Ngày 23/8/2023, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 10/2023/TT-NHNN về ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN).
Cụ thể, những nhu cầu vốn không được phép cho vay theo Khoản 8, 9 và 10 của Thông tư 06 bao gồm: (1) Để góp vốn, mua phần góp vốn của công ty tư nhân và công ty cổ phần chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM; (2) Để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật và; (3) Để bù đắp tài chính, trừ trường hợp đáp ứng các điều kiện cụ thể.
Ông Trương Thái Đạt, Giám đốc phân tích, CTCK DSC cho rằng, trước khi Thông tư 10 được ban hành vào ngày 23/8 vừa qua, Thông tư 06 được cho là có các điều khoản tiêu biểu về việc bổ sung một số điều kiện, thủ tục cho vay thận trọng, chặt chẽ hơn, nhằm lành mạnh hóa thị trường và tăng mức an toàn cho hệ thống tín dụng, được áp dụng kể từ ngày 01/09/2023. Trong đó, tiêu biểu là các điều khoản: (1) Điều 2 (khoản 6) yêu cầu chặt chẽ hơn với các khoản vay cá nhân liên quan tới bất động sản, (2) Điều 8 (khoản 6) loại bỏ điều kiện “vay để phục vụ hoạt động kinh doanh” trong các trường hợp vay để trả nợ trước hạn - góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp trả các khoản nợ nước ngoài dễ hơn và cá nhân cũng được cho vay để trả nợ ngắn hạn, (3) Điều 8 (khoản 8, 9, 10) bổ sung các mục đích không được vay vốn để giảm rủi ro tín dụng nhưng đồng thời cũng giảm tăng trưởng tín dụng và (4) Điều 22 (khoản 2) kiểm soát, quản lý chặt hơn các hình thức đảo nợ, cho vay Bất động sản và Chứng khoán.
Đánh giá tác động của Thông tư 10/2023, CTCK ACB (ACBS) cho rằng, Thông tư 10/2023 nằm trong chủ trương hỗ trợ của Chính phủ đối với thị trường bất động sản nói riêng và tăng trưởng tín dụng nói chung. Việc tạm ngưng thi hành các khoản mục trên sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn có cơ hội tái cơ cấu lại thông qua chuyển nhượng vốn tại các dự án cho các nhà đầu tư có năng lực vận hành tốt hơn hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh với đối tác.
Bên cạnh đó, ngân hàng cũng có hành lang pháp lý để có thể cho vay đối với người đi mua bất động sản chưa có đủ điều kiện kinh doanh (giấy phép bán hàng), nhưng đã đủ các điều kiện về pháp lý. Bên cạnh đó, điều này cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc đi vay để đầu tư, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều có thể hưởng lợi từ Thông tư này. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng hưởng lợi nhiều bao gồm NVL, PDR, DXG…
Thực tế, trong các điều khoản kể trên của Thông tư 06, đáng chú ý nhất là về Điều 8 (khoản 8, 9, 10) bổ sung các mục đích không được vay vốn khi đây là điều khoản được đánh giá là tác động nhất tới nhóm Bất động sản. Với mục đích vay vốn để thanh toán tiền mua, góp vốn, nhận chuyển nhượng cổ phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh và công ty chưa niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán – không được cho phép sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các hoạt động M&A doanh nghiệp, dự án.
Bên cạnh đó, mục đích vay để thanh toán tiền góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư không được vay cũng sẽ ảnh hưởng tới khả năng thu tiền trước của doanh nghiệp, trong khi đây là 1 dòng tiền quan trọng trong phát triển dự án. Vì vậy, Điều 8 (khoản 8, 9, 10) được đánh giá là tạo thêm rào chắn cho việc phát triển trở lại của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, Thông tư 10 mới được ban hành đã hoãn thi hành các điều khoản đó cho tới khi có quy định mới quy định. Như vậy, chúng ta hiểu rằng trước khi được áp dụng vào ngày 1/9/2023 tới đây thì những điều khoản “gây khó” đối với bất động sản đã được loại bỏ và cởi bỏ nút thắt về mặt tâm lý cho các nhà đầu tư, thay vì hiểu rằng có thêm biện pháp gỡ rối nào cho nhóm ngành.
“Với việc Chính phủ vẫn liên tục có các biện pháp tháo gỡ, sửa đổi khung pháp lý cho bất động sản và mặt bằng lãi suất trên thị trường liên tục hạ nhiệt, nhóm bất động sản vẫn được kỳ vọng sẽ dần quay trở lại càng về cuối năm 2023 và đặc biệt là hồi phục rõ rệt hơn trong năm 2024”, ông Trương Thái Đạt kỳ vọng.
