Thật thật - ảo ảo
Khi thị trường chứng khoán hưng phấn, nhiều cổ phiếu bất động sản tăng bằng lần. Đà tăng này còn được hỗ trợ bởi con số lãi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc công bố.
Thế nhưng, khi thị trường bước vào giai đoạn suy thoái, dòng tiền nhỏ giọt, hàng loạt cổ phiếu trong nhóm ngành này đã lao dốc, kèm theo đó là lộ ra những "ẩn khuất" sau con số lợi nhuận ấn tượng được công bố.
Công ty cổ phần Licogi 14 (mã L14) là một trường hợp điển hình. Những khoản lãi tài chính “kếch xù” trong 2 năm Covid-19 nhờ bám theo đà tăng của cổ phiếu CEO và DIG, là động lực để L14 tiến sát mốc 440.000 đồng/cổ phiếu vào ngày 12/1/2022.
Phương pháp định giá cổ phiếu DIG và CEO được đưa ra tại các diễn đàn đầu tư là định giá tài sản bằng quỹ đất. Theo đó, các nhóm nhà đầu tư này so sánh quỹ đất của DIC Corp, CEO với các tập đoàn bất động sản lớn cũng như định giá lại quỹ đất để tăng giá trị tài sản gấp nhiều lần so với giá trị sổ sách (mà không đề cập tới việc quỹ đất chậm triển khai, hoặc đội vốn đầu tư).
Tuy nhiên, tình hình đã đảo chiều trong năm 2022 khi thị giá cổ phiếu DIG và CEO lao dốc. Tính đến ngày 18/11/2022, cổ phiếu DIG giảm tới 88% từ mức đỉnh (giá đóng cửa) 98.200 đồng/cổ phiếu về 11.900 đồng/cổ phiếu; CEO giảm giá hơn 88%, từ 91.600 đồng/cổ phiếu về 10.600 đồng/cổ phiếu. Đi cùng với đó, cổ phiếu L14 đã giảm tới gần 94%, từ 382.580 đồng/cổ phiếu về 24.300 đồng/cổ phiếu (giá đã điều chỉnh sau khi thực hiện chia cổ tức 15% bằng cổ phiếu).
Một "góc khuất" khác ở báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản trong 2 năm gần đây là lợi nhuận đột biến do định giá lại tài sản sau mua bán, sáp nhập doanh nghiệp với bên liên quan.
Đơn cử, 9 tháng đầu năm 2022, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC) báo lãi sau thuế hơn 2.135 tỷ đồng; trong đó, lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ xấp xỉ 2.030 tỷ đồng. Điều đáng nói, lợi nhuận của Công ty chủ yếu đến từ lợi nhuận khác khi ghi nhận khoản lãi 1.997 tỷ đồng từ công ty liên kết nhờ việc đánh giá lại tài sản tại Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng phát sinh trong quý II/2022.
Trước đó, một doanh nghiệp bất động sản khác cũng ghi nhận lãi đột biến nhờ "mua rẻ" cổ phần là Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã KDH). Cụ thể, 6 tháng đầu năm nay, doanh thu thuần lũy của Khang Điền đạt 875 tỷ đồng, giảm hơn nửa so với cùng kỳ năm trước, song lợi nhuận vẫn tăng trưởng 32%, lên 625,7 tỷ đồng.
Khang Điền đã ghi nhận thu nhập khác hơn 300 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lãi giao dịch "mua rẻ" khoản đầu tư vào nhóm công ty Phước Nguyên và Đoàn Nguyên. Được biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, Khang Điền nâng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên và Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh nhà Đoàn Nguyên từ 0% lên 59,94%.
“Đặc sản” của Việt Nam
Theo ông Đặng Trần Phục, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần AzFin Việt Nam, để đánh giá một doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận, mà phải xem xét khoản lợi nhuận đó đến từ đâu.
"Lợi nhuận tài chính là lợi nhuận không bền vững, hoặc chỉ đến một lần", ông Phục nhấn mạnh.
Theo phân tích của ông Phục, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản đột biến ở khoản mục lợi nhuận khác, có thể đến từ "thủ thuật" đánh giá lại các dự án hoặc khoản đầu tư vào công ty con, công ty liên doanh, liên kết... Về bản chất, nghiệp vụ này không mang lại dòng tiền cho doanh nghiệp, cho cổ đông, mà chỉ làm tăng giá trị tài sản và con số lợi nhuận.
Đồng quan điểm trên, ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc có thể tạo ra doanh thu bằng kỹ thuật, nhưng quan trọng hơn là liệu dòng tiền có thật hay không.
Nếu đó là việc chuyển nhượng, thanh lý tài sản với các đối tác không liên quan đến công ty thì có thể là nguồn tiền thật, nhưng cũng có không ít trường hợp, doanh thu tài chính lại xuất phát từ giao dịch với các bên liên quan, trong đó ông chủ của các bên liên quan cũng chính là ông chủ của công ty. Trong trường hợp này, nhà đầu tư rất khó để nhận biết được, từ đó có thể dẫn đến quyết định sai lệch khi đầu tư.
