DIC Corp (DIG): Bài toán tăng vốn khó khả thi

Giá chào bán vẫn cao hơn nhiều thị giá

Để có vốn đầu tư siêu dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, DIC Corp liên tục lên kế hoạch chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Dự án này có quy mô gần 332 ha, tại xã Long Tân và xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai.

Lãnh đạo DIC Corp cho biết tại đại hội cổ đông bất thường tổ chức vào ngày 12/10/2022 là Công ty đã đền bù giải phóng được 156,15 ha đất tại dự án này, với tổng kinh phí 1.324,5 tỷ đồng và dự kiến đầu năm 2023 sẽ được giao đất đợt 1 với diện tích 82,11 ha, đủ điều kiện khởi công.

Tại Báo cáo thường niên năm 2020 của DIC Corp, dự án được giới thiệu với tổng vốn đầu tư là 4.751,93 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, quy mô vốn đầu tư đã lên tới 12.618 tỷ đồng, tăng 166% so với thời điểm năm 2020. Việc chậm triển khai thực hiện đã khiến chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của dự án bị đội lên.

Tại đại hội cổ đông thường niên 2022, Công ty đã thông qua kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu giá 30.000 đồng/cổ phiếu để huy động 3.000 tỷ đồng, thời gian thực hiện trong hai quý cuối năm. Tuy nhiên, sau đó, Công ty hạ giá chào bán về 15.000 đồng/cổ phiếu, thời gian thực hiện trong quý IV/2022 và quý I/2023. Mới đây, ngày 23/2/2023, Công ty lại tiếp tục lùi thời gian chào bán cổ phiếu sang quý II - III/2023.

Bên cạnh việc hạ giá và kéo dài thời gian chào bán tối đa 6 tháng, DIC Corp còn điều chỉnh nội dung huy động vốn. Theo đó, số vốn dự kiến dùng để đầu tư vào dự án Long Tân vẫn là 1.500 tỷ đồng, nhưng chi tiết khoản chi cho dự án này được điều chỉnh: chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được điều chỉnh từ 780 tỷ đồng lên 1.000 tỷ đồng; chi phí xây lắp được điều chỉnh từ 250 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng và giữ nguyên mục đích huy động sử dụng đất là 200 tỷ đồng.

Như vậy, dù đã điều chỉnh giá chào bán còn một nửa so với phương án ban đầu, nhưng mức giá mà DIC Corp đưa ra vẫn cao hơn nhiều so với thị giá của cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Phiên giao dịch cuối tuần qua, cổ phiếu DIG giảm sàn, về còn 11.750 đồng/cổ phiếu. Với triển vọng kém tích cực của thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản trong năm 2023, kế hoạch tăng vốn của doanh nghiệp khó khả thi.

Cổ đông nhỏ mất niềm tin

Thêm một yếu tố thách thức kế hoạch tăng vốn của DIC Corp là thị trường mất niềm tin vào cổ đông lớn của doanh nghiệp.

Năm 2021, thị trường chứng kiến giai đoạn thăng hoa của cổ phiếu DIG. Từ ngày 21/7/2021 đến ngày 11/1/2022, cổ phiếu DIG ghi nhận mức tăng 4,45 lần, từ 18.030 đồng/cổ phiếu lên 98.200 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, sau đó, cổ phiếu này đã lao dốc mạnh, với mức giảm 9,7 lần trong giai đoạn từ ngày 11/1/2022 đến ngày 15/11/2022, về 10.100 đồng/cổ phiếu.

Thời điểm cổ phiếu DIG đạt đỉnh, nhóm cổ đông lớn cũng liên tục giảm sở hữu. Cụ thể, đầu năm 2022, DIC Corp có 4 cổ đông lớn, gồm ông Nguyễn Thiện Tuấn (Chủ tịch Hội đồng quản trị), ông Nguyễn Hùng Cường (Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị), Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Thiên Tân và Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam sở hữu tổng cộng 48,99% vốn. Tuy nhiên, tính tới cuối năm 2022, Công ty chỉ còn 3 cổ đông lớn, là ông Nguyễn Thiện Tuấn, ông Nguyễn Hùng Cường và Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Thiên Tân, sở hữu tổng cộng 28,32% vốn.

