Chuyện không của riêng ai
Tuấn - 30 tuổi, kỹ sư xây dựng đang làm việc tại Gia Lâm kể, cậu mới lập gia đình hồi đầu năm, vợ bán hàng online nên muốn mua một căn hộ 2 phòng ngủ vừa để ở, vừa có thêm không gian chứa hàng, thế nhưng nhiều tháng qua vẫn chưa tìm được nhà như mong muốn mà lại trong tầm tài chính.
“Có căn vừa tầm tiền nhưng vị trí quá xa, cách chỗ làm tới hơn 25 km, căn ở gần thì giá quá cao, tính ra phải vay thêm khoảng 1,6 tỷ đồng mới mua được, tức mỗi tháng phải trả ngân hàng gần 26 triệu đồng. Với mức thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng hiện tại, sau khi trừ đi tiền nhà, sẽ rất chật vật với một cặp vợ chồng trẻ khi sinh hoạt ở thành phố với chỉ hơn 10 triệu đồng còn lại, chưa kể đủ loại ‘tiền khóc, tiền cười’ khác”, kỹ sư trẻ này nói và chia sẻ thêm, cũng có vài người thân giới thiệu tìm mua chung cư cũ đã sử dụng khoảng 2-4 năm, nhưng giá bán đều không dưới 2,5 tỷ đồng/căn, một số dự án như FLC Đại Mỗ dù chưa có sổ hồng song giá cao ngất ngưỡng, lên tới 2,7-2,9 tỷ đồng/căn hơn 60 m2.
Câu chuyện dặm trường tìm nhà của người trẻ như Tuấn tại những đô thị lớn không phải hiếm ở thời điểm hiện tại, thậm chí có nhiều cộng đồng mạng “ăn nên làm ra” nhờ tạo ra không gian cho những người có nhu cầu mua nhà ở tại thành phố kết nối cơ hội, thậm chí “than thở” về việc khó mua nhà.
Từ hơn chục năm trước, những loạt bài theo chủ đề “Giới trẻ chật vật mua nhà thành phố” cũng là đề tài “nóng” được nhiều cơ quan báo chí, truyền thông khai thác khi nhiều lao động ngoại tỉnh lên Hà Nội sinh sống, làm việc “đỏ mắt” tìm kiếm những căn hộ chung cư tầm giá 1 tỷ đồng tại nội đô mà không được do nguồn cung quá khan hiếm.
Thời điểm đó, giá chung cư tại khu vực Trung Hòa - Nhân Chính vào khoảng 31-37 triệu đồng/m2, xa hơn chút là Làng quốc tế Thăng Long có giá khoảng 30 triệu đồng/m2, hay khu Mỹ Đình là 27 triệu đồng/m2. Các dự án trong phân khúc bình dân tại những nơi xa trung tâm như Việt Hưng (Long Biên) có giá từ 16-20 triệu đồng/m2, Xa La là 17-19 triệu đồng tùy vị trí…
Thế nhưng, theo thời gian, tiêu chuẩn giá nhà bình dân cũng nâng dần lên 1,5-2 tỷ đồng/căn và giờ là quanh mức 2,5 tỷ đồng/căn diện tích khoảng 50-60 m2, khiến giấc mơ sở hữu nhà tại thành phố ngày càng trở nên khó khăn và điều đáng nói là thời gian để tiêu chuẩn này nâng lên ngày càng ngắn lại.
Đơn cử, năm 2018, thời điểm mặt bằng giá chung cư còn khá rẻ, dưới 25 triệu đồng/m2 và những dự án cao cấp chỉ quanh mức 40 triệu đồng/m2, thì với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua vẫn có thể sở hữu được một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực trung tâm như quận Cầu Giấy, Hai Bà Trưng hay Thanh Xuân, nhưng nay việc này gần như không thể, bởi nền giá chung cư bình dân ở Hà Nội đã tăng lên 30 triệu đồng/m2, tại TP.HCM là 35 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, khu vực xa trung tâm xuất hiện ngày càng nhiều căn hộ có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.
Chẳng hạn, tại Long Biên, một dự án căn hộ gần trục đường Lý Sơn vừa được mở bán với giá từ 37 triệu đồng/m2 và để sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ, người mua phải chi tối thiểu từ 3 tỷ đồng. Cách đó không xa, một tòa tháp mới trong tổ hợp căn hộ thuộc Khu đô thị Sài Đồng được chào bán giá khoảng 50 triệu đồng/m2, căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án này có giá từ 3,3 tỷ đồng.
Đâu là giải pháp?
Theo thời gian, tiêu chuẩn giá nhà bình dân cũng nâng dần lên, hiện quanh mức 2,5 tỷ đồng/căn diện tích 50-60 m2, khiến giấc mơ sở hữu nhà tại thành phố ngày càng trở nên khó khăn và điều đáng nói là thời gian để tiêu chuẩn này nâng lên ngày càng ngắn lại.
