Đo lường cung - cầu thị trường địa ốc quý cuối năm

Tung chiêu kích cầu

Cuối tuần qua, Phúc Đạt Group và S Gold Group (Công ty cổ phần Tập đoàn S Gold) chính thức công bố ra thị trường dự án Phúc Đạt Connect 2 (phường Đông Hòa, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương) quy mô 30 tầng nổi và 2 tầng hầm với 724 căn hộ, diện tích từ 53,3 m2 đến 141,1 m2. Ngoài mức giá bán khoảng 40 triệu đồng/m2, chính sách bán hàng “độc” của chủ đầu tư dự án gây chú ý lớn, đó là khách hàng mua từ 2 căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000 m2 đất tại Gia Lai đi kèm với một số điều kiện nhất định.

Với Phú Đông Group, chủ đầu tư này chuẩn bị đưa ra thị trường dự án Phú Đông SkyOne tại Bình Dương, diện tích mỗi căn hộ từ 30 m2 đến 75 m2, giá bán dao động từ 1-1,5 tỷ đồng/căn và chính sách thanh toán linh hoạt. Cụ thể, nếu khách hàng tự chủ động tài chính sẽ được hưởng mức chiết khấu từ 5-10% trên tổng giá trị căn hộ (tùy mức thanh toán). Trường hợp khách hàng sử dụng hỗ trợ từ ngân hàng và thanh toán trước 20% thì 50% tiếp theo được ngân hàng hỗ trợ giải ngân với lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc đến khi nhận nhà... Được biết, phương thức thanh toán này cũng đã được áp dụng với một dự án khác là Phú Đông Sky Garden.

Tương tự, Tập đoàn Bcons có kế hoạch giới thiệu ra thị trường tòa tháp đầu tiên của Khu phức hợp Bcons City có tên Green Topaz với mức giá dự kiến khoảng 1,8 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ. Khách hàng chỉ cần thanh toán trước 350 triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ, sau đó ngân hàng hỗ trợ từ 50-70% giá trị căn hộ tùy chọn lựa của khách hàng, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong 24 tháng.

Cũng tại Bình Dương, Công ty Tecco Miền Nam đang mở bán dự án Diamond Boulevard với mức giá dự kiến là 31 triệu đồng/m2 và có 6 hình thức thanh toán cho khách hàng lựa chọn. Ngoài ra, khách hàng còn được hỗ trợ trả góp với lãi suất từ 1-2%/tháng trong 20 tháng đầu, hoặc trả góp theo tiến độ xây dựng. Song song với đó, VietinBank cũng có chính sách hỗ trợ cho người mua nhà tại dự án này khi chỉ cần trả trước 21% giá trị căn hộ, ân hạn vốn gốc 0 đồng cùng lãi suất 0% cho tới khi nhận nhà…

Ngoài những doanh nghiệp kể trên, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, một loạt dự án tại TP.HCM đang được đẩy mạnh triển khai để tung ra thị trường với nhiều chính sách kích cầu mới.

Đơn cử, Công ty Địa ốc Phú Long đưa ra sản phẩm căn hộ dự án Essensia tại Nam Sài Gòn kèm chính sách chiết khấu 15 triệu đồng/căn, được HDBank hỗ trợ cho vay tối đa 80% giá trị hợp đồng với thời gian vay tối đa là 35 năm, ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất cho đến khi nhận nhà (tối đa 24 tháng - đến tháng 10/2024)… Hay như Công ty FIFA Investment công bố mở bán dự án Fifa City tại đường Nguyễn Văn Linh thuộc huyện Bình Chánh; Nam Long Group tiếp tục mở bán các block căn hộ mới thuộc dự án Flora Panorama tại quận Bình Tân…

Sức mua dự báo cải thiện những tháng cuối năm. Ảnh: Lê Toàn

Khách hàng lựa chọn kỹ

Có mặt tại một số sự kiện công bố dự án gần đây, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, mặc dù nhiều chính sách kích cầu hấp dẫn được đưa ra, nhưng việc bán hàng là không dễ dàng.

“Giá quá cao không thể mua nổi”, đó là chia sẻ của anh Nguyễn Tấn Thành, người đang có nhu cầu mua nhà ở, sau khi tham gia sự kiện công bố một dự án ở Bình Dương cuối tuần qua.

Anh Thành cho biết, hiện vợ chồng anh có khoản tiết kiệm khoảng 500 triệu đồng. Anh là kỹ sư cơ khí còn vợ làm công nhân, mỗi tháng chi tiêu chắt chiu mới dư được 15 triệu đồng, sau 3 năm nữa cùng lắm cũng chỉ để dành được thêm 500 triệu đồng. Song, với giá bán 40 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT, tính ra một căn hộ 60 m2 có giá gần 3 tỷ đồng mới có thể mua được.

