Đìu hiu thị trường mặt bằng bán lẻ trong chung cư

"Vắng như chùa Bà Đanh”

Đưa vào hoạt động từ năm 2017, Dự án Riva Park, quận 4, TP.HCM do Công ty Vietcomreal làm chủ đầu tư từng được mệnh danh là điểm sáng cho mặt bằng bán lẻ khi vị trí dự án thuận tiên cho kinh doanh. Bên cạnh đó, chung cư này với lượng căn hộ lớn, số lượng cư dân lên tới hàng ngàn người sinh sống khi đưa vào hoạt động cũng là điều kiện thuận lợi cho kinh doanh bán lẻ.

Chính vì vậy, giá các khu thương mại ở đây không hề rẻ, lên tới hơn 2 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên, dù đưa vào hoạt động hơn 1 năm nay và số lượng người dân chuyển về sinh sống đã chiếm khoảng 95%, nhưng tới nay, tầng bán lẻ của chung cư vẫn chưa có bất cứ đơn vị nào vào hoạt động kinh doanh.

Hay tại Chung cư Sunrise City, đường Nguyễn Văn Linh, quận 7, TP.HCM, thời điểm đưa vào hoạt động 2015, khu bán lẻ của dự án cũng khá rầm rộ với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu thời trang, siêu thị, khu vui chơi giải trí, ăn uống… Tuy nhiên, chỉ hơn 1 năm sau, các thương hiệu dần rút lui và hiện tại, khu thương mại của dự án này không còn thấy hoạt động.

Không chỉ 2 dự án trên, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại hàng chục dự án chung cư đã đưa vào hoạt động và có thiết kế tầng thương mại tại TP.HCM, thì cũng chủ yếu là cảnh tượng hoang vắng.

Đây là trào lưu khu thương mại dự án từ năm 2014, khi thị trường bất động sản sôi động và loại hình sản phẩm sàn thương mại được cho là một loạt hình kinh doanh mới, sinh lời cao. Dựa trên phân tích của giới kinh doanh địa ốc, lô thương mại được ưa chuộng là do thị trường bán lẻ Việt Nam phát triển mạnh. Trong đó, ở mỗi chung cư lớn, lượng khách hàng luôn lên tới cả ngàn người dân sinh sống, nhu cầu mua sắm, ăn uống chiếm tỷ trọng cao. Tin vào việc đầu tư sẽ sinh lời, khách hàng sẵn sàng mua những sản phẩm này rồi kinh doanh hoặc cho thuê kiếm lời.

Tuy nhiên, thị trường xoay trục, khi từ năm 2016, thương mại điện tử phát triển mạnh tại Việt Nam, người mua hàng chỉ cần ngồi nhà rồi vào thiết bị kết nối mạng như điện thoại, máy tính là có để đặt mua hàng với giá rẻ và được giao tới tận căn hộ.

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, đây là lý do loại hình sàn thương mại tại chân chung cư đi xuống.

Khảo sát cụ thể của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại Dự án chung cư The Park Residence (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM) đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở cách nay hơn 1 năm cho thấy, dù dự án nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ và lượng dân cư quanh khu vực cũng như các trường đại học bao quanh rất nhiều, nhưng tầng thương mại gần như bỏ trống, chỉ một vài quán cà phê và siêu thị mini bán đồ ăn, nước uống.

Tương tự, Chung cư The Eastern (phường Phú Hữu, quận 9) được xem là có vị trí thuận lợi, nhưng tầng thương mại chỉ lưa thưa vài cửa hàng nhỏ. Nhiều cửa hàng kinh doanh một thời gian thì treo bảng sang nhượng lại.

Chung cư The Avila (phường 16, quận 8) có vị trí tốt không kém, nhưng tầng trệt vẫn vắng hoe. Tấm bảng quảng cáo cho thuê mặt bằng đặt ở mặt tiền đường đã lâu, chữ viết đã bạc màu, nhưng các mặt bằng vẫn bỏ trống.

Hay nếu đến Chung cư Belleza (phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM), khách sẽ không khỏi giật mình trước cảnh mặt bằng bán lẻ trong các block chung cư này đang bị bỏ trống. Hàng ngàn căn hộ đã được bàn giao cho người dân vào ở, nhưng chỉ lèo tèo vài cửa hàng mở ra bán đồ ăn, thức uống. Mặt bằng bán lẻ khu vực tầng trệt đã ế, các tầng 1, 2, 3 còn ảm đạm hơn, hầu như không ai thuê.

Việc ế ẩm trong kinh doanh tại các tầng thương mại ở các chung cư đã đưa vào hoạt động đã ảnh hưởng tiêu cực tới các sản phẩm sàn thương mại tại những dự án đang xây dựng. Đơn cử, tại Dự án Viva Riverside, quận 6, TP.HCM đang bàn giao căn hộ cho người dân về ở, chủ đầu tư chào bán sàn thương mại từ năm 2016 khi tiến hành xây dựng, nhưng tới nay vẫn chưa thể bán hết, dù sản phẩm ít và dự án có 3 mặt tiền đường lớn là Gia Phú, Võ Văn Kiệt, cũng như nằm trung tâm khu mua sắm lớn nhất quận 6, quận 5.

