Điểm tựa mới cho nhà giá thấp

Theo phương án trong Dự thảo Nghị quyết xây dựng nhà ở thương mại giá thấp do Bộ Xây dựng soạn thảo, dự kiến trình Chính phủ trong quý III/2020, sẽ có hàng loạt chính sách ưu đãi cho các căn hộ có diện tích dưới 70 m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, tương đương giá một căn hộ tối đa không vượt quá 1,5 tỷ đồng/căn, đã bao gồm thuế VAT.

Cụ thể, doanh nghiệp xây nhà thương mại giá thấp sẽ được giảm 50% tiền sử dụng đất, chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất chỉ 7 - 8%/ năm.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, nhóm cơ chế chính sách ưu đãi sẽ bố trí 500 tỷ đồng trong tổng nguồn vốn 2.000 tỷ đồng cấp cho 4 ngân hàng thương mại để cấp bù lãi suất cho vay, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại giá rẻ do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Ngoài ra, các dự án này còn được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công ty tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đặc biệt, khác với các dự án thông thường, chủ đầu tư phải tự đứng ra thương lượng, giải phóng mặt bằng, thì đối với các dự án này, Bộ Xây dựng đề xuất Nhà nước sẽ trực tiếp đứng ra giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho doanh nghiệp.

Đây là tín hiệu vui với doanh nghiệp và cả người thu nhập trung bình có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, cũng giống như những lần trước, điều các doanh nghiệp quan tâm là chính sách này có đi vào thực tế hay không.

Là một trong những doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn kể từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chấm dứt, ông Bùi Viết Sơn, Chủ tịch AZLand cho biết, tình trạng thiếu vốn hay ưu đãi bất ngờ dừng lại đột ngột khi đang triển khai dự án là điều mà doanh nghiệp nào cũng sợ. Bởi lẽ, một dự án triển khai từ 2 - 3 năm mới xong, thậm chí dài hơn do quy trình hoàn thiện thủ tục phức tạp, trong khi nếu chính sách ưu đãi quá ngắn hạn, thì khi dự án xong thủ tục, chuẩn bị triển khai thì chính sách ưu đãi đã kết thúc, khiến chủ đầu tư lâm vào thế bí.

Bản thân AZLand cũng đang bế tắc tại dự án Bright City tại Hoài Đức (Hà Nội). Theo ông Sơn, khi đang triển khai dự án thì gói 30.000 tỷ đồng chấm dứt, dẫn đến cả 4 tòa đang triển khai, mới chỉ bàn giao được 1 tòa. Đến nay, dù chưa đủ điều kiện bàn giao, nhưng vì nhu cầu chỗ ở, nên nhiều cư dân bất chấp rủi ro chuyển về các tòa nhà chưa bàn giao sinh sống.

Trong khi đó, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng, việc Bộ Xây dựng xây đề xuất Chính phủ ban hành cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở giá trung bình là việc ai cũng mong muốn, bởi nhu cầu với phân khúc này hiện nay là rất lớn. Tuy nhiên, điều doanh nghiệp quan tâm là chính sách có đi vào cuộc sống hay không.

"Liệu rằng khi thực hiện trên thực tế, chính sách có phát sinh các bất cập như các chính sách trước hay không? Để hạn chế tối đa các vướng mắc khi triển khai, Dự thảo Nghị quyết cần quy định chi thiết các cơ chế hỗ trợ", ông Giang nói và cho biết, nếu giải quyết được những vấn đề này, thì doanh nghiệp nào cũng muốn làm, vì chắc chắn sản phẩm ra đến đâu bán hết đến đấy.

Ở một góc nhìn khác, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills nhận định, chính sách hỗ trợ nhà ở thương mại giá thấp mà Bộ Xây dựng đề xuất là quan điểm tích cực để bổ sung các chính sách phát triển nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, còn có một số nút thắt cần giải quyết nếu muốn chính sách này đi vào cuộc sống.

Thách thức đầu tiên là vấn đề về quỹ đất. Hiện quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM và Hà Nội đang là bài toán cực kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Trên thị trường, đã từng có những dự án nhà ở thương mại chỉ có mức giá 10 triệu đồng/m2, tuy nhiên, các dự án này thường khá xa trung tâm thành phố, hoặc thiếu thốn hạ tầng tiện ích.

Tương tự, đại diện Phúc Hà Group cũng cho rằng, quan trọng là vị trí khu đất định phát triển dự án nằm ở đâu. Vì chi phí nhiều nhất cho dự án chính là tiền sử dụng đất. Cũng ở Hà Nội, nhưng ngoại thành, nội thành khác nhau. Hay cũng tỉnh lẻ, nhưng Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc…, giá thành đều khác nhau. Muốn có nhà giá rẻ thì những yếu tố cấu thành nên sản phẩm, đặc biệt là tiền sử dụng đất phải giảm và thủ tục triển khai dự án phải được rút ngắn, không đẻ ra nhiều thủ tục.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy một nghịch lý, dù là phân khúc có nhu cầu rất lớn, nhưng nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội lại gặp khó khăn trong bán hàng.

Chẳng hạn, đầu năm 2020, Sở Xây dựng Hà Nội thông báo mở bán lần thứ 20 đối với một dự án nhà ở xã hội. Theo Google Map, khoảng cách từ dự án đến trung tâm thành phố là 30 km và đây có thể là nguyên nhân khiến dự án nhà ở xã hội này ế, dù mức giá chỉ hơn 10 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, đây là bài học lớn đối với các chủ đầu tư phát triển dự án nhà thương mại giá rẻ sau này.