“Vùng trũng” của thị trường
Những ngày cuối cùng của năm 2024, dù thị trường phía Nam chưa có dấu hiệu rõ ràng về sự sôi động, nhưng đâu đó ở một số khu vực bắt đầu chứng kiến dòng tiền đầu tư âm thầm tìm kiếm sản phẩm tốt để mua vào. Trong đó, tâm điểm tiếp tục là TP.HCM, khi hầu hết các phân khúc đều tăng giá mà vẫn có sức cầu rất lớn.
Chẳng hạn, với phân khúc nhà phố, theo khảo sát từ các đơn vị môi giới, trong vài tháng trở lại đây, giá bán đã tăng vọt, nhà trong hẻm nhỏ cũng vượt ngưỡng 70-80 triệu đồng/m2.
Tương tự, với phân khúc căn hộ, chủ yếu là các dự án nằm ở khu Đông, giá bán thấp nhất từ 55 triệu đồng/m2, cao nhất là 180 triệu đồng/m2. Cá biệt, một dự án vừa mở bán tuần qua tại Thủ Thiêm có căn hộ được bán với giá hơn 111 tỷ đồng, tương đương hơn 400 triệu đồng/m2, mà khách hàng còn phải bốc thăm quyền mua.
Theo nhận định từ CBRE Việt Nam, thời gian tới, mức giá 50 triệu đồng/m2 sẽ biến mất trên thị trường căn hộ TP.HCM vốn là thị trường có nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước, trong khi nguồn cung dự báo tiếp tục khan hiếm, nên giá nhà sẽ còn tiếp tục leo thang.
Sự tăng giá quá cao của thị trường nhà ở TP.HCM đã thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển sang các khu vực lân cận, nơi có giá còn “mềm” và còn nhiều dự địa tăng trưởng.
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho biết, quan sát từ động thái của giới đầu tư cho thấy, thời gian tới, thị trường sẽ có sự thay đổi rất lớn từ sản phẩm đến khu vực. Chỉ những khu vực có nhiều tiềm năng, dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín… thì mới bán được hàng, còn ngược lại sẽ tiếp tục đối mặt với khó khăn.
Về khu vực, theo ông Sang, các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá cao, trong đó Bà Rịa - Vũng Tàu khả năng sẽ là thị trường dẫn dắt.
Từ giữa năm 2024 đến nay, thị trường này xuất hiện khá nhiều hội nhóm nhà đầu tư quay trở lại tìm mua đất và nhiều khu đất có giá trị lớn đã được giao dịch, đặc biệt là khu vực thuộc TP. Vũng Tàu và các huyện Châu Đức, Xuyên Mộc.
“Sở dĩ Bà Rịa - Vũng Tàu được cho là sẽ dẫn dắt thị trường Đông Nam Bộ là do đây là địa phương có bờ biển đẹp để phát triển du lịch, có nhiều khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ. Chưa kể, gần đây, có nhiều ‘ông lớn’ trúng đấu giá nhiều khu đất rộng ở TP. Vũng Tàu dự kiến sẽ phát triển nhiều khu đô thị sắp tới. Đây chính là thị trường tạo ra dòng sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền nên thu hút được giới đầu tư”, ông Sang phân tích, đồng thời chia sẻ thêm, sau Bà Rịa - Vũng Tàu, các thị trường như Đồng Nai, Bình Dương hay xa hơn là các địa phương giáp biển có lợi thế khai thác du lịch như Bình Thuận, Khánh Hòa… dự báo giao dịch sẽ sôi động trở lại trong thời gian tới.
 |
Bất động sản Thủ Thiêm chạm mốc hơn 100 triệu đồng/m2. Ảnh: Lê Toàn. |
Cùng góc nhìn, ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho hay, dấu hiệu phục hồi xuất hiện ngày càng rõ nét hơn trên thị trường bất động sản phía Nam. Thời gian qua, nhiều phân khúc đã cho thấy sức sống mới, tâm lý nhà đầu tư cũng được củng cố…, từ đó thêm cơ sở khẳng định giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua.