Theo báo cáo Chỉ số khả năng tiếp cận nhà ở của Trung tâm Nhà ở châu Á - Thái Bình Dương thuộc Viện Đất đai đô thị (ULI) có trụ sở tại Washington DC (Mỹ), TP.HCM và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở chênh lệch lớn so với thu nhập của người dân, cụ thể chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 lần với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình nơi đây là 9.967 USD (tương đương khoảng 240 triệu đồng), cao hơn so với Seoul (17,3 lần), Tokyo (16,1 lần), Singapore (13,7 lần)…
Còn TS. Hoàng Văn Phương - Giám đốc Dữ liệu và Phân tích mảng bất động sản tại Tập đoàn One Mount (One Mount Group) cho hay, cũng như các sản phẩm khác, giá bất động sản sẽ tăng khi nhu cầu cao và nguồn cung thấp và ngược lại, nhưng nếu giá nhà tăng đến mức khó tiếp cận đối với phần đông người có nhu cầu sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới kinh tế - xã hội: Các hộ gia đình phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí nhà ở, phải tăng thời gian đi lại dẫn đến tắc nghẽn giao thông, phải ở trong điều kiện chật chội có thể ảnh hưởng đến sức khỏe thể chất và tinh thần…
Do đó, theo ông Phương, một thị trường bền vững là phải theo sát các cân đối lớn của nền kinh tế, bao gồm đa dạng các loại hình nhà ở, từ cao cấp cho người thu nhập cao đến bình dân dành cho người thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ dù biết các nguy cơ có thể xảy đến với tình trạng giá nhà tăng cao như hiện nay, nhưng các cơ quan quản lý dường như vẫn chưa tìm ra giải pháp khả dĩ.
Thực tế, có nhiều biện pháp giảm giá nhà được đưa ra, trong đó trực tiếp là chủ đầu tư giảm giá bán và/hoặc gián tiếp là tăng nguồn cung, thế nhưng như phân tích của TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nếu ở giải pháp thứ nhất do nghẽn thủ tục khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, dẫn đến chi phí bị đội lên cao nên rất khó “ép” chủ đầu tư giảm giá bán, thì ở giải pháp thứ hai cũng do vướng luật nên hàng ngàn dự án bị ách tắc, không thể đưa sản phẩm ra thị trường.
“Lưu ý rằng, nguồn vốn để phát triển bất động sản nhà ở chủ yếu là từ người mua trả tiền trước, từ việc đi vay ngân hàng, nhưng giờ ách tắc ngay chỗ cấp phép xây dựng nên cả 2 nguồn này đều tắc. Nếu kéo dài thì sản phẩm bất động sản sẽ không ngừng bị ‘đội vốn’, dự kiến nếu hiện nay có sản phẩm bán chừng 25-30 triệu đồng/m2, nhưng sắp tới sẽ phải tăng lên 35 triệu đồng/m2 do chủ đầu tư phải căn cứ giá thành đầu vào để tính toán đầu ra, nếu đầu vào cao thì đầu ra phải tăng, cuối cùng chỉ có người mua nhà là gánh tất cả”, ông Đính phân tích.
Ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho hay, khi một dự án “đắp chiếu” kéo dài, đương nhiên giá nhà sẽ tăng lên vì các chi phí tài chính phát sinh buộc doanh nghiệp phải cộng vào giá thành, do đó giá nhà khó giảm vào lúc này, nếu có là do chủ đầu tư chấp nhận hy sinh lợi nhuận để bán được hàng, tạo nguồn thu để tái đầu tư dự án khác.
“Nếu chúng tôi vẫn giữ kỳ vọng lợi nhuận như trước thì giá nhà sẽ chỉ tăng, chứ không thể giảm”, ông Dũng nhấn mạnh.
Tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, cũng là một chỉ số phát triển kinh tế - xã hội, thế nhưng lúc này là bài toán không dễ giải.
Trở lại câu chuyện của Tuấn, cậu kỹ sư trẻ này cho biết, sẽ tạm gác lại việc tìm mua nhà đến khi kinh tế ổn định hơn, còn hiện tại tiếp tục ở nhà thuê bởi với chi phí khoảng 7 triệu đồng/tháng là có thể thuê được căn hộ phù hợp với nhu cầu hiện tại. Và lời giải của Tuấn cũng có thể là lời giải cho bài toán nhà ở cư dân của chính quyền đô thị, nếu họ tạo điều kiện đủ tốt cho các chủ đầu tư xây nhà theo hình thức “thuê mua” dành cho người trẻ, người bình dân…