“Đành rằng chủ đầu tư đưa ra các chính sách ưu đãi và ngân hàng hỗ trợ lãi suất vay 2 năm, nhưng hết thời gian hỗ trợ lãi suất sẽ tăng cao, trong khi thu nhập hạn chế sẽ khó có thể trả nợ”, anh Thành nói và bộc bạch, tính tới tính lui mà vẫn không có cách nào có thể mua nổi nhà thời điểm này.

Trên thực tế, trường hợp người có nhu cầu nhưng không thể tiếp cận nhà ở như anh Thành rất phổ biến. Ông Lê Tiến Vũ, Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Seareal, người có thâm niên hàng chục năm trên thị trường bất động sản, phải thốt lên rằng: “Chưa bao giờ thấy thị trường bất động sản khó khăn khăn như lúc này. Hầu như khách hàng không quan tâm hoặc có quan tâm nhưng không đủ sức mua”, ông Vũ nói.

Một thực tế nghe có vẻ như nghịch lý, nhưng đang diễn ra trên thị trường bất động sản, đó là dù thanh khoản sụt giảm mạnh, nhưng giá bán sản phẩm không ngừng tăng cao, khiến khoảng cách cung - cầu ngày càng bị kéo dãn. Tại TP.HCM, thời gian qua gần như vắng bóng dự án mới, mà chủ yếu là sản phẩm thứ cấp của các dự án trước đó, nhưng giá bán đều đã vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2. Xa hơn, ở các thị trường lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu…, một số dự án mới được tung ra thị trường có mức giá tiệm cận khoảng 40 triệu đồng/m2.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, hiện nay, mọi chi phí đầu vào từ tiền mua đất, tiền sử dụng đất đến các chi phí đầu tư xây dựng… đều tăng quá cao, nên các chủ đầu tư buộc phải tăng giá thành sản phẩm, cho dù không hề muốn.

“Hiện tại, rất khó tìm quỹ đất phù hợp để phát triển dự án, nếu có thì giá sẽ rất cao. Chủ đầu tư căn cứ vào giá vốn để tính giá thành đầu ra, nếu bán giá thấp thì sẽ lỗ”, ông Phúc nói.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp có dự án sắp triển khai tại Bình Dương cho hay, việc đưa sản phẩm ra thị trường lúc này cũng là việc “đặng chẳng đừng”.

“Doanh nghiệp đã cạn dòng tiền, nhưng rất khó tiếp cận tín dụng ngân hàng. Chúng tôi làm hồ sơ xin vay vốn từ khá lâu, song phía ngân hàng đưa ra các điều kiện vay thực sự khắt khe như phải có đầy đủ pháp lý 100% và coi như đủ điều kiện mới có thể vay, còn khách hàng muốn vay được thì dự án phải đảm bảo đủ điều kiện từ giấy phép xây dựng đến chứng nhận quyền sử dụng đất... thì mới cho vay đặt cọc”, vị này nói và chia sẻ thêm, lúc này doanh nghiệp phải tìm mọi cách để bán được hàng thì mới có nguồn tiền duy trì hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, cái khó là phần lớn nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực đều có tâm lý chờ giá giảm sâu mới mua vào, kể cả với người có sẵn tiền. Trong khi với thực tế hiện nay, việc giảm giá nhà rất khó xảy ra bởi mọi chi phí đầu vào đều đã bị đội lên rất cao.

Sự khó khăn đang bủa vây thị trường địa ốc, từ việc thu nhập của người mua nhà sụt giảm dẫn đến tâm lý chờ đợi, chủ đầu tư đầu tư bị kẹt dòng tiền do khó tiếp cận được nguồn vốn, thủ tục pháp lý kéo dài, đến việc giá nhà bị đội lên quá cao do chí phí đầu vào tăng và nguồn cung hạn chế… Theo đó, không khó để nhận ra nhiều chủ đầu tư đang trong tình cảnh “vùng vẫy” khi tung sản phẩm ra thị trường mà chưa biết khả năng bán hàng ra sao.

Theo ghi nhận của phóng viên, ngoài những dự án nêu trên, từ nay đến cuối năm, một loạt dự án khác ở các tỉnh phía Nam cũng chuẩn bị ra hàng với kỳ vọng thu về nguồn tiền để duy trì hoạt động kinh doanh. Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc khá lớn tại TP.HCM chia sẻ, các nhà phát triển bất động đang đối mặt với ngổn ngang thách thức, từ các khoản vay đến thời điểm đáo hạn, thiếu vốn để triển khai dự án cũng như phục vụ công tác bán hàng, nguy cơ bị khách hàng khiếu nại, khiếu kiện do tiến độ dự án bị chậm trễ…, do đó rất cần được Nhà nước kịp thời hỗ trợ, sớm khơi thông chính sách tín dụng, gỡ vướng thủ tục pháp lý… để đẩy nhanh tiến độ dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.