“Không kỳ vọng sẽ sôi động ngay, nhưng xét trong dài hạn, chắc chắn thị trường sẽ khởi sắc dựa trên 3 yếu tố tác động gồm: Thứ nhất, sự gia tăng dân số cơ học, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao; thứ 2, kinh tế tăng trưởng, trở thành động lực để tích lũy thu nhập dân cư tăng lên, qua đó thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà; thứ 3, pháp lý hoàn thiện hơn, tạo nền tảng vững chắc cho thị trường phát triển”, ông Tiến nói.
Sự phân hóa ngày càng sâu sắc
Theo các chuyên gia, năm 2025 sẽ là năm bản lề của thị trường bất động sản với sự đan xen giữa khó khăn và cơ hội. Về yếu tố thuận lợi, việc nhiều “nút thắt” thể chế được đẩy nhanh tốc độ tháo gỡ khi hành lang pháp lý hoàn thiện hơn.
Đặc biệt, giai đoạn 2025-2026 được xem là “điểm rơi” của hệ thống hạ tầng kết nối tại các tỉnh phía Nam, từ sân bay Long Thành đến các tuyến đường cao tốc liên vùng được đưa vào sử dụng. Đây là những yếu tố “trợ lực” cho thị trường phát triển những năm tới.
Mặt khác, thị trường vẫn đang trong giai đoạn sàng lọc nên có sự phân hóa sâu sắc ở cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Thực tế cho thấy, sau giai đoạn khó khăn kéo dài, nhiều chủ đầu tư vẫn đang vật lộn với việc tái cơ cấu, nhưng cũng có không ít chủ đầu tư đã vượt qua được thách thức nhờ năng lực quản trị doanh nghiệp cũng như năng lực triển khai dự án tốt.
“Nếu như trước đây, nhiều người còn chưa ưu tiên pháp lý dự án, thì nay đây là yếu tố được đặt lên hàng đầu. Tuy vậy, để dự án thành công đòi hỏi nhiều yếu tố khác như năng lực, uy tín của chủ đầu tư, sự chỉn chu trong việc đầu tư để tạo ra được dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường...”, ông Nguyễn Thanh Sang nói và cho biết, thời gian qua, tại TP.HCM, nhiều dự án do các chủ đầu tư lớn phát triển được chào bán với giá rất cao nhưng sức hấp thụ vẫn rất tốt. Ngược lại, có những dự án dù tung ra hàng loạt chiêu kích cầu nhưng vẫn bị thị trường “quay lưng” do sản phẩm thiếu chuẩn chỉnh.
Ở góc độ khác, ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI đánh giá, trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, thị trường cần có thời gian để hồi phục nên năm 2025 tiếp tục là giai đoạn tích lũy. Đó là sự tích lũy của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, trong đó có nhiều người sẽ chọn bất động sản để tích lũy tài sản.
“Từ giữa năm 2024 trở lại đây, dòng tiền đầu tư đổ vào bất động sản nhiều hơn. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, nhà đầu tư hiện giữ tâm thế cẩn trọng hơn và chú trọng vào loại hình bất động sản có thể sinh dòng tiền. Lực cầu trong thời gian tới sẽ tăng trở lại, nhưng không đồng đều ở các phân khúc”, ông Bảo nhận định và cho rằng, những người trước đây có thói quen đầu tư ngắn hạn hiện đang cơ cấu lại danh mục, tìm kiếm những sản phẩm có khả năng đem lại dòng tiền ngay.
Có nhiều nhà đầu tư bây giờ chuyển hướng từ nhà phố, đất nền sang căn hộ để thu về lợi nhuận tốt hơn từ cho thuê. Những người có nhu cầu mua nhà để dành cho con cái mai sau (ra trường, kết hôn…) mong muốn vừa tích sản, vừa cho thuê tạo ra dòng tiền.
