Liên tục giảm giá chào bán
DIC Corp vừa công bố tài liệu đại hội cổ đông bất thường lần 2 năm 2022 nhằm thông qua kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động 1.500 tỷ đồng phục vụ dự án Khu đô thị du lịch Long Tân và nâng vốn đầu tư cho dự án.
Đây không phải lần đầu DIC Corp phải tăng vốn đầu tư cho các dự án cũ. Trước đó, năm 2021, DIC Corp đã tăng thêm 7.866,1 tỷ đồng cho dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, qua đó tăng tổng vốn đầu tư dự án lên 12.618 tỷ đồng. Ngoài ra, dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu cũng được “bơm” thêm 6.942,9 tỷ đồng để nâng tổng vốn đầu tư lên 10.971,9 tỷ đồng.
Trong tờ trình chuẩn bị đại hội ngày 12/10 tới đây, DIC Corp dự kiến tăng thêm gần 2.846 tỷ đồng đầu tư dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai lên 15.711,64 tỷ đồng, trong đó chủ yếu tăng thêm 1.294,2 tỷ đồng tiền sử dụng đất phải nộp; 780,1 tỷ đồng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; 473,9 tỷ đồng chi phí thực hiện kè chống sạt lở bờ sông và 297,67 tỷ đồng chi phí đầu tư do điều chỉnh theo suất đầu tư mới.
Trong nhiều năm trở lại đây, DIC Corp liên tục đặt kế hoạch giải ngân vốn đầu tư lớn nhưng tỷ lệ đầu tư thực tế không cao. Cụ thể, năm 2019 tỷ lệ giải ngân là 34,2%; năm 2020 là 42,8%; năm 2021 là 32,1% và 6 tháng đầu năm 2022 mới đạt 11,4%.
Lý do được DIC Corp đưa ra trong nhiều năm là do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm như Khu trung tâm Chí Linh (quy mô 93,7 ha), Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (quy mô 90,5 ha), Khu đô thị du lịch Long Tân (quy mô 331,9 ha)…
Từ 31/12/2017 đến 30/6/2022, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn của DIC Corp tăng 3.330,6 tỷ đồng lên 5.090,3 tỷ đồng và chiếm 31,8% tổng nguồn vốn; vốn điều lệ và thặng dư vốn cổ phần tăng 3.672 tỷ đồng lên 6.120 tỷ đồng và chiếm 38,2% tổng nguồn vốn.
Tính đến thời điểm hiện tại, tỷ lệ giải phóng mặt bằng tại các dự án này đạt thấp, chẳng hạn Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu đạt 11,55/90,5 ha; Khu đô thị du lịch Long Tân đạt 156,15/331,9 ha, Khu trung tâm Chí Linh đạt 72,08/93,7ha…
Có thể thấy, việc giải ngân đầu tư chậm cộng với giá đất liên tục tăng đã đẩy tổng vốn đầu tư các dự án tăng nhanh. Đây là lý do khiến DIC Corp phải liên tục huy động thêm vốn, từ việc phát hành cổ phiếu đến tăng vay nợ, để bổ sung nguồn tiền triển khai các dự án.
Hồi đầu năm 2022, DIC Corp thông qua kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu với giá 30.000 đồng/cổ phiếu để huy động 3.000 tỷ đồng cho dự án Khu đô thị du lịch Long Tân. Tuy nhiên, do cổ phiếu DIG trong xu hướng giảm mạnh (giảm khoảng 66% từ ngày 11/1/2022 đến 23/9/2022), Công ty liên tục phải hạ giá chào bán cổ phiếu.
Tại đại hội cổ đông bất thường lần 1 ngày 14/9/2022 (bất thành do nhà đầu tư tham dự không đủ tỷ lệ theo quy định), DIC Corp đưa ra tờ trình hạ giá chào bán về 20.000 đồng/cổ phiếu, nhưng tăng lượng cổ phiếu chào bán lên 150 triệu cổ phiếu để vẫn đảm bảo huy động 3.000 tỷ đồng.
Ở đại hội cổ đông bất thường lần 2 sắp tới, DIC Corp tiếp tục điều chỉnh giảm giá chào bán về 15.000 đồng/cổ phiếu, đồng thời giảm cả khối lượng chào bán xuống mức 100 triệu cổ phiếu. Như vậy, nếu phát hành thành công, DIC Corp sẽ huy động được 1.500 tỷ đồng, giảm 50% so với kế hoạch đầu năm.
