiều. Nếu như trước đây chỉ cần vài khách hàng doanh nghiệp lớn gặp rủi ro thì sẽ ảnh hưởng lớn đến khả năng cân đối vốn của ngân hàng, nhưng nay đã khác.
“Hiện tại, đối tượng mua nhà đã thay đổi, phần nào chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu thực. Thị trường bất động sản đang dò đáy và sẽ phục hồi rõ nét từ quý IV/2023 hoặc quý I/2024, sớm hơn so với những dự đoán trước đây, khi các chính sách vĩ mô được điều hành rất linh hoạt, đồng thời các ngân hàng cũng có nhiều dư địa để đẩy mạnh cho vay hơn”, ông Tuấn dự báo.
Còn ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản cho rằng, tín hiệu phục hồi xuất hiện không có nghĩa là thị trường địa ốc sẽ bùng nổ trở lại ngay, mà sẽ hồi phục dần dần, đầu tiên là về thanh khoản và trên thực tế, hoạt động giao dịch trên thị trường đã nhích tăng từ đầu tháng 7 so với hồi đầu năm.
“Với quyết tâm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, dự án của Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương, thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ khởi sắc từ quý cuối năm nay, khi các chính sách hỗ trợ thẩm thấu sâu hơn và bức tranh kinh tế thế giới tươi sáng hơn”, ông Lập nhận định.
Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, tâm lý lo lắng, e ngại trên thị trường đang được giải tỏa dần, số lượng dự án được gỡ vướng pháp lý ngày một nhiều hơn sau động thái quyết liệt từ Chính phủ và các cơ quan quản lý. Đơn cử, tại Novaland, ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cho biết, đến nay, nhiều dự án của Novaland cơ bản đã có hướng giải quyết và đang trong tiến trình tháo gỡ để tiếp tục triển khai, hướng đến chu kỳ phục hồi. Trong đó, các dự án tại Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận… hầu hết đã được Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ hướng dẫn lãnh đạo địa phương và doanh nghiệp tập trung gỡ vướng.
Thị trường bất động sản sẽ phục hồi nhanh chóng
 |
Bà Nguyễn Ngọc Linh, Giám đốc Tự doanh, Công ty Chứng khoán DNSE |
Thời gian qua, Chính phủ liên tục ban hành các quyết sách quan trọng nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc trên thị trường bất động sản, có thể kể đến là 3 công điện vào cuối tháng 12/2022 hay Nghị quyết 33, Công văn số 178, Nghị định số 10 trong tháng 3 và 4/2023...
Mới nhất, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện số 469, trong đó nhấn mạnh những yêu cầu quan trọng như hoàn thiện pháp luật về đất đai và bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng, tháo gỡ rào cản trong việc xác định giá đất, lập quy hoạch và sử dụng đất…
Đặc biệt, vào cuối năm nay, một lượng lớn tiền gửi sẽ đáo hạn và kết hợp với môi trường lãi suất thấp tiếp tục được duy trì, những yếu tố này sẽ giúp thị trường địa ốc phục hồi nhanh chóng.
Phân khúc đang được hướng tới là nhà liền kề, nhà phố
 |
Ông Quan Đức Hoàng, Chủ tịch Quỹ đầu tư tư nhân A+ |
Hiện tại, môi trường lãi suất thấp đã khiến dòng tiền đầu tư có sự chuyển hướng. Dòng tiền luôn chạy theo lợi nhuận và khi lãi suất giảm thì nhu cầu tìm kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm cũng rõ nét hơn, trong đó bất động sản là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn.
Hiện tại, tâm lý người mua đã tích cực hơn trước, nhiều dự án mở bán mới được quan tâm, mức hấp thụ cũng cao hơn. Nhiều nhà đầu tư trước đây chọn căn hộ để khai thác cho thuê (chẳng hạn như mô hình Airbnb), nhưng nay giải pháp này chưa mang lại nhiều hiệu quả do ngành du lịch chưa phục hồi hoàn toàn. Với nhà đầu tư mới, có thể lợi tức thu được không đủ bù đắp cho lãi vay. Do đó, phân khúc đang được nhiều nhà đầu tư hướng tới là nhà liền kề, nhà phố.
Chỉ 2-3 tháng tới, giá bất động sản sẽ không còn tốt như bây giờ
 |
Ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) |
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn kiện toàn hành lang pháp lý và trên thực tế, lực đẩy thị trường còn yếu, tâm lý e ngại vẫn chiếm ưu thế. Do đó, từ nay tới năm 2024, thị trường dự báo sẽ chưa thể khởi sắc ngay, trước khi sôi động hơn từ đầu năm 2025.
Dẫu vậy, hiện là thời điểm thích hợp cho nhà đầu tư có sẵn tiền mặt chọn được sản phẩm có giá phù hợp, bởi chỉ khoảng 2-3 tháng tới, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giá bất động sản sẽ không còn tốt như bây giờ.
