Người người buôn đất
Xin bắt đầu bằng câu chuyện giá trị.
Anh Lộc, một môi giới lâu năm tếu táo rằng, đất nền giờ đắt như tôm tươi, tiền trong dân quá nhiều và giờ là lúc người ta đổ dồn về đất.
Lộc đang rao bán đồng thời nhiều dự án đất nền và theo đánh giá của môi giới này, có rất nhiều nhà đầu tư tay ngang, khi lãi suất ngân hàng giảm đã tính chuyện buôn đất kiếm lời.
Trong khi đó, trò chuyện cùng người viết, chị Cúc, chủ một nhà hàng bia trên đường Dương Đình Nghệ cho hay, chị đang có mấy lô đất nền ở Hà Nội, dự định sẽ bán đi để dồn tiền đầu tư đất nền tỉnh lẻ, vùng ven.
Lý do chị Cúc đưa ra là bởi đất Hà Nội giờ giá đã cao, khó có thể tăng tiếp, trong khi đất nền tại khu vực tỉnh lẻ, vùng ven suất đầu tư thấp, giá chỉ vài triệu đồng hoặc trên chục triệu đồng/m2 và khả năng tăng giá cao.
“Đứa em tôi năm ngoái mua mấy lô đất ở Hòa Bình, giá chỉ 2 triệu đồng/m2, nhưng năm nay đã bán ra được 3,5 triệu đồng/m2, tính ra thì hiệu quả đầu tư cao hơn hẳn đất Hà Nội”, chị Cúc cho hay.
Ghi nhận thực tế tại một số dự án Khu đô thị Ciencos 5 Mê Linh (Mê Linh, Hà Nội) cho thấy, lượng nhà đầu tư đổ về đây để tìm mua đất khá đông, giao dịch diễn ra nhộn nhịp.
Có mặt tại dự án chiều cuối tuần qua, phóng viên nhận thấy, có cả những nhà đầu tư đơn lẻ cũng như nhóm hội đến tìm mua. Hiện dự án Khu đô thị Cienco5 đang mở bán cả 3 khu A, B và mở rộng.
Chị Mai, một nhân viên môi giới cho biết, hiện giá đất nền thấp nhất tại dự án này neo ở mức 21,5 triệu đồng/m2 (khu B), còn tại khu mở rộng, mức giá thấp nhất là 23,5 triệu đồng/m2. Những lô có vị trí đẹp, đã hoàn thiện đường đi, giá rơi vào khoảng 40 triệu đồng/m2. Khách hàng chỉ cần thanh toán, sau khoảng 1 tháng sẽ có sổ đỏ và tự do xây dựng.
Khi thắc mắc về mức giá cụ thể, môi giới này tỏ ra ngạc nhiên và cho biết, giá đất ở đây biến động theo ngày nên đơn vị bán hàng không có bảng giá chính thức.
“Giá tăng là vậy nhưng có ngày tôi bán được 7-8 lô”, Mai khoe.
Tiếp cận với chị Hòa trong nhóm 3 nhà đầu tư từ Hà Nội xuống Mê Linh để tìm mua đất thì được biết, lúc sáng chị vừa “vào” tiếp 2 lô, thì đến chiều giá đã tăng, bạn chị cũng mua thêm 1 lô. Mục tiêu của nhóm nhà đầu tư này là các miếng đất có mức giá còn thấp trong khu đô thị, chấp nhận cả những lô thuộc dạng “đầu thừa, đuôi thẹo” vì Hòa cho biết “có phải mua để ở đâu mà kén chọn”. Mức giá này phụ thuộc vào vị trí lô đất, mức độ hoàn thiện hạ tầng nội khu (bởi có những khu vẫn chưa có đường - PV)…
Chị Hòa chia sẻ thêm, trước đó, vào tháng 10/2020, chị đã mua 3 lô và bán ngay trước Tết Nguyên đán, giá khi mua vào chỉ hơn 10 triệu đồng/m2, nhưng khi bán ra được gần 20 triệu đồng/m2, với mỗi lô chị lãi chừng gần 1 tỷ đồng.
“Tôi vẫn tin giá đất sẽ đi lên vì đã không tăng trong 1 tuần nay, lý do bởi nhiều nhà đầu tư thấy giá tăng quá nhanh và tính lướt ngắn hạn trong khoảng 1 tháng cầm hàng, nhưng vì không bố trí được tài chính nên phải bán đi khiến giá tạm thời chưa tăng. Song, tôi cho rằng, hết lớp nhà đầu tư lướt sóng này sẽ có lớp nhà đầu tư khác và giá theo đó sẽ tăng lên. Quan điểm của tôi là mua đất giá rẻ, không cần quá đẹp”, chị Hòa cho hay.
Cũng chia sẻ về lý do săn tìm hàng rẻ để mua, anh Hậu, một nhà đầu tư khác cho biết, việc chọn nhập những lô giá rẻ một mặt giúp nhà đầu tư đạt mục tiêu về suất đấu tư, mặt khác, khi giá đất cả khu tăng lên thì mảnh có giá rẻ cũng sẽ tăng theo.
“Con chị nó đi, con dì nó lớn. Khi giá đất khu vực xung quanh tăng lên thì khu mình mua rẻ cũng được hưởng lây”, anh Hậu nhấn mạnh.
Trao đổi với phóng viên, một nhà đầu tư đến từ Bắc Ninh cho hay, dù đất Mê Linh đang được săn đón, nhưng không phải dự án nào cũng nên mua. Chẳng hạn, với dự án Mê Linh Vista, sau khi có sự tham gia của đơn vị phân phối, giá đã được đẩy lên quá cao, có những lô đất giá lên tới hơn 40 triệu đồng/m2, trong khi hạ tầng gần như chưa có gì.
“Tôi biết nhiều nhà đầu tư đang bị chôn vốn ở đây vì không thể thoát hàng. Do giá đất tăng quá cao so với giá trị thực nên rất khó bán ra”, nhà đầu tư này nói.
Cục than hồng chuyền tay
Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh được triển khai từ năm 2008, vì nhiều lý do đến nay dự án vẫn chưa thể hoàn thành. Một phần lớn diện tích dự án vẫn là đất trống với hạ tầng cơ bản gồm đường, cột điện (chỗ có chỗ không - PV). Theo lời nhân viên môi giới tại dự án, thời điểm ban đầu dự án chỉ có giá 4,5 triệu đồng/m2, nhưng khách mua sẽ phải nộp thêm tiền chênh, khoảng 5 triệu đồng/m2, tức là tiền thực trả tăng lên gần 10 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự án Mê Linh Vista có cả chục năm “đắp chiếu”, nhưng nay cũng được giao dịch với mức giá cao đột biến.
Lịch sử các cuộc sốt đất tại Yên Bài (Ba Vì), Mê Linh… với bao dự án đắp chiếu cả thập kỷ vẫn còn đó. Và sau các cơn nóng sốt thất thường, các nhà đầu tư làn lượt đến và đi, chỉ có đất dự án, tiền đầu tư ở lại.
Đánh giá về hiệu ứng tâm lý, đại diện một chủ đầu tư cho rằng, bản chất đầu tư đất nền cũng có đủ các yếu tố “gây nghiện” như đánh bạc, khi có cả cảm giác hào hứng, hồi hộp chờ tăng giá, vỡ òa khi chốt lời giá cao và cả thấp thỏm khi thị trường đi xuống… thì sẽ khiến người ta thích thú theo đuổi.
Theo ghi nhận của phóng viên, đây đều không phải là những “end user - người sử dụng cuối cùng”, phần lớn tìm đến với đất nền đều nhằm mục đích lướt sóng ngắn hạn kiếm lời. Chính vì thế mà nhiều ý kiến cho rằng, đất nền không phải là sản phẩm hoàn thiện, dễ gây sốt ảo, bong bóng.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng nhiều lần nêu quan điểm, cần xóa bỏ phân khúc đất nền và cấm chia lô, bán nền như đã áp dụng từ năm 2004, vì sản phẩm này tạo điều kiện cho việc buôn bán đất thô, không có đầu tư, đi ngược với nguyên tắc đầu tư phát triển.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng nhấn mạnh, có nhiều người mua đất xong găm để đó, như vậy là trái với mục đích sử dụng đất và không tạo ra quỹ nhà ở.
Đánh giá về hệ lụy mà cơn sốt đất nền để lại, anh Lộc (môi giới) cho rằng, cuối cùng, sau cơn sốt đất nền lần này, thị trường sẽ hình thành lên một trật tự, một lớp đầu tư mới. Có điều, với câu chuyện lướt sóng đất nền, sẽ mãi mãi không có bài học kinh nghiệm đầy đủ, bởi trên thực tế, có rất nhiều nhà đầu tư (kể cả nhà đầu tư lớn tuổi, giàu kinh nghiệm) càng sửa càng sai.
“Có nhà đầu tư đã thoát hết hàng, dứt khỏi thị trường, nhưng giờ lại bị cuốn vào vòng xoáy mới với kỳ vọng kiếm tiền nhiều hơn. trong đó có không ít người tiêu hết chỗ lãi ngày trước, thậm chí còn bay cả vốn đầu tư thêm. Tiền thì vẫn chảy từ người này qua túi người khác, nhưng giờ mà thua sẽ đau hơn cuộc thua 10 năm trước vì giá đất giờ cao hơn nhiều”, anh Lộc nói.