Cổ đông lớn dồn dập thoái vốn
 |
Được biết, vào ngày 28/11/2017, Bộ Xây dựng đã thoái toàn bộ 118,3 triệu cổ phiếu DIG, tương ứng 49,65% vốn điều lệ DIC Corp, thông qua giao dịch trên sàn chứng khoán. Sau khi cổ đông Nhà nước rút hết vốn, dòng tiền kinh doanh của DIC Corp liên tục âm từ năm 2019 tới 6 tháng đầu năm 2022 với tổng giá trị âm lên tới 2.656,7 tỷ đồng. Trong đó, riêng 6 tháng đầu năm 2022 ghi nhận âm 1.907 tỷ đồng.
Để bù đắp dòng tiền kinh doanh thâm hụt kéo dài, DIC Corp liên tục phải tăng vay nợ và phát hành thêm cổ phiếu. Cụ thể, từ 31/12/2017 đến 30/6/2022, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng 3.330,6 tỷ đồng lên 5.090,3 tỷ đồng và chiếm 31,8% tổng nguồn vốn; vốn điều lệ và thặng dư vốn cổ phần (phần chênh lệch giữa giá phát hành và mệnh giá) tăng 3.672 tỷ đồng lên 6.120 tỷ đồng và chiếm 38,2% tổng nguồn vốn.
Như vậy, nếu công tác giải phóng mặt bằng tiếp tục chậm trễ sẽ càng làm đội vốn các dự án, qua đó càng gây áp lực cho DIC Corp trong việc huy động vốn đối ứng để tiếp tục triển khai cùng lúc nhiều dự án lớn. Đặc biệt, tại tờ trình đại hội bất thường sắp tới, dự án Khu đô thị du lịch Long Tân dự kiến kéo dài thêm 3 năm, hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào quý IV/2028, thay vì quý IV/2025 như ban đầu.
Theo Công ty Chứng khoán Bản Việt, DIC Corp là nhà phát triển quy hoạch đô thị tổng thể cho các dự án quy mô lớn tại TP.HCM và Hà Nội với quỹ đất khoảng 700 ha. Nhờ sở hữu quỹ đất lớn tại 2 đô thị lớn nhất cả nước, cùng với đà tăng mạnh của thị trường chứng khoán giai đoạn cuối năm 2021, thị giá cổ phiếu DIG tăng phi mã và lập đỉnh vào ngày 11/1/2022 ở mức 98.200 đồng/cổ phiếu, trước khi giảm mạnh trở lại về quanh mức 33.000 đồng/cổ phiếu như hiện nay.
 |
Còn dữ liệu của Công ty Chứng khoán SSI cho thấy, định giá cổ phiếu DIG thời điểm cuối năm 2021 có P/E lên tới 50,3 lần, cao hơn gần gấp đôi trung bình thị trường cùng thời điểm là 25,73 lần. Dù trải qua chuỗi giảm mạnh, P/E hiện tại của cổ phiếu này vẫn ở mức cao, khoảng 19,14 lần.
Tranh thủ giá cổ phiếu tăng cao, 2 cổ đông lớn của DIC Corp liên tục bán ra cổ phiếu và giảm mạnh tỷ lệ sở hữu. Trong đó, Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam đã giảm sở hữu từ 21,25% về còn 4,99% vốn điều lệ và không còn là cổ đông lớn; Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Thiên Tân cũng giảm tỷ lệ nắm giữ từ 20,45% về mức 16,89% vốn điều lệ.
Việc các cổ đông lớn đẩy mạnh bán ra cổ phiếu dẫn tới tỷ lệ cổ phiếu trôi nổi bên ngoài thị trường tăng mạnh, từ mức 39,73% lên mức 62,74% vốn điều lệ, tức là nhóm cổ đông nhỏ sở hữu dưới 5% tăng lên, điều này ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch chào bán cổ phiếu cũng như khả năng huy động vốn của DIG trong thời gian tới, mà minh chứng rõ nét nhất là đại hội cổ đông bất thường lần 1 đã không thể tổ chức thành công do nhà đầu tư không tham dự đủ tỷ lệ tối thiểu theo quy định.