Với các dự án ngoài vùng ven, thì những sản phẩm sàn thương mại càng khó khăn hơn nhiều. 

Không còn là miếng bánh ngon

Theo báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường JLL, thị trường mặt bằng cho thuê bán lẻ trong quý III/2018 tại TP.HCM đã có sự giảm giá nhẹ ở mức 0,2% theo quý và 0,7% theo năm. Giá thuê đang xoay quanh mức 46,2 USD/m2/tháng đối với mặt bằng khu vực trung tâm. Tại một số mặt bằng ngoài trung tâm, giá thuê giảm nhiều hơn, khoảng 0,4%. Tính đến cuối quý III/2018, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM tăng 15,3% so với cùng kỳ 2017 và đạt 989.403 m2.

Theo ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An, hiện tại, các dự án của Công ty ông đều có những khu vực căn hộ thương mại. Khi lập dự án, câu chuyện đầu tiên để đưa những sản phẩm này vào dự án đó là để đáp ứng nhu cầu sống tốt nhất, trọn vẹn nhất cho khách hàng. Chính vì vậy, khi dự án hoàn thành, Công ty mời gọi những thương hiệu kinh doanh bán lẻ lớn, những hãng thời trang, những thương hiệu ăn uống vào kinh doanh ở các căn thương mại với giá cho thuê rẻ, nhưng vẫn rất khó để mời gọi những thương hiệu này về dự án kinh doanh.

“Lý do vì sở thích mua sắm của người dân Việt vẫn còn chưa thay đổi, họ chấp nhận chạy xa hơn ngoài dự án để đi chợ, siêu thị mua hàng, không thích mua sắm tại các cửa hàng tiện lợi ở trong dự án. Một lý do nữa, đó là các sản phẩm bán tại các cửa hàng trong dự án không phong phú, không tươi và giá lại khá cao…, nên cư dân vẫn phải đi ra ngoài để mua sắm”, ông Vinh cho biết.

Ngoài ra, theo ý kiến giới phân tích, hầu hết các dự án ở Việt Nam là dự án phức hợp nhà ở kết hợp thương mại. Thị trường căn hộ ảm đạm đã kéo mặt bằng bán lẻ thương mại ở các chung cư đìu hiu theo. Trong khi đó, khi xây dựng dự án, các chủ đầu tư luôn muốn xây dựng tối đa diện tích sàn.

Họ kỳ vọng có thể kiếm lợi từ việc cho thuê hoặc bán các mặt bằng bán lẻ, nên phần diện tích được quy hoạch dành cho thương mại, dịch vụ của nhiều dự án đã phình ra. Tuy nhiên, thực tế chỉ khoảng 10% mặt bằng thương mại ở các dự án chung cư kinh doanh thành công, còn lại bỏ trống hoặc chỉ sống trong cảnh lay lắt.

Chuyên gia kinh tế Phan Công Chánh nhận định, khách hàng khi mua căn thương mại tại chung cư thường kỳ vọng quá lớn vào lượng cư dân trong chính chung cư đó. Trong khi việc tồn tại một trung tâm thương mại, ngoài phụ thuộc vào lượng khách hàng trong chung cư, còn phụ thuộc vào khu vực đó có đông dân cư không. Bởi hiện nay, trung tâm thương mại mọc ra rất nhiều, đủ các phân khúc khác nhau.

“Trung tâm thương mại cũng giống như các tiện ích khác chủ đầu tư muốn đưa vào dự án để dễ bán hàng. Đó là lý do hầu như dự án nào chủ đầu tư cũng vẽ ra trung tâm thương mại. Khách hàng cần phải tỉnh táo”, ông Chánh nói.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, tầng thương mại tại chung cư nếu thiết kế như căn hộ độc lập, người ta có thể mua để ở hoặc bán hàng thì tốt, nhưng thiết kế theo kiểu trung tâm thương mại thì phải có công ty chuyên nghiệp tham gia.

Còn nếu người dân thuê để kinh doanh thì không đủ sức lôi kéo khách hàng. Chủ đầu tư, khi thiết kế khối đế dịch vụ của chung cư, nên nghiên cứu thị trường xung quanh xem khu vực quanh dự án thiếu gì để thiết kế không chỉ phục vụ cho cư dân, mà cả cho người dân khu vực đó.

Với lợi thế mặt bằng lớn, có chỗ để xe, thì nghiên cứu thiết kế hợp lý, tìm các đối tác có chuyên môn thương mại để họ cùng khai thác sẽ hợp lý hơn. Chủ đầu tư thiết kế không nghiên cứu thị trường mà chỉ vẽ ra để bán thì sau này hoạt động sẽ khó đạt hiệu quả.