Dự án chung cư: cần nhiều tiền bằng vốn chủ sở hữu
Thực trạng thị trường BĐS tại Hà Nội là nhà trong khu vực các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng thường hiếm khi có giá dưới 25 triệu đồng/m2, đặc biệt là khu vực nội thành trong Vành đai 2 thì giá nhà hiện tại khó thấp hơn 30 triệu đồng/m2. Ở Hà Nội tồn tại một nghịch lý là giá các nhà ở mức độ trung bình hoặc trên trung bình một chút, thậm chí nhà tái định cư lại có mức không thấp hơn quá nhiều (từ 10 - 15%) so với nhà cao cấp.
Ví dụ, nhiều nhà bình dân trong khu vực Định Công (Hoàng Mai) hoặc Trung Hòa - Nhân Chính đã leo tới mức giá 35 - 40 triệu đồng/m2. Cá biệt, nhà tại khu Căn hộ Vườn Đào có lúc tới 42 - 45 triệu đồng/m2. Điều này quả thực là phi lý khi nhiều dự án căn hộ cao cấp hiện nay chỉ có mức 45 - 50 triệu đồng/m2. Như vậy, không khó để nhận thấy rằng, chung cư Hà Nội có thể có nhiều, nhưng lượng chung cư thực chưa đáp ứng được là bao so với nhu cầu ở ngay của người tiêu dùng.
Năm 2010 và 2011, phân khúc chung cư Hà Nội đã có những đột biến nhất định, bắt đầu từ sự điều chỉnh của văn bản pháp lý ngăn đầu cơ góp vốn từ khi có dự án. Bên cạnh đó là nguồn cung lớn, ngay cả trong các quận nội thành. Trong thời điểm thắt chặt tiền tệ như hiện nay, thị trường này đã xuất hiện những nhân tố có dấu hiện tích cực hơn, đẩy nhanh mức độ cạnh tranh của thị trường:
- Các chủ đầu tư đầu tư có uy tín bắt đầu tham gia thị trường với mức độ mạnh mẽ hơn. Đi đầu là Vincom với Dự án
- Nhiều chủ đầu tư phía Nam bắt đầu tham gia mức độ sâu rộng hơn vào phân khúc chung cư phía Bắc. Điển hình là Đất Xanh và Nhà Thủ Đức. Nhà Thủ Đức đã giới thiệu dự án đầu tiên tại 378 Minh Khai, Hà Nội với 5 tòa chung cư cao cấp.
- Dòng tiền vào chung cư có dấu hiệu chững lại, biểu hiện là mức độ thanh khoản của phân khúc chưng cư giảm đi rõ rệt so với cuối năm 2009 và đầu năm 2010. Đặc biệt là những dự án có chủ đầu tư không chuyên nghiệp và chưa có sản phẩm trên thị trường bị người mua xem xét rất nhiều, do quá nhiều bài học từ các dự án hiện trạng bị ngưng trệ.
- Hạ tầng Hà Nội sẽ có bộ mặt thay đổi nhanh hơn với hàng loạt dự án đường trên không và đường sắt nội đô. Khi kết nối hạ tầng mạnh mẽ hơn, nhiều nút thắt giao thông giảm tải và việc di chuyển giữa các đô thị vệ tinh về trung tâm không còn là vấn đề quá lớn với người ở ngoại ô thành phố.
Xét về nguồn cung, tính tới đầu năm 2014, chúng tôi ước tính sẽ có ít nhất 58.500 căn hộ từ các dự án là các chủ đầu tư chuyên nghiệp, chưa kể tới hàng loạt dự án nhỏ lẻ khác. Và để hấp thu hết số căn hộ này, nhà đầu tư Hà Nội cần phải bỏ ra khoảng 210.000 tỷ đồng tới năm 2014, tức là trung bình một năm phải bỏ tới hơn 70.000 tỷ đồng. Tính riêng năm 2010, cả nước, lượng tín dụng theo con đường chính thức đổ vào BĐS tăng 20%, lên tới 228.000 tỷ đồng và miền Bắc chiếm khoảng 20% trong số đó. Nếu tính cả các nguồn huy động khác gián tiếp đổ vào BĐS phía Bắc thì có thể mức tín dụng lên tới 57.000 - 60.000 tỷ đồng cho toàn bộ phân khúc BĐS trong 2010.
