Giá giảm nhưng dễ ế…
Vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn như đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo tiếp tục là đề tài “nóng” trong các cuộc lấy ý kiến rộng rãi từ thị trường trong tuần qua.
Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo với sự tham gia của các địa phương và nhiều doanh nghiệp phía Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc Bộ đưa ra đề xuất thời hạn sở hữu chung cư là bởi Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp.
Theo Thứ trưởng Sinh, hiện nay, nhiều chung cư xây cách đây 30-40 năm nhưng đã hư hỏng và đa số là các chung cư 8-10 tầng nên lượng dân cư có thể sinh sống sẽ rất ít trên cùng một đơn vị đất. Trong khi đó, xu hướng hiện đại là các chung cư xây mới sẽ xây cao tới 30-50 tầng. Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động đến thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà chung cư nói riêng, nhưng cần phải nhìn ở góc độ an toàn cho người dân và tiết kiệm nguồn lực của xã hội.
“Nhiều nước trên thế giới đều quy định về tuổi thọ và thời hạn sở hữu công trình nhà ở. Vì vậy, Bộ Xây dựng muốn đưa ra quy định này và sẽ lắng nghe, tiếp thu, nghiên cứu các góp ý để cân nhắc khi soạn thảo Luật Nhà ở sửa đổi”, ông Sinh nhấn mạnh.
Dẫu vậy, các doanh nghiệp tại hội thảo đều đề nghị Bộ Xây dựng giữ nguyên quy định hiện hành là sở hữu chung cư dài hạn, bởi nói như ông Trương Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, hiện nay, các đô thị đang đi theo hướng là đô thị nén để dành quỹ đất phục vụ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người dân, cho nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ là rào cản người dân tìm đến loại hình nhà ở này.
Trên thực tế, đây không phải lần đầu tiên Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất về niên hạn chung cư và từ thời điểm đề xuất áp niên hạn sở hữu dành cho chung cư cao tầng, tâm lý người mua nhà đã chịu ảnh hưởng nhất định.
Theo dữ liệu mới công bố của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản nhà ở trên cả nước đã giảm đáng kể từ tháng 3/2022 tới nay. Trong đó, số lượt tìm kiếm mua chung cư giảm đi, còn lượt tìm kiếm cho thuê chung cư gia tăng mạnh, với tỷ lệ tìm kiếm nhu cầu thuê tại Hà Nội trong quý III/2022 tăng 13% so với quý trước, còn mức tăng ở TP. Hồ Chí Minh là 24%.
Mặc dù thống kê trên chỉ mang tính tham khảo, song ít nhiều cho thấy tâm lý cầm chừng hơn trong việc ra quyết định mua nhà chung cư vào thời điểm này. Trong khi đó, số lượng dự án mở bán mới đang tăng, nhất là những dự án đã hoàn thiện cơ bản và sắp đưa vào sử dụng, lý do bởi những dự án này đều có cơ hội được cấp sổ đỏ thời gian dài, nếu có sửa Luật Nhà ở thì cũng mất tối thiểu 1,5-2 năm nữa mới có hiệu lực.
Đơn cử, tìm hiểu dự án HDMI Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội), nhân viên tư vấn cho biết, giá bán hiện nay vào khoảng 36 triệu đồng/m2 cho các căn hộ ở lâu dài diện tích từ 115,5 -136 m2, tương đương mức giá từ 4,2-5 tỷ đồng/căn, cao hơn 30% so với dự án Ecolife Capitol nằm đối diện. Tại dự án này, có căn hộ khách sạn còn niên hạn sử dụng 40 năm với giá bán từ 24-28 triệu đồng/m2 nhưng thanh khoản khá yếu bởi nhiều người vẫn ưu tiên căn hộ được sở hữu lâu dài.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra đối với dự án D’.Capitale của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trên đường Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội). Trong khi phần lớn căn hộ có sổ đỏ lâu dài tại dự án này đã có chủ thì 2 tòa căn hộ officetel (vừa để ở, vừa làm văn phòng) có thời gian sở hữu 50 năm vẫn còn nhiều căn chưa tìm được người mua, cho dù có vị trí đắc địa bậc nhất tại khu vực sầm uất Trung Hòa - Nhân Chính.
