Đẩy mạnh tái cấu trúc bất động sản nhà ở
Jencity Limited - một công ty con của Keppel (Singapore) đang tiến hành thoái 70% vốn tại Công ty TNHH Saigon Sports City, chủ đầu tư khu phức hợp Saigon Sports City quy mô 64 ha tại phường An Phú, quận 2, TP.HCM.
Tổng giá trị thương vụ ước tính từ 344-391 triệu SGD, tương đương 6.558-7.450 tỷ đồng, phụ thuộc vào kết quả thực hiện các cam kết trong theo thỏa thuận, đặc biệt là tiến độ phê duyệt pháp lý dự án. Bên nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH HTV Đại Phước và Công ty cổ phần Bất động sản Vinobly, mỗi bên sẽ mua 35% vốn.
Ngoài ra, Keppel cũng thông báo công ty con Himawari VNSC3 đã phát hành 46,3 triệu cổ phiếu phổ thông mới cho Toshin Development - một doanh nghiệp đến từ Nhật Bản.
Toshin sẽ trả khoảng 46,4 triệu USD (tương đương 1.142 tỷ đồng) cho thương vụ này, chia thành 7 đợt. Đợt cuối cùng sẽ được thanh toán sau khi dự án Saigon Centre tại đường Lê Lợi, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM giai đoạn 3 được cấp giấy phép xây dựng.
Động thái trên khiến không ít người bất ngờ, bởi Keppel vốn được biết đến như là đơn vị chuyên đi săn “đất vàng” ở những đô thị lớn, nhưng nay lại rút lui khỏi những dự án nằm ở vị trí rất đắc địa này.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn TP.HCM, CBRE Việt Nam, lý do chính khiến Keppel thoái vốn tại 2 dự án lớn tại TP.HCM chủ yếu liên quan đến vấn đề pháp lý. Keppel đã sở hữu quỹ đất tại 2 dự án này trong thời gian dài nhưng không thể hoàn thiện được thủ tục pháp lý, cho nên mới chuyển nhượng vốn cho các chủ đầu tư trong nước để tiếp tục thực hiện dự án.
Bà Thanh cho biết, khi gia nhập thị trường Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài thường liên doanh với một hoặc một số đối tác trong nước để quá trình hoàn thiện pháp lý diễn ra thuận lợi, sau đó mới tự triển khai dự án.
Tuy nhiên, trong những năm gần đây, họ gặp nhiều khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý nên phải có động thái tái cấu trúc, xem xét lại từng dự án và thoái vốn một phần để tạo cơ hội cho dự án tiếp tục được thực hiện.
Bà Trần Thị Khánh Linh - Phó giám đốc Phòng Đầu tư, Savills Việt Nam cũng cho hay, những dự án Keppel thoái vốn đều trong tình trạng pháp lý trì trệ trong thời gian dài.
Do đó, nhà phát triển bất động sản này có thể đang tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ để triển khai ngay. Các dự án trì trệ sẽ được chuyển nhượng cho đối tác có năng lực hoàn thiện pháp lý tốt hơn.
“Khi vào thị trường Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài thường có chỉ tiêu rõ ràng về thời gian và tỷ suất sinh lời. Nếu các dự án không đạt kỳ vọng, họ sẽ thực hiện tái cơ cấu để đảm bảo mục tiêu đầu tư”, bà Linh nói.
Nhìn vào các thương vụ M&A đã được chốt hoặc mới công bố thời gian qua có thể thấy, khối ngoại vẫn tập trung vào những sản phẩm tạo dòng tiền ổn định như văn phòng cho thuê hoặc bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp…
Thực tế, nhìn vào các thương vụ M&A đã được chốt hoặc mới công bố thời gian qua có thể thấy, khối ngoại vẫn tập trung vào những sản phẩm tạo dòng tiền ổn định như văn phòng cho thuê hoặc bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp…
Chẳng hạn, tại phân khúc bất động sản nhà ở, 3 doanh nghiệp Nhật Bản gồm NTT Urban Development, Sumitomo Forestry và Kumagai Gumi Co Ltd hợp tác với Tập đoàn Kim Oanh để phát triển dự án The One World - một khu dân cư quy mô 50 ha tại Bình Dương.
