Định giá dự án bất động sản không dễ

Định giá và chuyện “lệch pha”

Thị trường M&A vẫn đang âm thầm diễn ra các thương vụ, không ít nhà đầu tư coi khó khăn trong ngắn hạn chính là thời điểm để có thể đi chợ mua được hàng tốt, với mức giá mềm. Đi kèm với các thương vụ, luôn là một mảng nghiệp vụ quan trọng: Định giá.

Tuy nhiên, do có nhiều đặc thù với sản phẩm hàng hóa (là bất động sản), nên việc định giá sản phẩm là không hề dễ dàng. Đó là chưa kể đến những kỳ vọng khác nhau từ bên bán, bên mua.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Hà Nội cho biết, trong lĩnh vực M&A dự án bất động sản, các giao dịch thường có giá trị lớn, theo đó việc thương thảo giá luôn là khâu quan trọng bậc nhất đối với sự thành công của các giao dịch.

Các công ty thẩm định giá quốc tế, có uy tín luôn được lựa chọn để đưa ra ý kiến về giá trị thị trường của tài sản trong các giao dịch có các yếu tố nước ngoài. Tuy nhiên, trên thực tế luôn có sự khác biệt giữa giá trị thị trường và giá trị đầu tư, hay thậm chí là giá trị thanh lý của tài sản.

Đại diện Savills cho biết, giá trị thị trường được định nghĩa dựa trên giao dịch của các bên mua và bán có đủ hiểu biết, sẵn sàng thực hiện giao dịch và không chịu sức ép nào khi mua và bán. Còn giá trị thanh lý dưới áp lực phải bán và bán nhanh thường thấp hơn giá trị thị trường. Ngược lại, giá trị đầu tư bao gồm trong đó những động lực, những năng lực, hay mong đợi trong tương lai với chiến lược của từng nhà đầu tư cụ thể thông thường sẽ cao hơn giá thị trường. Những sự khác biệt đó chính là động lực cho các quyết định mua hoặc bán trên thị trường.

Ngoài ra, để có thể có các nhận định phù hợp nhất về giá trị thị trường của tài sản, các thẩm định viên luôn cần có những thông tin thị trường một cách khác quan, đầy đủ để từ đó làm cơ sở đưa ra các tính toán, nhận định của mình.

Còn theo ông Peter Sorensen, Giám đốc điều hành ABB Merchant Banking, trong các thương vụ, có một số yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản, như “lợi thế thương mại” (thặng dư với giá trị sổ sách) từ một dự án. Theo kinh nghiệm của đơn vị này, thường bên mua và bên bán sẽ có góc nhìn khác nhau về lợi thế thương mại của một dự án.

Có thể thấy rằng, sự khác biệt về quan điểm giữa bên bán và bên mua trong việc định giá tài sản bất động sản là một phần dẫn đến sự thất bại của các giao dịch. Điều này đặc biệt quan trọng nếu một công ty sở hữu bất động sản nhưng nó không thuộc hoạt động kinh doanh cốt lõi (đất đai hoặc bất động sản đã hoàn thiện). Trong khi bên mua có thể coi đây là một tài sản không hoạt động, thì bên bán lại coi đó là một tiềm năng lớn.

“Các yếu tố chính để định giá bất động sản là tiềm năng sinh lời (được xác định thông qua các số liệu khác nhau) so sánh với chi phí vốn của nhà đầu tư và các giá trị tương đương trong khu vực. Ngoài ra, các yếu tố đo lường vô hình như vị trí và giá trị của quyền chọn là các yếu tố chính quyết định giá trị bất động sản”, ông Peter Sorensen cho biết thêm.

Ở một góc nhìn khác về sự quan tâm của thị trường với hoạt động định giá, ông Phan Nhật Minh, Công ty Rever cho biết, trong 10 năm qua, lượng quan tâm tìm kiếm "giá nhà đất" đều tăng. Sự quan tâm này là hệ quả tất yếu của hoạt động giao dịch bất động sản tăng trưởng trong thời gian qua, cũng là hệ quả tất yếu của việc nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên, nếu nhìn kỹ hơn thì sự quan tâm đến các từ khóa "định giá nhà đất" hay "thẩm định giá nhà đất" đều không tăng trưởng. Điều này có thể là chỉ dấu cho thấy sự quan tâm của người giao dịch bất động sản không nằm ở phương pháp mà ở kết quả nhiều hơn.