Trên cùng trục đường Phạm Hùng (Hà Nội), cùng do một chủ đầu tư là Tập đoàn FLC và cùng chất lượng triển khai, nhưng căn hộ tại dự án FLC Complex số 36 Phạm Hùng có giá bán lên tới 43 triệu đồng/m2, cao gần gấp rưỡi so với mức giá gần 30 triệu đồng/m2 của căn hộ dự án FLC Green 18A Phạm Hùng do dự án này chỉ được cấp sổ hồng 50 năm. Giai đoạn đầu mở bán, thanh khoản của 2 dự án cũng có sự khác biệt khi căn hộ FLC 36 Phạm Hùng bán chạy hơn hẳn.
Theo ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land, có sự khác biệt này là bởi người mua coi căn hộ “có thời hạn sở hữu 50-70 năm” là căn hộ đi thuê và nếu chỉ đi thuê thì không nhất thiết phải trả trước một khoản tiền lớn, cũng không cần phải chịu thêm một khoản lãi vay ngân hàng (do phần lớn người mua nhà theo hình thức trả góp).
… và có thực sự rẻ?
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai, nên nếu đề xuất thời hạn sử dụng chung cư được thông qua, có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản và khi đó, thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ chững lại.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes bày tỏ sự lo ngại về việc các nhà phát triển bất động sản vẫn phải chi một khoản tiền tương tự để phát triển dự án nhà ở có thời hạn, đặc biệt là các thủ tục đầu vào. Trong khi đó, ở đầu ra, các khoản đầu tư xây dựng, chi phí makerting... có khả năng sẽ tăng cao hơn để thuyết phục người mua tin tưởng vào loại hình sổ đỏ có niên hạn, dẫn đến việc giá nhà khó giảm mạnh, dù cho tiền sử dụng đất đối với loại hình nhà ở này thấp hơn so với nhà sở hữu dài hạn.
Để giảm giá bán nhà chung cư cao tầng, ông Nam cho rằng, cách duy nhất là giảm bớt lợi nhuận, song không phải nhà phát triển nhà cao tầng nào cũng chấp nhận điều này vì vốn dĩ việc đầu tư vào nhà cao tầng đã tốn kém nhiều thời gian, chi phí hơn nhà thấp tầng hay đất nền. Thay vào đó, họ sẽ chuyển dịch sang các sản phẩm nhà ở khác và hệ quả là nguồn cung căn hộ chung cư sẽ giảm, trong khi nhu cầu không ngừng gia tăng do tốc độ đô thị hóa nhanh, dẫn đến giá nhà không những không giảm mà còn tăng lên và người cuối cùng phải gánh chịu chính là người mua nhà.
Đồng quan điểm, ông Đỗ Trọng Tuấn Anh, đại diện Lotte Land, một doanh nghiệp FDI thuộc Tập đoàn Lotte, Hàn Quốc phân tích, tâm lý người Việt từ xưa đến nay là “an cư” rồi mới “lạc nghiệp”, tức là luôn mong muốn sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như một dạng tích trữ tài sản. Vì vậy, việc quy định sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn là chưa phù hợp với số đông.
“Do đó, thay vì áp đặt sở hữu có thời hạn đối với nhà chung cư, Chính phủ nên quy định chặt chẽ việc kiểm định chất lượng công trình và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để vừa đảm bảo an toàn cho người sử dụng, vừa tạo tiền đề vững chắc cho quy hoạch và cải tạo đô thị trong tương lai”, ông Tuấn Anh nêu quan điểm.
Trong khi đó, đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa bày tỏ sự băn khoăn về nhu cầu sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dân và nhu cầu tới mức nào. Ông Nghĩa cho biết, có 3 loại quyền liên quan đến căn hộ chung cư gồm quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và không nhất thiết phải tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng mà có thể tồn tại song song, cũng không nên xóa quyền sở hữu khi căn hộ hết thời hạn.
“Trong trường hợp áp dụng quy định sở hữu có thời hạn nhà chung cư thì cần đi kèm các giải pháp cụ thể. Chẳng hạn, chung cư chỉ có thời hạn 20 năm thì sau khi hết thời hạn này, người mua phải trả lại cho chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư xây dựng, mua bán cũng phải công khai, minh bạch thời hạn và giá tiền cũng phải tương ứng với thời gian sở hữu”, ông Nghĩa nói.