Một doanh nghiệp tới từ “xứ mặt trời mọc” khác là Nishi Nippon Railroad đã mua lại 25% cổ phần trong dự án Khu đô thị Paragon Đại Phước (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) quy mô 45,5 ha từ Tập đoàn Nam Long với giá khoảng 26 triệu USD.
Trong khi đó, phân khúc bất động sản công nghiệp chứng kiến thương vụ Tripod Technology Corporation (Đài Loan, Trung Quốc) mua lại một lô đất công nghiệp rộng 18 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu từ chủ đầu tư Sonadezi Châu Đức, hay như quỹ Mapletree Logistics Trust (Singapore) đã đầu tư 68,4 triệu USD để mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên…
Bất động sản dòng tiền được đẩy mạnh?
Hoạt động M&A dự án được dự báo sẽ sôi động trong năm 2024 với sự tham gia mạnh mẽ hơn từ khối ngoại, nhất là trong bối cảnh sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp trong nước vẫn còn yếu.
Bởi vậy, việc chuyển nhượng dự án cho các nhà phát triển bất động sản khác có tiềm lực tài chính, có năng lực triển khai tốt là cần thiết để đảm bảo dự án tiếp tục được hoàn thiện, còn bên chuyển nhượng có nguồn thu để duy trì hoạt động cũng như phát triển dự án khác. Tuy nhiên, diễn biến thực tế chưa như kỳ vọng.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, TP.HCM không có bất kỳ dự án nào được thực hiện thông qua hình thức M&A trong 8 tháng qua. Nguyên nhân các giao dịch này ách tắc là do quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép chuyển nhượng.
Ở một góc độ khác, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam phân tích, phân khúc bất động sản nhà ở tạo ra dòng tiền mới với suất sinh lợi khoảng 15%.
Thời gian lý tưởng để các dự án này hoàn thiện khoảng 5 năm, bao gồm quá trình thực hiện thủ tục pháp lý trong 2 năm và 3 năm triển khai xây dựng.
Các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM có tiềm năng rất lớn để khai thác phân khúc này, nhưng lại gặp khó trong việc tiếp cận quỹ đất và hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án. Vì vậy, để chen chân vào 2 thị trường nhà ở này, họ phải hợp tác với các chủ đầu tư trong nước để cùng phát triển dự án.
Trong khi đó, với phân khúc bất động sản tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê như văn phòng, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng… và đặc biệt là khu công nghiệp, dù suất sinh lợi thấp hơn, dao động từ 6-8%, nhưng đây là phân khúc được khối ngoại ưu tiên để có thể tiếp cận nhanh thị trường trong nước.
“Khẩu vị của các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện M&A tại Việt Nam vẫn hướng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở nhưng số lượng giao dịch còn hạn chế do vấn đề pháp lý.
Bởi vậy, từ nay đến cuối năm, khó có thể kỳ vọng có sự bùng nổ các thương vụ M&A ở phân khúc này. Thay vào đó, khả năng họ sẽ gia tăng đầu tư vào các tài sản tạo ra dòng tiền như tòa nhà văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ…”, ông Khương nhận định.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh cho biết, nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm đến CBRE để được tư vấn những vấn đề liên quan đến số lượng dự án được chào bán trên thị trường, tình hình pháp lý có được cải thiện hay không… và họ đang chờ đợi để có thêm những con số cụ thể, những bằng chứng rõ ràng hơn rồi mới quyết định tham gia vào thị trường.
“Thời gian để nhà đầu tư nghiên cứu và quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản thường kéo dài hơn một năm, còn để quyết định đầu tư vào một doanh nghiệp nội thì thời gian tìm hiểu, nghiên cứu sẽ kéo dài hơn”, chuyên gia CBRE cho hay.
