Dò khẩu vị nhà đầu tư M&A

Đồng hành cùng thị trường

Diễn đàn M&A Việt Nam đã đồng hành cùng thị trường được hơn một thập kỷ và có nhiều đóng góp quan trọng, trong đó bất động sản là lĩnh vực cũng được hưởng lợi. Trước thềm Diễn dàn M&A năm 2019, cũng là lúc thích hợp để nhìn lại bức tranh thị trường để bước tiếp.

Không dấu niềm hào hứng khi quan sát diễn biến thị trường M&A trong khoảng 10 năm qua, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Bộ phận thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, dù thị trường bất động sản Việt Nam có tính chu kỳ nhất định, có giai đoạn cả thị trường đi xuống, có giai đoạn cả thị trường lại thăng hoa. Dầu vậy, giai đoạn nào cũng luôn có những nhà đầu tư nước ngoài đồng hành cùng thị trường. Thậm chí, ở ở thời điểm số lượng giao dịch và trị giá các thương vụ xuống thấp khi các nhà đầu tư tìm kiếm điểm đáy, nhưng vẫn không hề có sự rời bỏ thị trường.

Theo đại diện JLL, giai đoạn nào cũng luôn có nhà đầu tư phù hợp với việc lên xuống của thị trường. Luôn có nhà đầu tư mang tiền vào thị trường. Bà Trang cũng chỉ ra đặc điểm thị trường M&A trong lĩnh vực bất động sản đó là khi thị trường đi xuống, diễn biến lãi suất trên thị trường có xu hướng tăng cao, thì nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính và thường sử dụng đến dòng vốn khác qua IPO, qua các nhà đầu tư cá nhân hoặc các khoản cho vay linh hoạt, không yêu cầu thế chấp bằng tài sản.

Còn khi thị trường trên đà phục hồi đi lên, thường có các nhà đầu tư trong khu vực Đông Nam Á, châu Á nhìn nhận tiềm năng phát triển (còn dư địa tăng trưởng hơn nhiều thị trường khác) thì sẽ quyết định vào, rót vốn và cùng phát triển dự án, hoặc mua các dự án bất động sản thương mại, công nghiệp.

Trong khi đó, theo ông Phan Đức Hiếu, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), M&A từ chỗ là nỗi sợ của nhiều doanh nghiệp, từ tâm lý e dè, sợ bị thao túng, bị “ăn” mất mình đã dần trở thành hình thức được ưa thích. Nhiều doanh nghiệp coi M&A là cách thức nhanh nhất, là đường tắt để đến với thị trường. M&A hiện đang mang đến sự phấn khích lớn cho nhiều doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp trong nước đã chủ động hơn để hấp dẫn các nhà đầu tư ngoại, để doanh nghiệp, dự án của mình được mua, được M&A.

Còn theo PGS-TS. Nguyễn Việt Khôi, Đại học Quốc gia Hà Nội, giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam 10 năm qua luôn tăng, đây là những dấu hiệu rất tốt cho thị trường. Hoạt động M&A có sự tăng trưởng theo thị trường, theo GDP, phản ánh được sức khỏe của nền kinh tế. Có một số làn sóng M&A trong 10 năm qua, trong đó gắn với lĩnh vực tiêu dùng nhanh, thị trường bất động sản, đồ uống... và điều này sẽ ngày càng phổ biến hơn.

Dò khẩu vị

Cũng theo ông Khôi, một xu hướng đã được định hình khá rõ nét trong thời gian qua, đó là tại thị trường Việt Nam và các nước có cùng điều kiện thì các ngành thâm dụng lao động hay các ngành hàng tiêu dùng đang được các nhà đầu tư quan tâm, chú ý.

“Suy cho cùng, M&A là để nhà đầu tư có mặt tại thị trường, do đó, các ngành sử dụng nhiều lao động, hay ngành hàng bán lẻ, tiêu dùng nhanh sẽ được yêu thích. Tuy nhiên, để tăng chất lượng thương vụ và chất lượng 'hàng hóa', thời gian tới, rất cần có sự chuyển mình của các doanh nghiệp theo hướng gia tăng hàm lượng công nghệ trong doanh nghiệp, sản phẩm”, ông Khôi nhấn mạnh.

Trong khi đó, quan sát diễn biến các thương vụ M&A lĩnh vực bất động sản, ông Lê Tuấn Bình, Quản lý cấp cao, Phòng Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội cho rằng, các nhà đầu tư ngoại đang quan tâm nhiều đến bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, căn hộ dịch vụ. Ngoài ra, phân khúc văn phòng, bán lẻ cũng được quan tâm. Sở dĩ nhà đầu tư nhắm đến các phân khúc này vì có lợi nhuận cao và an toàn trong đầu tư.

“Ở lĩnh vực bất động sản, Việt  Nam là thị trường mới nổi có thể so sánh với các thị trường như Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc). Do có lợi nhuận cao nên nhiều nhà đầu tư đang rất tích cực tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam. Các nhà đầu tư trong nước cũng đang thể hiện sự chủ động hơn nên tôi tin, thị trường M&A sẽ ngày càng phát triển”, ông Bình cho biết.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản khi trao đổi với các chuyên gia, phần lớn các ý kiến đều cho rằng, Việt Nam đã có nhiều cải thiện về môi trường đầu tư, hành lang pháp lý. Đây là những nền tảng tốt cho sự bùng nổ của hình thức M&A trong thời gian tới.

Ông Vaibhav Saxena, Công ty Luật Vilaf cho rằng, Việt Nam với nhiều điều kiện thuận lợi như vị trí địa lý, chính sách ưu đãi đang trở thành điểm đến hấp hẫn với các nhà đầu tư. Quy mô thị trường M&A Việt Nam cạnh tranh hơn các nước trong khu vực, và có thể còn tăng hơn nếu như có nhiều hơn các chính sách hợp lý. Dù vẫn còn nhiều vấn đề trong việc thực thi luật pháp, Việt Nam đã đạt được nhiều cải thiện ngoài mong đợi.

"Trong vòng 3 năm qua, chúng tôi chứng kiến nhiều nhà đầu tư chọn Việt Nam là điểm đầu tư, kinh doanh lý tưởng và bằng chứng cho điều đó là con số giao dịch M&A tăng vọt trong năm vừa qua", ông Vaibhav Saxena nhận định.

Quan sát diễn biến thị trường M&A bất động sản, bà Khanh Nguyễn nhận xét, nhìn vào những dự án đầu năm 2019, thì hoạt động M&A chủ yếu xảy ra ngoài Hà Nội và TP.HCM. Đây là sự khác biệt so với những năm trước, khi các thương vụ chủ yếu tập trung vào hai đô thị lớn. Điều này cho thấy, các nhà đầu tư đang tập trung vào các thị trường bền vững khác, Đồng Nai là một ví dụ khi mới đây, Nam Long công bố giao dịch M&A với đối tác hiện hữu của họ để phát triển một dự án lớn ở Đồng Nai.

Ngoài ra, theo đại diện JLL, bất động sản công nghiệp cũng đang trở nên thu hút hơn. Có thể là các nhà đầu tư sẽ mua các dự án có quy mô từ 10 - 30 ha để phát triển mô hình nhà xưởng, nhà kho cho thuê. Thương mại điện tử đang phát triển mạnh, dẫn đến nhu cầu mở rộng kho bãi cao, và các nhà đầu tư bát động sản công nghiệp đang hào hứng chuẩn bị để đón con sóng đó.