Định giá đất, thông qua rồi vẫn lo

Lo đến phút cuối

Sau hành trình bền bỉ qua 4 kỳ họp Quốc hội, tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm bế mạc tuần qua, Luật Đất đai (sửa đổi) đã về đích, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Là người theo sát toàn bộ hành trình bền bỉ đó, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - cơ quan chủ trì thẩm tra Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), ông Phan Đức Hiếu cho rằng, tài chính đất đai là nhóm vấn đề rất mới ở lần sửa đổi này.

So sánh với Luật Đất đai hiện hành, thì thay vì chỉ giao “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất”, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh.

Luật mới còn có một khoản ràng buộc, đó là Chính phủ chỉ được quy định phương pháp định giá đất khác với 4 phương pháp trên, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Mới hơn nữa là Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể từng trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.

Riêng với phương pháp thặng dư, Dự thảo Luật trình Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm quy định: phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.

Nhưng, ở phiên thảo luận cuối cùng, đăng đàn đầu tiên, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Dương) vẫn đề nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân nêu ra rất nhiều lý do, trong đó có lo ngại kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm căn cứ ước tính. Bên cạnh đó, giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi.

“Như hiện nay, thị trường bất động sản gần như đóng băng, thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế”, đại biểu Trân lo ngại.

Một số vị đại biểu sau đó đồng tình với đề nghị bỏ phương pháp thặng dư, khi có cùng lo ngại về độ chính xác của phương pháp này. Đáng chú ý là, đề nghị tương tự cũng đã nhiều lần được nêu trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật.

Giải trình trước khi đại biểu bấm nút, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ông Vũ Hồng Thanh cho biết, các cơ quan có trách nhiệm đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định phương pháp thặng dư.

“Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay, nền kinh tế đang phát triển, thì việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết, vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác. Mặt khác, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam”, ông Thanh nêu quan điểm của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Chốt lại, Dự thảo được Quốc hội thông qua vẫn giữ 4 phương pháp, phương pháp thặng dư được quy định chi tiết hơn nữa. Theo đó, “phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.

“Định giá đất là vấn đề khó, nội dung tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội, Chính phủ tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa, vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới, nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài”, ông Vũ Hồng Thanh khẳng định.

Không thể cứng nhắc quá

Dù đã có bước tiến xa so với Luật hiện hành, song Luật Đất đai mới vẫn phải giao Chính phủ quy định chi tiết Điều 158 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.

Dự thảo Nghị định quy định về giá đất gồm 44 điều cũng đã được Chính phủ gửi tới các vị đại biểu Quốc hội. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo từng phương pháp đều được quy định tại dự thảo này.

Với phương pháp thặng dư, Dự thảo quy định các nội dung về khảo sát, thu thập thông tin, ước tính tổng doanh thu phát triển, ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất.

Việc thực hiện xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng, công thức ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất, công thức xác định giá đất của thửa đất cần định giá… cũng được quy định tại Dự thảo Nghị định.

Về ước tính tổng doanh thu, Dự thảo quy định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu, bao gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.

Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản hoặc số liệu của giá đã chuyển nhượng, cho thuê trên thị trường.

Cho rằng, với nhiều vấn đề, các cơ quan liên quan cũng cân đong, đo đếm để lựa chọn phương án tối ưu, chứ khó có thể tuyệt đối, về giá đất, đại biểu Trần Văn Lâm, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội nhận xét, quy định của Luật cũng đã bao trùm.

“Tất nhiên, còn có những trường hợp giao thoa thì xác định vẫn khó, nhưng các phương pháp tại Luật Đất đai mới cũng đã đáp ứng được yêu cầu thực tế. Sau này, khi cơ sở dữ liệu về đất đai dày dặn, đầy đủ hơn, thì quá trình định giá sẽ ngày càng đơn giản, thuận lợi hơn”, ông Lâm trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư.

Về lo ngại nếu giao Chính phủ quy định chi tiết, thì liệu có khắc phục được tình trạng cán bộ, công chức “run tay” khi thực thi hay không, đại biểu Lâm cho rằng, vẫn phải giao Chính phủ quy định chi tiết về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.

“Luật không thể quá chi tiết được, thực tế còn biến động nên phải để Chính phủ có room, cứng nhắc quá thì không làm được”, ông Lâm nói.

Ông Lâm cho biết, Dự thảo Nghị định về giá đất đã được Chính phủ gửi đến các đại biểu, nhưng đại biểu khó có thể khẳng định ngay là đã đáp ứng được yêu cầu hay chưa. Quá trình thực thi rất cần trách nhiệm của các cơ quan liên quan, tránh tình trạng luật chờ nghị định, chờ thông tư.