Tuy nhiên, có một điểm lưu tâm là nhiều ngân hàng trong năm 2010 đã có mức tăng trưởng rất mạnh về tín dụng. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng 28% toàn ngành ngân hàng, cá biệt có những ngân hàng tăng trưởng gần 60% đã dẫn tới hệ lụy là nhiều ngân hàng có tỷ lệ tín dụng cho BĐS chiếm tới 30 - 40% tỷ lệ tín dụng 2010 với nhiều tài sản cầm cố là đất hoặc nhà được định giá ở mức khá cao.
Trong khi đó, Nghị quyết 11 yêu cầu kéo tỷ lệ dư nợ tín dụng vào toàn bộ lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có BĐS, xuống 22% tới 30/6/2011 và 16% trước 31/12/2011. Xét riêng về mảng dòng tiền tín dụng từ ngân hàng vào BĐS thì rõ ràng phân khúc chung cư sẽ bị ảnh hưởng tương đối mạnh và sẽ cần nhiều tiền bằng vốn chủ sở hữu hơn là nguồn vốn ngân hàng. Điều này sẽ giảm bớt một bộ phận đầu tư quan trọng của thị trường chung cư là nhóm đầu tư thứ cấp mua sỉ và phân phối lẻ.
Kịch bản sắp tới sẽ diễn ra là gì?
- Các chủ đầu tư sẽ cạnh tranh mạnh với nhau về chất lượng và tiến độ xây dựng. Các dự án phải hướng tới cung cấp một sản phẩm chung cư hoàn thiện hơn về nội thất và môi trường sinh sống của cư dân. Các chủ dự án ra hàng sớm, chất lượng tốt hơn sẽ thu hút dòng tiền vào nhanh và trước các chủ đầu tư khác.
- Các chủ đầu tư nhỏ lẻ với khả năng tài chính kém, uy tín thấp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn hơn rất nhiều. Họ sẽ có thể sẽ phải hành động bằng cách hạ giá bán sản phẩm để thoát vốn khỏi dự án sớm hơn hoặc phải nhanh chóng đảm bảo tiến độ xây dựng để lấy uy tín với khách hàng. Lợi thế của họ về nguồn cung hạn chế sẽ mất đi, khi hàng loạt chủ đầu tư nhỏ lẻ khác muốn ra hàng trước họ, trong khi khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn. Điều này có thể sẽ dẫn tới tình trạng giảm giá mạnh như thị trường căn hộ Sài Gòn trong vòng 2 năm qua. Như vậy, dù trong tình huống nào, mức độ cạnh tranh sẽ tăng lên gấp nhiều lần hiện nay và nó sẽ buộc các chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại bài toán doanh thu - chi phí - lợi nhuận.
Quan điểm với các công ty niêm yết có căn hộ chung cư: với hiện trạng và nhìn tới năm 2013, phân khúc chung cư Hà Nội sẽ chịu sự cạnh tranh quyết liệt giữa các nhà đầu tư ở các cấp độ khác nhau. Trong điều kiện tín dụng hiện nay và trong năm tới, các chủ đầu tư phải ưu tiên đẩy mạnh tiến độ cam kết và bán hàng sớm. Quá trình bán hàng càng muộn sẽ khó có thể giúp các công ty có lợi thế về lợi nhuận, mà ngược lại họ sẽ chịu mức chi phí vốn và chi phí nguyên vật liệu cao hơn, trong khi việc chuyển giá sang các chủ đầu tư/người mua hàng trong thời gian tới gần như không khả thi.
Chúng tôi thấy rằng, trong năm 2011, chủ đầu tư nào ưu tiên công tác bán hàng và thực hiện triển khai dự án nhanh với mức giá 25 - 28 triệu đồng/m2 trong các quận phía trong Vành đai II thì khả năng bán hàng sẽ dễ hơn rất nhiều. Bên cạnh đó, các dự án cần chú trọng xây dựng môi trường dân sinh trong khu vực để đảm bảo chất lượng cuộc sống hơn là việc cư trú thuần túy. Những công ty trì hoãn triển khai dự án sẽ gặp nhiều bất lợi trong các năm sau khi tính tới khả năng bán hàng của dự án.
