Liên tục xảy ra tranh chấp
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến tháng 7/2022, trên cả nước có 4.500 nhà chung cư (trong đó có 2.467 chung cư cũ và 1.955 chung cư thương mại, tái định cư), tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại) và TP.HCM (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ).
Sống ở chung cư ngày càng trở thành lựa chọn tất yếu với nhiều người dân sinh sống tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa ngày càng nhanh.
Tuy nhiên, cũng vì phát triển quá nhanh khiến cho các điều kiện cần chưa đáp ứng được hết, tạo ra nhiều lỗ hổng trong quản lý, đánh giá dự án và định hướng phát triển dự án trên quy hoạch đô thị tổng thể, tạo nên những mâu thuẫn giữa các chủ thể liên quan.
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trung bình cứ 10 chung cư ở thành phố thì có 1 chung cư xảy ra tranh chấp và tỷ lệ này có chiều hướng gia tăng với đủ mọi hình thức tranh chấp, từ chậm cấp sổ đỏ, phí bảo trì, ban quản trị, tới tiện ích sinh hoạt chung - riêng… Trong khi đó, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành dù quy định khá đầy đủ, toàn diện nhằm điều chỉnh những vấn đề này, nhưng sau hơn 8 năm triển khai Luật Nhà ở 2014 trong thực tiễn đã có nhiều vấn đề phát sinh.
Đơn cử như câu chuyện thành lập ban quản trị tòa nhà chung cư, Luật Nhà ở hiện hành quy định thành lập các ban đại diện của các hộ dân, chức năng giám sát việc vận hành, quản lý chung cư của các hộ dân trong chung cư…, nhưng chưa nêu rõ quyền hạn và trách nhiện của tổ chức này.
Ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC cho biết, theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn, nhưng các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của tổ chức này lại như một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật có sự lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn khiến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó thực thi.
Thực tế, ngay cả những chung cư đã thành lập ban quản trị vẫn xảy ra vướng mắc, tranh chấp. Chẳng hạn, trên các diễn đàn bất động sản mấy ngày qua ồn ào bàn tán về những hình ảnh được cho là “nhếch nhác” tại chung cư Mandarin Garden trên đường Hoàng Minh Giám, Hà Nội. Khu chung cư từng được gọi là với tên thân mật “Vườn Quất” này từng là niềm mơ ước với cộng đồng cư dân chất lượng cao, có địa vị xã hội. Thế nhưng, tranh chấp kéo dài, “chín người mười ý” khiến đơn vị vận hành cũ “không chịu nổi” phải bàn giao lại cho cư dân và sau một thời gian, những hình ảnh xuống cấp xuất hiện, giá bán thứ cấp cũng rơi mạnh.
Một câu chuyện khác, trong tâm thư gửi tới Báo Đầu tư Chứng khoán, một nhóm cư dân sinh sống tại chung cư trên đường Đại Mỗ, Hà Nội cho biết, dù đã về sinh sống ổn định vài năm nay nhưng vẫn chưa thấy các tiện ích cam kết của chủ đầu tư, còn sổ đỏ càng là điều “xa vời” khi chủ đầu tư đang gặp vướng mắc tài chính nên không thể xuất hóa đơn cho người mua nhà. Trong khi đó, số tiền hơn 5 tỷ đồng phí bảo trì đang bị chủ đầu tư chiếm dụng, cư dân đã nhiều lần khiếu nại lên cơ quan chức năng nhưng vẫn chưa được trả lại.
Mới đây, những tưởng việc thành lập ban quản trị sẽ giải quyết được các vấn đề nội tại của chung cư thì cư dân lại thêm phiền muộn khi biết phí dịch vụ quản lý khả năng sẽ tăng cao hơn để trả lương cho các thành viên ban quản trị khi quỹ bảo trì không còn.
“Điều gây bức xúc là cả ban quản trị chẳng làm gì mà vẫn nhận lương, trong khi tiền chi trả cho lao công, bảo vệ… chung cư lại bị cắt giảm”, một cư dân chia sẻ và cho biết, có nhóm cư dân đã kiện chủ đầu tư lên Sở Xây dựng TP. Hà Nội, nhưng đến nay vẫn chưa thấy phản hồi.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra ở chung cư Mỹ Sơn Tower khi nhiều cư dân đã căng băng-rôn phản đối chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư và Xuất nhập khẩu Mỹ Sơn (Công ty Mỹ Sơn). Theo phản ánh, đa số hộ dân mua căn hộ chung cư tại dự án đã nộp tiền cho Công ty Mỹ Sơn, nhưng đến nay chưa nhận được đầy đủ hóa đơn VAT. Đặc biệt, hệ thống phòng cháy, chữa cháy cũng như nhiều hạng mục tiện ích khác tại khu chung cư chưa được nghiệm thu, nhưng chủ đầu tư đã cho thuê văn phòng hoạt động kinh doanh, gây ảnh hưởng đến đời sống của cư dân.