Pháp lý là số 1

Trong việc định giá một sản phẩm, dự án bất động sản, ngoài các yếu tố chính như quy mô, vị trí của dự án, thì các quy định pháp luật, pháp lý dự án hay bảng giá đất cũng có những ràng buộc nhất định tới công tác định giá.

Đại diện ABB Merchant Banking cho rằng, các quy định, khung pháp lý và giá đất so sánh là những yếu tố quyết định để xác định và ước tính giá trị. Tính hợp pháp của dự án là điều quyết định xem dự án có mang chút giá trị nào hay không.

Ngoài ra, pháp lý của dự án còn quyết định tới cấu trúc giao dịch, ví dụ như việc thanh toán. Đối với một số dự án, bên bán có thể chẳng nhận được đồng nào cho đến khi hoàn thiện toàn bộ các thủ tục pháp lý mà có thể kéo dài tới hàng năm trời.

Còn theo đại diện Savills, trên thực tế, pháp lý dự án luôn có ảnh hưởng và tác động lớn đến giá trị của bất động sản, trong đó bao gồm các yếu tố như mục đích sử dụng đất, thông số quy hoạch, nghĩa vụ tài chính đất đai hay tình trạng hạ tầng, công tác giải phóng mặt bằng.

“Chúng ta có thể hình dung một số khu vực phù hợp để ở hơn là kinh doanh thì đất có mục đích để ở sẽ có giá trị hơn, tuy nhiên cũng có trường hợp đất có mục đích thương mại, kinh doanh có giá trị cao hơn tại các khu vực tiềm năng thương mại cao. Yếu tố quy hoạch cũng vậy, ở những khu vực đông đúc, hạn chế chiều cao, thông thường các mảnh đất được quy hoạch hệ số sử dụng đất cao hơn sẽ có giá trị hơn. Do có sự khác biệt đáng kể giữa bảng giá đất do nhà nước ban hành với giá trị thị trường của đất, giá trị của bất động sản cũng sẽ có sự ảnh hưởng khi đánh giá về nghĩa vụ tài chính đất đai phải nộp nhà nước”, đại diện Savills nhấn mạnh.

Cùng đưa ra góc nhìn sâu về câu chuyện định giá, chuyên gia của Rever cho rằng, việc định giá, tựu trung là để xác định "chi phí để có bất động sản trong trạng thái sẵn sàng chờ phát triển và bán". Nếu khu đất còn cần đền bù giải tỏa, hiển nhiên chi phí để làm việc này kèm theo rủi ro không thể tiến hành được hoặc sẽ mất nhiều thời gian sẽ tăng cao, chi phí rủi ro này sẽ được "lồng" vào trong mô hình định giá.

“Mô hình định giá càng kỹ và chi tiết thì việc định giá sẽ càng chuẩn xác, nhưng thời gian sẽ kéo dài và không phải lúc nào cũng có thể xác định chính xác mức độ của mọi rủi ro. Vì vậy, việc cân bằng giữa "độ mịn" của mô hình định giá và yếu tố chi phí, thời gian và khả năng thương thảo là điều mọi nhà phát triển bất động sản luôn cân nhắc”, ông Minh nhấn mạnh.

Là một lĩnh vực khá thú vị, khi định giá vừa được coi là một nghệ thuật, vừa là khoa học, công tác thẩm định giá đang và sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong sự thành công của các thương vụ. Tuy nhiên, để có được một thương vụ thành công cho các bên, thì không chỉ phụ thuộc vào năng lực thẩm định giá của đơn vị làm chuyên môn, nó còn phụ thuộc cả vào kỳ vọng của mỗi bên: bên bán và bên mua với món hàng.