Dịch vụ quản lý nhà chung cư đang thuộc nhóm dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu.
Bộ Công thương lo người tiêu dùng rủi ro
Trong Dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ ban hành Danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, cơ quan soạn thảo là Bộ Công thương đã đưa dịch vụ quản lý nhà chung cư thuộc danh mục đăng ký hợp đồng mẫu. Như vậy, so với Quyết định 02/2012/QĐ-TTg, Bộ Công thương giữ nguyên quan điểm.
Theo quy định hiện hành, theo Quyết định 02/2012/NQ-TTg và các quyết định sửa đổi, danh mục này bao gồm các nhóm hàng hóa, dịch vụ cung cấp điện sinh hoạt; cung cấp nước sinh hoạt; truyền hình trả tiền; dịch vụ điện thoại cố định mặt đất; dịch vụ thông tin di động mặt đất (hình thức thanh toán: trả sau); dịch vụ thông tin di động mặt đất (hình thức thanh toán: trả trước); dịch vụ truy nhập internet; vận chuyển hành khách đường hàng không; vận chuyển hành khách đường sắt và mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp.
Các nhóm hàng hóa, dịch vụ trên đều được đề nghị giữ lại. Cùng với đó, Bộ Công thương đang đề xuất bổ sung vào danh mục dịch vụ nền tảng số trung gian quy mô lớn hoặc rất lớn cung cấp dịch vụ thương mại điện tử.
Theo Bộ Công thương, đây là các lĩnh vực đáp ứng đầy đủ tiêu chí “có số lượng lớn người tiêu dùng mua, sử dụng thường xuyên, liên tục, có tác động trực tiếp, lâu dài đến người tiêu dùng” theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023, đồng thời còn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người tiêu dùng nhưng mức độ tuân thủ pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng còn chưa cao.
Riêng với nhóm dịch vụ liên quan đến chung cư, trong giải trình, Bộ Công thương nhận định, bên cạnh những tranh chấp về nhà chung cư, còn nhiều rủi ro tiềm ẩn cho người tiêu dùng trước và trong quá trình ký kết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Cụ thể, người tiêu dùng không được tiếp cận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mẫu tại thời điểm đặt cọc để ký kết hợp đồng. Trong khi đó, nhiều hợp đồng đặt cọc quy định bên đặt cọc sẽ mất tiền đặt cọc nếu không ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu do chủ đầu tư quy định.
Người tiêu dùng không có khả năng thương lượng, đàm phán để sửa đổi hợp đồng mua bán căn hộ mẫu do bên bán đưa ra.
Cũng do đã ràng buộc được trách nhiệm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu do bên bán đưa ra trong hợp đồng đặt cọc như đã đề cập ở trên, bên bán thường từ chối việc đàm phán, thương lượng sửa đổi các điều khoản bất lợi cho bên mua trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nhiều trường hợp, người dân buộc phải ký hợp đồng với các điều khoản bất lợi để không phải mất khoản tiền đặt cọc.
Bên cạnh đó, đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, thông thường người dân không có sự lựa chọn về chủ đầu tư nên cũng không có khả năng đàm phán để thay đổi các điều khoản hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra. Ngay cả trong các dự án căn hộ thương mại, bên bán soạn thảo hợp đồng mua bán theo mẫu để áp dụng với hàng loạt người tiêu dùng. Vì vậy, rất hiếm trường hợp bên bán đồng ý sửa đổi điều khoản trong dự thảo hợp đồng theo yêu cầu của bên mua.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư có dung lượng dài, nhiều điều khoản phức tạp, cần sự am hiểu về mặt pháp lý và thương mại nên nhiều trường hợp người dân không hiểu hết về nội dung hợp đồng trước khi ký kết với bên bán.
Thậm chí, Bộ Công thương cho rằng, người tiêu dùng gánh chịu rủi ro ngay cả trong trường hợp Chính phủ đã ban hành mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và mẫu hợp đồng quản lý, vận hành nhà chung cư.
VCCI kiến nghị thực hiện theo pháp luật về dân sự và nhà ở
Gửi ý kiến tới Bộ Công thương, VCCI đề nghị bỏ dịch vụ liên quan đến dịch vụ quản lý nhà chung cư. Lý do, dịch vụ này có sự khác biệt tương đối lớn so với các dịch vụ trong Danh mục.
Sự khác biệt đến từ thị trường vận hành nhà chung cư là thị trường có tính cạnh tranh cao với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp. Khác với các dịch vụ khác trong Danh mục (điện, nước, di động, internet, vận chuyển đường không, đường sắt) khi chỉ có một số ít doanh nghiệp cung cấp, dịch vụ quản lý nhà chung cư có sự tham gia của rất nhiều doanh nghiệp trên thị trường. Việc thay thế đơn vị cung cấp dịch vụ cũng không bị giới hạn do các yêu cầu về kỹ thuật, hạ tầng.
Thêm nữa, vị thế của các bên tương đối bình đẳng. Bên lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ là Ban quản trị nhà chung cư, không phải người tiêu dùng đơn lẻ, và có nguồn lực để đàm phán, thương lượng các điều khoản, quy định với doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, nhằm đảm bảo quyền lợi của cư dân chung cư.
“Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc loại bỏ dịch vụ này khỏi Danh mục. Việc đàm phán hợp đồng nên thực hiện theo pháp luật về dân sự và nhà ở”, VCCI kiến nghị.
Hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó ban hành mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trong mẫu hợp đồng này có nhiều nội dung để các bên thỏa thuận (ví dụ chế tài xử lý vi phạm, quyền và nghĩa vụ của các bên, việc bàn giao căn hộ…).
Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định một trong các điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn là việc hợp đồng mua bán giữa hai bên phải được lập theo mẫu của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