“Chúng tôi đề nghị UBND TP. Hà Nội vào cuộc kiểm tra, làm rõ những sai phạm về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy… của Công ty Mỹ Sơn. Hàng trăm hộ dân chúng tôi luôn phải sống trong tâm trạng thấp thỏm lo âu do chung cư không đảm bảo an toàn cháy nổ”, một cư dân bức xúc nói.
Theo nội dung văn bản trả lời đơn thư phản ánh của cư dân chung cư Mỹ Sơn Tower, Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị quận Thanh Xuân cho biết, trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư thi công sai so với giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt như tăng diện tích, thay đổi chiều cao công trình, tại tầng mái tòa nhà chủ đầu tư xây dựng một khu tâm linh rộng khoảng 30 m2…
Liên quan tới vi phạm phòng cháy, chữa cháy, năm 2019, cơ quan Công an TP. Hà Nội đã xử phạt Công ty Mỹ Sơn 80 triệu đồng với hành vi “đưa nhà, công trình vào hoạt động, sử dụng khi chưa tổ chức nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy”. Bên cạnh đó, UBND quận Thanh Xuân cũng xử phạt chủ đầu tư này số tiền 75 triệu đồng về hành vi đưa công trình vào sử dụng khi chưa được cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp thuận nghiệm thu công trình.
Hay tại dự án Tòa nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân (dự án Athena Complex Pháp Vân) của liên danh nhà đầu tư Công ty cổ phần Công nghiệp hàn Việt Nam và Công ty TNHH Phát triển đô thị và Xây dựng 379 tại Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội), dù chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, nhưng từ đầu năm 2018, Công ty 379 đã ký kết hợp đồng mua bán với hàng trăm khách hàng và đáng nói hơn, đến nay vẫn chưa bàn giao nhà như cam kết, khiến người mua nhà liên tục căng băng-rôn kêu cứu trước cổng dự án và trụ sở UBND quận Hoàng Mai để đòi nhà.
Bất cập từ “gốc” của luật
LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, một trong những điều bất cập nhất hiện nay là căn cứ giải quyết tranh chấp phát sinh nằm ở các hợp đồng mua bán, khi trên thực tế, ngay từ bước đầu, chủ đầu tư đã nắm lợi thế trong giao kết hợp đồng bởi mẫu hợp đồng là do họ soạn sẵn với nhiều điều khoản có lợi về mình. Khi xảy ra tranh chấp, người mua thường là bên chịu thiệt bởi rất khó để tìm hiểu và lường trước được những rủi ro, cũng như yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo quyền và lợi ích cho mình.
Chưa kể, những tranh chấp liên quan đến tài sản trong chung cư thường có án phí rất lớn vì được tính dựa trên giá trị của tài sản, nên khó có khả năng một cư dân hay một cá nhân hoặc các thành viên trong Ban quản trị bỏ tiền ra để đóng khoản này. Chính vì vậy, việc khởi kiện ra tòa án gần như không thể thực hiện.
Một lý do quan trọng khác khiến mâu thuẫn chung cư bùng phát và khó xử lý là xuất phát từ sự bất hợp lý trong khung khổ pháp luật hiện hành, thậm chí có văn bản hướng dẫn gây rủi ro cho người mua nhà.
Lấy dẫn chứng, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, có sự mâu thuẫn giữa Khoản 2, Điều 55 về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” tại - Luật Kinh doanh bất động sản 201 với Khoản 2, Điều 19 (đoạn 3, điểm b) về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại” tại Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở (hiện một số điều được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 30/2021), cụ thể là quy định cũ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, nhưng trên thực tế, quyền lợi khách hàng (người tiêu dùng, người dân) bị ảnh hưởng trong mối quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng, chứ không phải mối quan hệ giữa doanh nghiệp với Nhà nước…
Kỳ vọng quy định mới
Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang lấy ý kiến rộng rãi được kỳ vọng sẽ có những đột phá như tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với việc bỏ khung giá đất. Đây cũng là một sắc luật quan trọng có liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà chung cư nói riêng.
Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Tổ trưởng Tổ biên tập dự thảo đánh giá, các cơ chế phát triển, quản lý nhà ở, nhà chung cư hay cơ chế tài chính đặc thù cho việc phát triển một số loại hình nhà ở đặc thù theo mục tiêu quốc gia còn thiếu và yếu, gây khó khăn trong quá trình triển khai các dự án nhà ở.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có 13 chương với 234 điều. Trong đó, một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới có liên quan đến các nội dung như sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Đáng chú ý nhất trong những điều khoản sửa đổi là quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư với 2 phương án: Phương án 1 là dựa trên thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; phương án 2 là theo quy định của pháp luật đất đai. Với phương án 2, dự thảo giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Theo Bộ Xây dựng, xuất phát từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng và tài sản người dân, nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Do đó, phải xác định thời hạn sở hữu chung cư, sau đó kiểm định lại để đảm bảo an toàn cho người dân.