Việc giảm sở hữu của các cổ đông lớn này một phần xuất phát từ việc nhóm cổ đông Thiên Tân và Địa ốc Him Lam chủ động bán ra từ đầu năm, một phần do các cổ đông thuộc gia đình Chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn và Thiên Tân bị bán giải chấp.

Cụ thể, từ ngày 4/11 - 16/11/2022, gia đình ông Tuấn bị bán giải chấp tới 31.858.450 cổ phiếu DIG, tương ứng 5,22% vốn điều lệ. Đây là giai đoạn cổ phiếu DIG rơi từ 16.600 đồng/cổ phiếu về 10.800 đồng/cổ phiếu. Trong hai phiên 27/10/2022 và ngày 10/11/2022, cổ đông Thiên Tân bị bán giải chấp hơn 10 triệu cổ phiếu DIG.

Đáng nói, tại đại hội cổ đông bất thường ngày 12/10/2022, ông Nguyễn Thiện Tuấn tỏ ra bất ngờ khi giá cổ phiếu DIG liên tục giảm và cho biết con gái ông là Nguyễn Thị Thanh Huyền đã đăng ký mua vào 20 triệu cổ phiếu.

Ông Tuấn cũng khẳng định, nếu giá cổ phiếu DIG sau ngày 30/10/2022 vẫn dưới 30.000 đồng/cổ phiếu, bản thân ông sẽ đăng ký mua thêm 10 triệu cổ phiếu. Tuy nhiên, kết thúc thời gian đăng ký, con gái ông Tuấn chỉ mua 4.571.000 cổ phiếu, tương đương 22,9% tổng lượng đăng ký. Thậm chí, sau đó, bà Huyền liên tục bị bán giải chấp 8.399.600 cổ phiếu DIG, lớn hơn nhiều so với số cổ phiếu đã mua vào.

Khi cổ phiếu lao dốc, thay vì mua vào đỡ giá, gia đình Chủ tịch liên tục bị bán giải chấp và không có động thái mua lại khiến cổ đông nhỏ và giới đầu tư đặt câu hỏi về sức khỏe của doanh nghiệp cũng như cam kết gắn bó cùng phát triển doanh nghiệp của cổ đông nội bộ.

Thực tế cho thấy, nhiều năm trở lại đây, DIC Corp liên tục đặt kế hoạch giải ngân vốn đầu tư lớn nhưng tỷ lệ đầu tư thực tế không cao. Cụ thể, năm 2019, tỷ lệ giải ngân là 34,2%; năm 2020 là 42,8%; năm 2021 là 32,1% và 6 tháng đầu năm 2022 mới đạt 11,4%.

Lý do được Công ty đưa ra là do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm như Khu trung tâm Chí Linh (quy mô 93,7 ha), Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (quy mô 90,5 ha), Khu đô thị du lịch Long Tân (quy mô 331,9 ha)…

Tính đến thời điểm hiện tại, tỷ lệ giải phóng mặt bằng tại các dự án này đạt thấp, chẳng hạn Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu đạt 11,55/90,5 ha; Khu đô thị du lịch Long Tân đạt 156,15/331,9 ha; Khu trung tâm Chí Linh đạt 72,08/93,7 ha…

Việc giải ngân đầu tư chậm cộng với giá đất liên tục tăng đã đẩy tổng vốn đầu tư các dự án tăng nhanh. Đây là lý do khiến DIC Corp phải liên tục huy động thêm vốn, từ việc phát hành cổ phiếu đến tăng vay nợ, để bổ sung nguồn tiền triển khai các dự án.

Với việc dòng vốn đang bị siết, kênh trái phiếu gặp khó, DIC Corp liên tục kéo dài thời gian chào bán cổ phiếu cho cổ đông, điều này có thể đẩy Công ty bước vào giai đoạn khát vốn hơn nữa.