Sức cầu sẽ cải thiện hơn vào cuối năm

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam

Từ đầu năm tới nay, nguồn cung có tăng, một số phân khúc ghi nhận mức tăng khoảng 10-20%, nhưng so với giai đoạn trước dịch bệnh vẫn rất khiêm tốn, chỉ bằng khoảng 40%.

Tôi không cho rằng các chủ đầu tư đang ồ ạt ra hàng, bởi để đưa sản phẩm ra thị trường lúc này thì pháp lý dự án phải hoàn thiện.

Trong hơn 2 năm qua, dịch bệnh làm nguồn cung và sức cầu giảm, nhưng việc các dự án đưa ra hầu hết đều chỉnh chu và hoàn thiện pháp lý phần nào tạo sự yên tâm cho khách hàng và nhà đầu tư.

Từ nay đến cuối năm, sức cầu thị trường được dự báo sẽ có sự cải thiện nhất định khi một số ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước cấp thêm hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng, giúp hoạt động cho vay trở nên “dễ thở” hơn.

Đang có một lượng tiền không nhỏ chờ rót vào thị trường nhà ở

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần SeaHoldings

Đối với người mua nhà ở thực, nên tìm mua những căn hộ chuẩn bị hoặc vừa bàn giao. Trong đó, với những sản phẩm mở bán lần đầu, khách hàng sẽ được hưởng các chương trình ưu đãi, chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán từ các chủ đầu tư, còn những sản phẩm đã qua sử dụng thường có mức giá tốt hơn các dự án mới từ 30-50%. Song, tốt nhất là nên mua nhà bằng nguồn tài chính có sẵn, nếu đi vay ngân hàng cũng chỉ nên ở mức 30-50% giá trị căn hộ do lãi suất vay đang trong xu hướng tăng.

Với hoạt động đầu tư, hiện có một lượng tiền không nhỏ chờ rót vào thị trường nhà ở.

Đây đa phần là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, nguồn tài chính dồi dào, họ sẽ tìm đến các dự án có vị trí đắc địa để vừa tạo ra nguồn thu mới, vừa làm nơi trú ẩn tài sản, tránh lạm phát. Với những nhà đầu tư này, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và mang lại lợi nhuận tốt.

Thanh khoản thị trường địa ốc sẽ chuyển biến tích cực

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home)

Việc các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi cho khách hàng như hỗ trợ lãi suất, quà tặng thêm… là một giải pháp mang tính thích ứng với điều kiện thị trường hiện nay. Đó là thay vì chủ đầu tư đi vay vốn ngân hàng thì phải thế chấp dự án và làm các cái thủ tục mà đang bị siết chặt về tín dụng, mà thậm chí room tín dụng không còn nhiều. Hiện tại, room tín dụng đang ưu tiên cho người mua vay, vì vậy các chủ đầu tư chọn giải pháp để cho người mua đi vay tiền giúp để triển khai dự án. Bằng hình thức người mua đóng 20% và lãi suất ngân hàng thì chủ đầu tư họ sẽ trả thay cho người mua.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ cấp thêm room tín dụng cho một số ngân hàng. Đây là một trong những lý do khiến nhiều chủ đầu tư chọn thời điểm này để bung hàng ra bán, đồng thời muốn chứng minh một điều dự án của họ là dự án thật và được vay thật. Như vậy, thời gian tới, thị trường sẽ đón thêm nhiều sản phẩm nhà chung cư khi đa phần dự án chuẩn bị tung ra thị trường thuộc phân khúc này và đó là điều rất cần thiết để bổ sung nguồn cung nhà ở vốn đang thiếu hụt trầm trọng. Theo đó, trong những tháng cuối năm nay, thanh khoản thị trường dự báo sẽ có sự chuyển biến tích cực.

Việc tiếp cận nhà ở của công nhân, lao động phổ thông là vấn đề rất lớn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Dù nguồn cung mới được dự báo tích cực hơn trong những tháng cuối năm, nhưng thị trường bất động sản vẫn tồn tại một số dấu hiệu đáng lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung - cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, lao động phổ thông. Lệch pha cung - cầu cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà ở tăng liên tục từ năm 2017 đến nay.

Đơn cử, với phân khúc nhà ở bình dân, năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung, sang năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 giảm xuống 0%. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp và siêu sang năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm 2022 tăng lên hơn 80%. Nhà ở xã hội cũng chỉ đáp ứng 41% kế hoạch đề ra.

Do nguồn cung thiếu thốn, đối tượng công nhân, lao động phổ thông… phải thuê nhà trọ, tiền thuê chiếm khoảng 20% thu nhập, hơn 60% công nhân chỉ có thu nhập đủ sống. Số lượng lao động thu nhập rất thấp chiếm tới 56,8% tổng lượng lao động… Sự mất cân đối này là đáng quan ngại, việc tiếp cận nhà ở của công nhân, lao động phổ thông là vấn đề rất lớn.