Tuy nhiên, quy định này không nhận được sự đồng tình của đa số người dân, bởi với họ, căn nhà là tài sản rất lớn, phải mất rất nhiều năm tích lũy mới có thể mua nên luôn muốn sở hữu lâu dài và được xem là “của để dành” cho con cháu sau này. Vì thế, việc giới hạn thời gian sở hữu nhà gây tâm lý lo ngại tài sản lớn này sẽ bị mất khi hết hạn sử dụng và gia đình họ không biết sẽ đi về đâu.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhìn nhận, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo đề xuất của Bộ Xây dựng có thể được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình hoặc theo quy định hiện hành và với phương án nào thì đều hướng đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản, một phần của định hướng này là xác định rõ các vấn đề về quyền sở hữu và thời hạn sở hữu. Song, điều quan trọng ở đây là cần một cách tiếp cận thấu đáo, có lộ trình cụ thể, đầy đủ phương án cho chủ sở hữu khi hết thời hạn sử dụng. Khi đó, thị trường nhà ở sẽ đa dạng hơn, mở ra nhiều cơ hội hơn cho khách hàng và các đơn vị phát triển bất động sản.
“Ngoài ra, áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ giúp giải quyết các khó khăn trong công tác quản lý và phát triển đô thị”, ông David Jackson chia sẻ thêm.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, hiện nay, hầu hết các nước có thị trường nhà chung cư phát triển như Mỹ, châu Âu, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore… đều có đạo luật riêng hoặc có văn bản cấp chính phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư như quy định về phần sở hữu chung - riêng, kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, việc thành lập ban quản trị…
Hầu hết các nước đều quy định các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư sau khi vào ở ổn định sẽ bầu ra ban quản trị để tổ chức công tác quản lý, sử dụng. Nhiều nước quy định đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư phải là doanh nghiệp chuyên nghiệp, ban quản trị tòa nhà có thể lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành thông qua đấu thầu. Phí dịch trị vụ được xác định thông qua giá trúng thầu.
“Tại Mỹ hay châu Âu, nhà chung cư được xem như một doanh nghiệp cổ phần mà các chủ sở hữu căn hộ có cổ phần tương đương với diện tích mà mình sở hữu để quản lý, vận hành tòa nhà. Các chủ sở hữu phải đóng góp và cũng có thể thu lợi nhuận qua việc vận hành toà nhà. Trong khi Trung Quốc, Hàn Quốc có mô hình quản lý vận hành nhà chung cư tương tự nước ta. Riêng Singapore có mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư khác biệt vì đại đa số nhà chung cư do nhà nước xây dựng”, ông Hà thông tin thêm.
Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng nhà chung cư không thể cấp vô thời hạn
 |
| Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội |
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới, trong đó quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn, bởi thực tế là không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.
Tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu bất động sản vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ.
Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ rõ ràng hơn và giúp giá nhà giảm xuống.
Đồng thời, nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Khi đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ cho mức giá hợp lý hơn.
Quy định sở hữu chung cư có thời hạn, nhưng vẫn phải giải quyết quyền lợi hợp pháp cho người dân
 |
| Luật sư Lê Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật VietThink |
Nhiều quốc gia đã quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, cần phải giải quyết được mâu thuẫn giữa đất và nhà. Muốn vậy, cần có giải pháp và thông suốt giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Quy định sở hữu chung cư có thời hạn, nhưng vẫn phải giải quyết quyền lợi hợp pháp cho người dân khi đến thời điểm các tòa nhà chung cư này hết niên hạn sử dụng, phải phá dỡ để xây mới lại. Nếu cứ bảo vệ quan điểm sở hữu chung cư vô thời hạn thì sẽ tiếp tục thất bại trong cải tạo chung cư cũ.
Ngoài ra, còn một bất cập nữa là loại hình condotel (căn hộ khách sạn) có suất đầu tư cao và chất lượng tốt hơn đáng kể so với nhà chung cư hiện nay, nhưng quy định cũng chỉ cho phép sở hữu trong 50 năm, như vậy là đang tước bỏ quyền của người sở hữu mà không đưa ra phương án giải quyết thấu đáo, trong khi chung cư vẫn được cấp quyền sở hữu vô thời hạn. Do đó, Luật Nhà ở sửa đổi cần bình đẳng về thời hạn sở hữu nhà chung cư nói chung, condotel nói riêng.
Nên quy định tuổi thọ chung cư tương đương với cấp công trình
 |
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam |
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đưa ra đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là phù hợp với xu hướng thế giới.
Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cùng thửa đất đó, việc phân chia rất phức tạp. Đây là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua.
Do đó, dự thảo nên bổ sung điều khoản công trình cấp nào thì có tuổi thọ tương ứng và có giải pháp xử lý đối với những chung cư đã hình thành trước khi quy định về thời hạn sở hữu chung cư có hiệu lực, nếu hài hòa và phù hợp thì người dân sẽ đồng thuận.
