Nhiều lo lắng
Dữ liệu công bố mới nhất của Fiin Group cho thấy, số ngày tồn kho bất động sản đã tăng lên mức báo động, gần chạm 1.500 ngày - tức phải mất khoảng 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.
Còn báo cáo của Savills cho biết, chỉ riêng tại TP.HCM, lượng hàng tồn kho chiếm 66% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường với khoảng 4.400 căn, cao nhất kể từ năm 2019. Trong đó, phân khúc hạng A và B chiếm tới 89% lượng tồn kho. Lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54% theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019.
Trong khi đó, theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý III/2022, nguồn cung bất động sản trên địa bàn Thành phố vào khoảng 3.600 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước được tiếp tục chào bán ra thị trường, tập trung tại các quận Hoàng Mai, Long Biên, Hà Đông, trong khi sản phẩm mới được chào bán rất hiếm.
Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP. HCM chia sẻ, tín dụng bất động sản bị hạn chế gây khó khăn cho cả chủ đầu tư dự án lẫn người mua nhà. Với người mua, khó tiếp cận vốn vay sẽ hạn chế việc tiếp cận nhà ở. Về phía chủ đầu tư, để phát triển một dự án bất động sản cần một lượng vốn lớn và xuất phát từ nhiều nguồn, bao gồm vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, huy động từ các đối tác và người mua nhà, trong đó phần lớn đến từ vay ngân hàng. Do đó, nếu tín dụng bất động sản cởi mở hơn cùng với vướng mắc pháp lý dự án được tháo gỡ thì thị trường mới có thể tích cực hơn.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, để giải phóng hàng tồn kho cũng như kích cầu mua nhà dịp kinh doanh cao điểm cuối năm, nhiều dự án tung ra những chính sách ưu đãi lớn. Đơn cử, dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức, TP.HCM) chiết khấu lên tới 40% cho người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98% giá trị căn hộ. Dự án HaNoi Melody Residences tại Linh Đàm (Hà Nội) cũng dành mức chiết khấu 34-35% khi khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ. Dự án nhà phố Bcons Plaza ở Dĩ An (Bình Dương) cam kết mua lại lô đất của khách hàng với mức lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng, tương đương lợi nhuận 13,3%/năm - mức cam kết lợi nhuận được cho là cao nhất thị trường hiện nay...
Dẫu vậy, theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản là sản phẩm đặc thù, có giá trị cao, nên không phải cứ mạnh tay kích cầu là có thể bán được hàng ngay.
“Việc một số chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng mới chủ yếu là để kích thích nhu cầu có sẵn, chứ không đóng góp nhiều vào việc giúp thanh khoản thị trường tốt hơn, bởi điều này phụ thuộc vào khả năng tài chính của người mua”, bà Trang nhìn nhận.
Tính “2 mặt” của hàng tồn kho
 |
Thực tế, hàng tồn kho luôn có tính “2 mặt”, cho nên không phải cứ tồn kho thấp là tốt và ngược lại, tồn kho cao là xấu. Tuy nhiên, nếu một lượng lớn doanh nghiệp cùng chịu sức ép tồn kho tăng cao trong bối cảnh thanh khoản thị trường xuống thấp như hiện nay lại là vấn đề đáng lưu tâm.
Báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDirect cho thấy, tính đến quý III/2022, bất động sản tiếp tục là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong kỳ, tương đương 20.071 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ năm trước.
Theo bà Trang Bùi, hiện là thời điểm các chủ đầu tư bắt đầu chịu áp lực thanh toán trái phiếu hay đảo nghĩa vụ nợ đến hạn. Đặt trong môi trường lãi suất tiếp tục tăng như hiện nay, chi phí đảo nợ sẽ tăng lên và gián tiếp tác động đến tiến độ triển khai các dự án.
Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, đại diện Fiin Group cho rằng, so sánh với Trung Quốc, dư nợ trái phiếu tại Việt Nam tuy chiếm đến 44% GDP nhưng tỷ lệ vỡ nợ chỉ chiếm 1,35% cho thấy rủi ro vỡ nợ rất thấp. Mặt khác, hiện tại, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vẫn kiểm soát được thị trường bất động sản nước này sau 2 năm bất ổn vừa qua nhờ sự điều tiết của cơ quan quản lý với nhiều chính sách khác nhau, do đó câu chuyện ở Việt Nam tuy có khó khăn nhưng không ở mức tiêu cực.
Theo Fiin Group, các kết quả đánh giá xếp hạng tín nhiệm trước đây của đơn vị này về ngành bất động sản cho thấy, chất lượng tín dụng của ngành có sự phân hóa cao, trong đó nhiều doanh nghiệp vẫn đảm bảo nguồn lực tài chính tốt, đủ khả năng đáp ứng các nghĩa vụ nợ. Nhìn ở góc độ lạc quan, hàng tồn kho lớn cũng là một lợi thế, giúp doanh nghiệp đảm bảo nguồn cung hàng cho giai đoạn sắp tới, khi thị trường bất động sản hồi phục.
Một điểm cần lưu ý, nhiều doanh nghiệp như Novaland (mã NVL), Vinhomes (mã VHM), Nhà Khang Điền (mã KDH), Đất Xanh Group (mã DXG), C.E.O Group (mã CEO), Danh Khôi (mã NRC)... ghi nhận tồn kho tăng chủ yếu là bất động sản dở dang, trong khi bất động sản thành phẩm còn có xu hướng giảm (xem bảng).
Việc tồn kho thành phẩm giảm phần nào phản ánh thực trạng thị trường khó khăn hiện nay, đặc biệt từ tháng 4/2022, nhưng việc gia tăng hàng tồn kho tập trung vào các chi phí liên quan đến các dự án đang triển khai cho thấy các doanh nghiệp vẫn kỳ vọng triển vọng thị trường tốt trong trung và dài hạn, cho nên tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào thời điểm hiện tại.
Tất nhiên, nhà đầu tư cũng cần xem xét hàng tồn kho ở mức độ nào và phân tách được thực trạng hàng tồn kho để nhận biết đâu là nhóm sản phẩm có tính chất tồn lâu, chôn vốn, không tạo ra lợi nhuận, mà chỉ mất thêm chi phí duy trì của doanh nghiệp và ngược lại.
Đơn cử, tại Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã QCG), giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối quý II/2022 đạt gần 7.150 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng liên quan đến các dự án như Lavida, Central Premium, Marina Đà Nẵng và đặc biệt là dự án Phước Kiển, khi lùm xùm kéo dài nhiều năm xung quanh dự án này là một trong những nguyên nhân đẩy doanh nghiệp vào khó khăn.
