Diễn biến lạ trên thị trường địa ốc TP.HCM

Không còn theo quy luật

Tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong nhiều năm qua, khi bước vào nửa cuối quý IV, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ sôi động với phân khúc đất nền và bước vào quý I, quý II năm tiếp theo sẽ là cơn sốt đất nền.

Đơn cử, năm 2017, cuối năm, hàng ngàn sản phẩm đất nền được bung ra thị trường, như Rio Land mở bán các dự án Rio Bonito, Rio Verde… tại quận 9 với hàng trăm sản phẩm đất nền; Điền Phúc Thành cũng ra hàng ngàn nền đất tại quận 9; Địa ốc Kim Oanh cũng tung dự án tại đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9 với hơn 600 nền đất; hay Tập đoàn Thái Sơn Long An cũng đưa ra hàng ngàn nền đất tại Dự án Long Hậu khu Nam TP.HCM…

Tuy nhiên, trong năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM không theo quy luật đó nữa, dù phân khúc đất nền vẫn đang khá nóng tại thị trường bất động sản TP.HCM. Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, khu Đông - vốn là tâm điểm của cơn sốt đất nền TP.HCM không xuất hiện bất cứ dự án đất nền nào mới. Tương tự, khu Nam, khu Tây Tây cũng không xuất hiện dự án đất nền nào mới, dù khu Tây đang có quỹ đất khá lớn. Những giao dịch chỉ diễn ra trên thị trường thứ cấp, từ các dự án đã mở bán trước đó, hoặc những thửa đất nền nhỏ được phân lô tách thửa bán.

Ngoài ra, cũng theo quy luật thị trường, quý III và IV là lúc mà các doanh nghiệp địa ốc chạy đua để ra hàng nhằm đón mùa mua nhà cuối năm. Trong năm 2017, những thương hiệu như Novaland, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Khang Điền, Phát Đạt… đều đổ bộ ra hàng mới vào khoảng thời gian này với hàng chục ngàn căn hộ.

Thế nhưng, trong năm nay, theo báo cáo của Savills mới đây, tổng lượng giao dịch nhà ở tại TP.HCM trong quý III/2018 đạt mức thấp nhất trong 6 quý gần đây với chỉ khoảng 10.000 căn hộ (giảm 30% theo quý và giảm 13% theo năm).

Còn theo thống kê của Công ty CBRE, lượng giao dịch căn hộ quý III/2018 tại TP.HCM chỉ đạt 6.568 căn (giảm 7% theo quý và 16% theo năm), tức thấp hơn con số thống kê của Savills.

Tuy có diễn biến bất thường, nhưng gam màu sáng vẫn được dự báo là gam màu chủ đạo của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019.  Ảnh: Gia Huy

Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính từ đầu năm 2018 đến ngày 31/10, tổng nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường TP.HCM giảm 39,2%, trong đó căn hộ cao cấp giảm 9,6%, căn hộ trung cấp giảm 37,5%, căn hộ bình dân giảm đến 68%.

Còn từ đầu quý IV tới nay, vẫn chưa xuất hiện một dự án mới nào được quảng cáo mở bán tại thị trường TP.HCM. Đây là điểm lạ của thị trường địa ốc TP.HCM mà chưa bao giờ xuất hiện.

Mọi năm, thời gian cuối năm là thời điểm ăn nên làm ra của nhiều doanh nghiệp bất động sản, nhưng năm nay, thay vì niềm vui, doanh nghiệp lại đứng trước nhiều mối lo.

Theo HoREA, vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019 là tình trạng mất cân bằng cung - cầu. Khi nguồn cung bất động sản vẫn không khớp được với nhu cầu của thị trường.

Thêm vào đó, các doanh nghiệp đang đứng trước thách thức về việc tín dụng ngân hàng bị siết lại khi từ 1/1/2019, vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng sẽ giảm về mức 40% thay vì 45% như năm 2018 (theo Thông tư 36 sửa đổi). Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng, nhằm phát triển doanh nghiệp ngày càng vững mạnh.

Năm 2019 sẽ có nhiều điểm sáng

Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản 2019, các chuyên gia đánh giá, thị trường sẽ có cơ hội và thách thức đan xen, nhưng điểm sáng nhiều hơn màu tối.

Theo HoREA, tổng doanh thu trong 9 tháng năm 2018 của khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán đạt 157.922 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ và đạt lợi nhuận 22.645 tỷ đồng, tăng 87% so với cùng kỳ 2017. Trong đó, có 58 doanh nghiệp có lãi (chiếm 89%), 7 doanh nghiệp báo lỗ, 24 doanh nghiệp bị sụt giảm lợi nhuận.

Theo HoREA, kênh dẫn vốn từ thị trường chứng khoán vào thị trường bất động sản đang và sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong thời gian tới đây. Do đó, HoREA cho rằng, các doanh nghiệp xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần và định hướng trở thành công ty đại chúng để niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Đây là xu thế phát triển tất yếu của các doanh nghiệp bất động sản và sẽ tạo ra một màu sáng cho thị trường 2019.

Một hình thức khác để thu hút vốn đầu tư được HoREA nêu ra là lựa chọn đối tác chiến lược là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính, để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.

Hiện nay, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đến từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ, đứng đầu là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc… Trong những năm gần đây, dòng vốn này tiếp tục đổ bộ tốt vào thị trường bất động sản TP.HCM và năm 2019 cũng tiếp tục chảy mạnh.

Một điểm nữa của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019 là việc hàng tồn kho đang rất lớn. Trong đó, riêng số liệu của HoREA đưa ra cho thấy, hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 201.921 tỷ đồng. Ngoài ra, các doanh nghiệp chưa lên sàn khác như Phú Long, Him Lam Land… cũng có lượng hàng tồn kho lớn, lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Theo các nhà phân tích, năm 2019 khi lượng hàng tiếp tục khan hiếm, thì sẽ là cơ hội cho hàng tồn kho của các doanh nghiệp được tiêu thụ.

Còn ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn thị trường Bất động sản DKRA Vietnam thì cho rằng, trong năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cao cấp sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.

Nét mới của thị trường bất động sản trong năm 2019 là xu hướng xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện với môi trường, đảm bảo an ninh, an toàn, trước hết là về phòng cháy, chữa cháy.

“Hy vọng, các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, shophouse… sẽ sớm được ban hành trong năm 2019 để thị trường phát triển bền vững, bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng”, ông Lâm nói.

Bên cạnh những lợi thế, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019 cũng sẽ gặp những mối lo. Ngoài việc nguồn cung bị hạn chế, lượng doanh nghiệp có thể ra được hàng mới ít hơn, nên việc lệch pha cầu - cung sẽ ra tăng. Thêm vào đó là câu chuyện tín dụng bất động sản bị hạn chế vay, lãi suất tăng, sẽ tạo thêm áp lực cho các doanh nghiệp địa ốc và thị trường bất động sản.