Định giá đất: Bài toán đau đầu

Nan giải xác định giá đất

Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất của Luật Đất đai. Giải quyết được cơ chế định giá đất, thì các quy định khác liên quan đến đất đai và bất động sản sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi. Tuy nhiên, sau 15 năm Luật Đất đai 2003 và 5 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, câu chuyện định giá đất sao cho hợp lý vẫn làm đau đầu các nhà quản lý. Trong đó, việc xác định giá đất liên quan đến câu chuyện cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước là vấn đề nhận được sự quan tâm lớn của nhiều người.

Tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2019 diễn ra tuần qua, ông Lê Song Lai, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) cho biết, trung bình mỗi năm SCIC thoái vốn trên 70 doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong 2 năm gần đây, kết quả thoái vốn chậm lại, trong 6 tháng đầu năm 2019, mới thoái thành công 4 doanh nghiệp.

Dù chất lượng và số tiền thu về vẫn hiệu quả so với giá vốn, nhưng số lượng thì chưa đạt kế hoạch vì nhiều lý do, trong đó đáng lưu ý là vấn đề định giá với quỹ đất mà các doanh nghiệp đang sử dụng là vấn đề bị vướng lớn nhất.

Đối với nhiều quỹ đất không có giấy tờ hoàn chỉnh, thì có hợp đồng thuê đất, thậm chí hợp đồng đã hết hạn nhưng địa phương tiếp tục đồng ý cho sử dụng đất và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Trường hợp này, rất khó để định giá.

Ông Lai cho biết thêm, có doanh nghiệp nhà nước từ khi cổ phần hóa đến nay gần 15 năm, giấy tờ đất cũng chỉ có hợp đồng thuê đất, biên lai thu tiền sử dụng đất... Nếu doanh nghiệp có đầy đủ giấy tờ pháp lý quyền sử dụng, thuê đất, thì giá trị thực tế sẽ cao hơn rất nhiều.

Một trong những câu chuyện gần đây nhất, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, có thể kể đến trường hợp cổ phần hóa Tổng công ty Viglacera. Theo kết luận báo cáo kiểm toán quyết toán giá trị phần vốn nhà nước tại thời điểm chính thức chuyển thành công ty cổ phần của công ty mẹ Tổng công ty Viglacera của Kiểm toán Nhà nước, tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp ngày 1/1/2012, Viglacera đang quản lý tổng diện tích đất hơn 12 triệu m2, trong đó TP. Hà Nội có 10 lô đất, tỉnh Bắc Ninh 5 lô đất, Quảng Ninh 2 lô, Bình Dương 3 lô và TP.HCM 1 lô. Theo phương án cổ phần hóa, Vigalacera đã lập phương án sắp xếp lại nhà đất và đã được UBND TP. Hà Nội, UBND tỉnh Bắc Ninh, UBND tỉnh Quảng Ninh, UBND tỉnh Bình Dương, Bộ Tài chính chấp thuận và Bộ Xây dựng phê duyệt phương án sắp xếp nhà đất.

Tuy nhiên, theo Kiểm toán Nhà nước, giá đất một số khu đến thời điểm làm hồ sơ quyết toán bàn giao doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần vẫn là giá tạm tính, không phù hợp với Nghị định 59/2011/NĐ-CP và Luật Đất đai năm 2013.

 Bên cạnh đó, các lô đất đã có quyết định giao đất cho công ty cổ phần và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp cổ phần hoá sang công ty cổ phần khi chưa có ý kiến giá đất theo giá sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường chưa phù hợp với Nghị định 59 và Thông tư 202/2011/TT-BTC.

Ngoài ra, sau khi chuyển thành công công ty cổ phần, các lô đất đang tiến hành thủ tục chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký lại hợp đồng thuê đất, tuy nhiên việc thực hiện còn chậm. Tháng 12/2018, các lô đất đã thực hiện chuyển tên trên quyết định giao đất, đã ký hợp đồng thuê đất và được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đổi mới cách định giá đất

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, có 5 phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này đã có những đổi mới về giá đất. Theo đó, Dự thảo bổ sung 4 phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng tại Việt Nam. Đó là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Quy định việc áp dụng phương pháp xác định giá đất để định giá đất nông nghiệp và định giá các loại đất khác.

Ngoài ra, Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất theo hướng tăng số vùng giá đất để định hướng cho UBND cấp tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Đồng thời, bổ sung quy định về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố để xử lý chênh lệch về giá đất giáp ranh.

Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Thêm một điểm mới, Dự thảo bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất.

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013), nhưng trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương, điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất. Bất cập này cần sớm xử lý bởi trên thị trường hiện có rất nhiều dự án bất động sản được chuyển đổi từ đất công nghiệp sang đất ở, đất thương mại dịch vụ.

Chẳng hạn như tại Dự án Thái Hưng Eco City (TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên) do Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng làm chủ đầu tư. Dự án được triển khai trên khu đất của Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng cũ với tổng diện tích 21,4 ha. Ngoài ra, UBND tỉnh Thái Nguyên cũng cho Thái Hưng thuê lại 12,75 ha để mở rộng dự án. Đây là phần diện tích do các hộ gia đình cá nhân đang quản lý, sử dụng, bao gồm: đất ở dân cư (khoảng 6,68 ha), đất trồng lúa (khoảng 0,9 ha), đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản (khoảng 5,17 ha).

Trong quyết định chấp thuận chủ trương của UBND tỉnh Thái Nguyên có nêu rõ, khi chuyển đổi, chủ đầu tư sẽ phải hoàn tất các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tại Dự án Thái Hưng Eco City, chủ đầu tư sử dụng khoảng 8 ha trong 21,4 ha (tương đương hơn 34,7% - phần mở rộng chưa được triển khai) để kinh doanh, còn lại là các loại đất khác. Dựa vào cơ sở này, Hội đồng tính giá của tỉnh Thái Nguyên đã tính toán số tiền mà Thái Hưng phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 215,164 tỷ đồng, tương đương 2,65 triệu đồng/m2.

Theo PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), quan trọng nhất trong việc giải quyết được các vấn đề định giá đất đai là cần nắm bắt chính xác xu hướng giá đất và thu thập đầy đủ thông tin liên quan đất đai để làm rõ nguyên nhân biến động giá.

Để làm được điều này, phải thiết lập chỉ số giá đất khu vực đô thị; có chế độ công bố giá đất; thu thập thông tin làm rõ nguyên nhân biến động cần thu thập và phân tích thông tin sở hữu đất và các giao dịch đất đai (điều tra thống kê đất và nhà ở) và giá cả các giao dịch (điều tra giá giao dịch).

Ông Thọ cho biết, thời gian tới, Bộ Tài nguyên Môi trường tiếp tục đẩy mạnh ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá đất cho từng thửa đất. Từng bước xây dựng lưới giá đất thông qua việc xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng trên cơ sở dữ liệu về khung giá đất, bảng giá đất, và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.

Đồng thời, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu quản lý đất đai đa mục tiêu (MPLIS), thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương.