Vấn đề diện tích căn hộ hiện nay được quy định như thế nào, thưa bà?
Theo hướng dẫn tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD, diện tích sử dụng của căn hộ là diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Trước đây, Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng quy định tương tự như trên.
Pháp luật không quy định cụ thể về tỷ lệ sai số cho phép giữa diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng với diện tích sử dụng căn hộ thực tế tại thời điểm bàn giao cho người mua. Vì vậy, việc xác định tỷ lệ sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
Nếu căn hộ bàn giao thiếu diện tích, thì khách hàng có được trả lại tiền?
Hợp đồng mua bán căn hộ thường ghi nhận thỏa thuận về tỷ lệ sai số cho phép đối với diện tích sử dụng của căn hộ. Khi bàn giao, nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ sai số ghi trong hợp đồng, thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.
Do đó, nếu diện tích đo đạc thực tế bị thiếu nhiều hơn tỷ lệ sai số cho phép thì khách hàng được trả lại tiền. Trên thực tế, không ít chủ đầu tư uy tín đã hoàn trả tiền chênh lệch diện tích cho khách hàng. Trong trường hợp ngược lại, khách hàng phải nộp thêm tiền cho phần diện tích lớn hơn diện tích ghi trong hợp đồng hoặc cách thức khác theo thỏa thuận tại hợp đồng.
Nếu hợp đồng mua bán căn hộ không ghi nhận thỏa thuận về tỷ lệ sai số cho phép, thì cứ diện tích đo đạc thực tế có chênh lệch so với diện tích ghi trên hợp đồng, một trong hai bên có quyền yêu cầu điều chỉnh giá bán căn hộ.
Một số trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ có quy định là nếu căn hộ thiếu diện tích ở tỷ lệ phần trăm nhất định, chủ đầu tư không phải hoàn tiền cho khách hàng. Theo bà, điều khoản này có phù hợp với quy định pháp luật?
Như trên đã đề cập, pháp luật không quy định cụ thể về tỷ lệ phần trăm sai số cho phép, nên việc xác định tỷ lệ này, về nguyên tắc là theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng và được ghi nhận trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ do chủ đầu tư soạn thảo, nên tỷ lệ sai số thường do chủ đầu tư xác định.
Có dự án, khách hàng bức xúc vì trên cùng một mặt sàn tất cả các căn hộ đều thiếu hụt diện tích lên tới 2 - 3 m2. Bà đánh giá thế nào về hiện tượng này?
Có thể thấy, sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế tại thời điểm bàn giao với diện tích căn hộ ghi trên hợp đồng là khó tránh khỏi. Nếu tổng diện tích một mặt sàn vẫn bảo đảm theo thiết kế được duyệt hoặc có sai số nhưng không đáng kể thì việc chênh lệch diện tích mỗi căn hộ vẫn có thể xảy ra, chẳng hạn do thiết kế, cách bố trí mặt bằng chưa hợp lý. Tuy nhiên, trong trường hợp này, một cách khách quan thì sẽ có căn hộ tăng diện tích, có căn hộ giảm diện tích so với diện tích ghi trong hợp đồng. Nhưng khi trên cùng một mặt sàn, tất cả các căn hộ đều thiếu hụt diện tích đến 2 - 3 m2 thì lại khác.
Đối với căn hộ thương mại nói chung, giá trị của phần diện tích thiếu hụt đến 2 - 3 m2 tính riêng với từng căn là con số đáng kể. Nếu sự thiếu hụt này xảy ra tại các dự án chung cư cao cấp, thì giá trị của phần thiếu hụt lại càng lớn.
Đặc biệt, khi sự thiếu hụt đáng kể này không chỉ xảy ra cá biệt ở một vài căn trong một tòa nhà, mà thiếu hụt đồng loạt tại tất cả các căn hộ trên cùng một mặt sàn thì dễ gây phản cảm và bức xúc đối với khách hàng. Trong trường hợp này, chủ đầu tư cần có lý giải thỏa đáng với khách hàng và đưa ra cách thức giải quyết hợp lý.
Để tránh bực mình và tranh chấp sau này, trước khi ký vào hợp đồng mua bán, theo bà, khách hàng nên chú ý các vấn đề gì về diện tích để đảm bảo quyền lợi?
Khách hàng có thể tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư và tránh lựa chọn dự án mà chủ đầu tư đã từng có tranh chấp tương tự hoặc lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà biên độ sai số diện tích căn hộ ở mức thấp.
