Xu hướng lan tỏa của dòng tiền
Hai phiên đấu giá đất được ví như “chảo lửa” tại Thanh Oai và Hoài Đức (Hà Nội) mới đây phần nào phản ánh thực tế giới đầu tư đang trở lại theo đà ấm lên của thị trường bất động sản. Bỏ qua những nghi vấn “thổi giá” đất của các đầu nậu, cò đất, không thể phủ nhận hiệu ứng lan tỏa từ câu chuyện thay đổi hành lang pháp lý và điều kiện vĩ mô thuận lợi giúp bất động sản trở lại là mối quan tâm hàng đầu của nhiều người.
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group, thị trường bất động sản giống như một chiếc phễu. Khi dòng tiền của các nhà đầu tư đổ vào, đáy phễu là các bất động sản có vị trí trung tâm tại các thành phố lớn, hướng dần lên phía trên sẽ là các khu vực lân cận và miệng phễu là các địa phương ở xa hơn.
“Dòng tiền mới đổ vào thị trường sẽ hướng tới đáy phễu đầu tiên và Hà Nội, TP.HCM chính là đáy phễu. Hai thị trường này luôn được hưởng lợi khi một chu kỳ bất động sản mới bắt đầu. Tuy vậy, sau giai đoạn tăng nóng, phân khúc chung cư nội đô Hà Nội đã hạ nhiệt, nhà đầu tư bắt đầu hướng ra các khu vực vùng ven, tìm kiếm các sản phẩm đất nền với pháp lý chuẩn chỉnh, ăn theo xu hướng phát triển hạ tầng”, ông Tuyển phân tích.
Còn ông Lê Đình Chung - Phó tổng giám đốc SGO Land cho hay, sự trở lại của các nhà đầu tư phản ánh tín hiệu khởi sắc của thị trường, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay đang duy trì ở mức thấp, thúc đẩy dòng tiền nhàn rỗi chảy vào bất động sản. Trong đó, nhà đầu tư hướng tới tầm nhìn dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành hoặc các bất động sản dòng tiền.
Ở những thị trường vệ tinh tiềm năng như trục Hà Nội - Bắc Giang (Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang), Hà Nội - Quảng Ninh (Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh) hay Phú Thọ - nơi đang có tốc độ phát triển cao về hạ tầng giao thông, dân số tăng nhanh cùng thu nhập cải thiện, làn sóng săn đất cũng bắt đầu xuất hiện. Những tín hiệu này cho thấy, nhiều khả năng phân khúc đất nền sẽ chuyển động tích cực hơn trong thời gian tới.
Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5-10 tỷ đồng đã chuyển hướng tìm kiếm “vùng đất mới” do gần như không còn cơ hội đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề… đều quá cao.
Từ tháng 5/2024, các địa phương vệ tinh kể trên đã lọt vào “tầm ngắm” của giới đầu tư với những sản phẩm được ưu tiên trong rổ hàng ở phân khúc tầm trung dưới 5 tỷ đồng như đất nền, chung cư cao cấp… với khả năng khai thác cho thuê cao ở các vùng lõi lân cận Hà Nội.
Bà Lê Ngọc Quỳnh Trang - Giám đốc Dự án, Công ty cổ phần Bất động sản Mei Home cho biết, nhờ vào yếu tố quy hoạch vùng và hạ tầng phát triển, một số địa phương đang thu hút sự quan tâm của dòng vốn FDI, từ đó mang tới cơ hội gia tăng giá trị cùng tiềm năng sinh lời từ khai thác cho thuê.
Chẳng hạn, Phú Thọ hiện đã thu hút hơn 200 dự án FDI với tổng vốn đầu tư khoảng 3,1 tỷ USD. Các nhà đầu tư chủ yếu đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore, Mỹ, Anh, Ấn Độ... Các dự án FDI lớn tập trung vào các ngành nghề đòi hỏi nguồn nhân lực chất lượng cao như chế biến - chế tạo, lắp ráp linh kiện điện tử, năng lượng tái tạo, dệt may thời trang cao cấp.
 |
| VIC Grand Square là dự án căn hộ cao cấp hiếm hoi tại Phú Thọ có khả năng sinh lời lớn từ khai thác cho thuê đối với chuyên gia nước ngoài. |
“Với gần 14.000 chuyên gia nước ngoài đang làm việc ở các khu công nghiệp, nhưng tỉnh Phú Thọ lại chưa có sản phẩm nhà ở đủ chất lượng và dịch vụ tốt đáp ứng được nhu cầu của họ. Bởi vậy, sự xuất hiện của những sản phẩm căn hộ cao cấp hiếm hoi với những giá trị vượt trội về vị trí và tiện ích tại dự án VIC Grand Square hứa hẹn mang tới khả năng sinh lời cao cho những nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội”, bà Trang cho hay.
Theo ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi giá tại các thị trường trung tâm tăng cao sẽ phải có khoảng nghỉ. Các bất động sản vùng giá thấp tại các địa phương sẽ thu hút được dòng tiền.
Trong đó, dòng tiền đổ nhiều vào các loại hình đất nền, nhà nội đô, chung cư cao tầng ở thủ phủ các khu công nghiệp, khu du lịch, đô thị loại 1 - nơi có quy hoạch về hạ tầng tiện ích và hệ thống hạ tầng giao thông.
Cũng theo ông Quê, dòng tiền không chỉ dịch chuyển giữa các địa phương, mà còn hướng vào các sản phẩm có sự an toàn về pháp lý. Một lưu ý mà ông Quê đề cập tới, đó là trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là vua, mà sẽ thay đổi luân phiên.
Cơ hội đón lõng nhà đầu tư chuyên nghiệp từ các dự án chuẩn chỉ
Nghiên cứu của BHS Group cho thấy, hiện nay, phần lớn người mua bất động sản là lớp nhà đầu tư mới. Họ có tiền thật, ít dùng đòn bẩy tài chính và có yêu cầu khắt khe về sản phẩm,vì vậy, một bất động sản cần hội tụ đủ 3 yếu tố để có thể thu hút được nhóm nhà đầu tư mới này.
Thứ nhất là tính an toàn, đây là các sản phẩm bất động sản đã có sổ đỏ, các sản phẩm đấu giá, đã ký hợp đồng mua bán, hoặc của những chủ đầu tư uy tín.
Thứ hai là sản phẩm bất động sản có tiềm năng tăng giá rõ ràng, đó là các sản phẩm có giá tốt, tại những địa phương có kinh tế tăng trưởng, có quy hoạch tương lai về hạ tầng, đường xá thuận tiện. Thứ ba là bất động sản phải có quy hoạch tốt và tính thẩm mỹ cao.
Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung cho hay, yếu tố quan trọng hàng đầu trong quyết định đầu tư của khách hàng hiện nay là sự an toàn, thể hiện qua việc xem xét kỹ tính pháp lý, vị trí, sản phẩm, tính thanh khoản, bên cạnh các yếu tố khác như hạ tầng xã hội, tiện ích nội - ngoại khu…
“Đây là áp lực nhưng cũng là lợi thế cho các đơn vị phân phối như SGO Land. Các sản phẩm tốt sẽ giúp các khách hàng và nhà đầu tư yên tâm hơn, tin tưởng hơn vào SGO Land”, ông Chung nói và cho biết thêm, dự án Khu đô thị SGO La Emera Hạ Long tọa lạc trên đường bao biển Hạ Long - Cẩm Phả đã đã hoàn thiện pháp lý và hoàn thành hạ tầng, tiện ích, sẵn sàng chào đón những chủ nhân tương lai về sinh sống.
Trong đợt mở bán cuối cùng này, khách hàng sẽ được giới thiệu những sản phẩm có vị trí đẹp, nhiều tiềm năng tăng giá cùng chính sách bán hàng tốt khi SGO Land cam kết sẽ thuê lại 3 năm đối với dãy shophouse mặt đường bao biển và cho khách thuê lại miễn phí. Điều này giúp khách hàng vừa có dòng tiền thuê từ chủ đầu tư, vừa được sử dụng miễn phí trong 3 năm đó để kinh doanh.
Ở một góc độ khác, theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, tác động của các luật mới là rõ ràng nhưng sẽ có độ trễ nhất định, có thể từ đầu năm 2025 mới thực sự rõ nét. Đây cũng là thời điểm thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ tăng giá mới. Vì vậy, giai đoạn hiện tại chính là thời điểm tốt nhất để “vào hàng”.
“Hiện là giai đoạn manh nha phục hồi, giá bất động sản chưa tăng nhiều. Vì vậy, nếu mua nhà đất để tích lũy tài sản lâu dài thì giai đoạn này là phù hợp nhất”, ông Tuấn nói, đồng thời đưa ra lưu ý, Luật Đất đai 2024 đã có quy định về việc đánh thuế cao đối với các bất động sản đầu cơ, bỏ trống không sử dụng.
Bởi vậy, nếu đầu tư tích lũy, nhà đầu tư cần tìm kiếm các sản phẩm có khả năng khai thác thương mại như cho thuê, kinh doanh buôn bán… để tránh rủi ro có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và thanh khoản sau này.
