Vắng bóng dự án mới
Từ đầu năm 2023 đến nay, lần đầu tiên thị trường bất động sản TP.HCM qua báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy có chiều hướng “trở mình”. Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tăng 572% theo quý và 11% theo năm lên 2.528 căn; lượng giao dịch đạt 2.003 căn, tăng 561% theo quý và 102% theo năm.
Nhìn qua thấy rất khả quan, nhưng nếu phân tích sâu hơn sẽ thấy sự mất cân đối cung cầu ngày càng lớn từ những con số này. Trong số lượng căn hộ được tung ra thị trường TP.HCM trong quý vừa qua, có đến 74% sản phẩm tập trung ở TP. Thủ Đức và sản phẩm chủ yếu đến từ một dự án, đó là phân khu The Glory Heights thuộc dự án Vinhome Grand Park, chiếm 59% thị phần. Nếu loại trừ dự án này, toàn thị trường Thành phố có chưa đến 1.000 căn hộ được giao dịch.
Mặt khác, nói là dự án mới, đúng hơn là sản phẩm mới, nhưng thực tế đây đều là các dự án đã hoàn thiện thủ tục từ trước năm 2020, hiện mới được tung ra thị trường. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho biết, tất cả các dự án căn hộ chào bán ở giai đoạn này tại TP.HCM đều là nguồn hàng cũ, từ đó dễ thấy rằng, thực trạng nguồn cung mới vẫn rất khan hiếm.
Tại một hội thảo về thị trường bất động sản TP.HCM diễn ra mới đây, nhiều chuyên gia cho biết, nguồn cung nhà ở mới trên địa bàn Thành phố vẫn hạn chế, trong khi các dự án cũ thiếu sự đa dạng sản phẩm. Những dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đều là nguồn hàng “đọng” từ trước đó, các căn hộ đa số đều có diện tích lớn, cấu thành giá cao. Điều này cho thấy, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM ngày càng thiếu hụt và thiếu đa dạng phân khúc giá cho người mua lựa chọn.
Thậm chí, phân khúc biệt thự, nhà phố còn trầm lắng hơn khi không có nguồn cung mới trong quý III/2023, nguồn cung sơ cấp từ các dự án cũ chạm mức thấp nhất 10 năm với 766 căn, giảm 24% theo quý và 5% theo năm, tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức với 88% tổng nguồn cung sơ cấp. Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng/căn chiếm 86% nguồn cung, đây là dòng sản phẩm đại đa số người có nhu cầu nhà ở không thể với tới.
Các chủ đầu tư tiếp tục thận trọng, thậm chí tạm ngưng bán hàng, hạn chế tiếp thị và trì hoãn mở bán các dự án mới cho đến năm sau. Bốn dự án đang mở bán trong quý III đã tạm ngừng bán trong quý IV này để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, chờ đợi sự hồi phục của thị trường cũng như tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng xung quanh. Tại những dự án hiện hữu, một số chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng và cho vay đa dạng, chính sách cam kết thuê để thu hút người mua, nhưng số lượng dự án dạng này không nhiều.
Thực tế, nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu và vướng mắc pháp lý dự án kéo dài khiến thị trường địa ốc nói chung, TP.HCM nói riêng trì trệ từ cuối năm 2022. Vì vậy, người mua bất động sản thời gian gần đây chủ yếu là mua để ở, chỉ số ít mua nhằm mục đích đầu cơ. Hiện nay, những dự án đã xây dựng thành hình và pháp lý hoàn thiện được quan tâm hơn.
Kỳ vọng nguồn cung từ đâu?
Bên cạnh các dự án được khơi thông thủ tục, nguồn cung dự án, sản phẩm mới còn có thể cải thiện từ việc mở rộng quỹ đất “bám” theo các trục hạ tầng giao thông đã, đang và sẽ triển khai trên địa bàn Thành phố.
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), dù được biết đến là một “siêu” đô thị với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, nhưng 3 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của Thành phố chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và từ đầu năm 2023 đến nay có thêm 2 dự án. Như vậy, trong gần 3 năm kể từ khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này.
Dẫu vậy, theo giới chuyên gia, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản TP.HCM đã qua. Sau quyết tâm tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các bộ, ngành cũng như chính quyền Thành phố, đến nay, nhiều dự án đang từng bước được gỡ vướng thủ tục pháp lý, từ đó kích thích nguồn cung mới gia tăng trở lại.
Công ty Cushman & Wakefield Vietnam nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có sự phân hóa về khu vực. Nếu như nguồn cung mới trong 5 năm qua tập trung tại khu vực phía Tây và phía Nam Thành phố, thì tới đây phía Đông sẽ chiếm lĩnh thị trường nhờ tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng nhanh chóng, quỹ đất phát triển dự án dồi dào và tốc độ đô thị hóa cao. Cushman & Wakefield Vietnam dự báo, từ nay đến năm 2025, TP.HCM sẽ có khoảng hơn 17.500 căn hộ mới được đưa ra thị trường.
Bên cạnh các dự án được khơi thông thủ tục, nguồn cung dự án, sản phẩm mới còn có thể cải thiện từ việc mở rộng quỹ đất “bám” theo các trục hạ tầng giao thông đã, đang và sẽ triển khai trên địa bàn Thành phố.
Thời gian qua, song song với việc khởi động xây dựng tuyến đường Vành đai 3, UBND TP.HCM đã lập Tổ công tác rà soát quy hoạch đô thị phục vụ kế hoạch khai thác hiệu quả quỹ đất dọc 2 bên tuyến đường này. Nhiệm vụ của đơn vị này là nghiên cứu, tham mưu giúp Thành phố thực hiện rà soát quy hoạch đô thị, điều chỉnh quy hoạch; tham mưu công tác thu hồi đất, tái định cư, đầu tư hạ tầng kết nối, đấu thầu để phục vụ kế hoạch khai thác quỹ đất dọc 2 bên tuyến đường cập nhật vào quy hoạch chung Thành phố đến năm 2040.
Theo quy hoạch, tuyến đường Vành đai 3 đi qua 4 địa phương gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An với chiều dài toàn tuyến 76,3 km, trong đó khu vực TP.HCM đi qua TP. Thủ Đức và các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh với chiều dài hơn 47 km. Do đó, quỹ đất có thể khai thác dọc theo tuyến đường này rất lớn.
Bên cạnh Vành đai 3, nhiều tuyến đường khác tại TP.HCM đã, đang và sẽ triển khai trong thời gian tới có thể kể tới như tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), đường Vành đai 2… và theo đó, nhiều khu đất trong diện quy hoạch của Thành phố rộng từ vài nghìn mét vuông đến hàng trăm héc-ta vẫn đang chờ khai thác. Chẳng hạn, dọc tuyến metro số 1 có Nhà máy Xi măng Hà Tiên cũ, cảng Trường Thọ cũ; khu vực ga Thảo Điền, An Phú... (đều nằm tại TP. Thủ Đức) được xem là những khu đất “vàng” để Thành phố quy hoạch, chỉnh trang, xây dựng đô thị. Tương tự, quỹ đất dọc theo tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), nút giao thông đường Mai Chí Thọ, cao tốc TP.HCM - Long Thành…
Theo TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Thành phố, TP.HCM là một siêu đô thị, dân số cơ học không ngừng tăng cao và ngày càng chứng kiến tình trạng “đất chật người đông”, cho nên định hướng phát triển quỹ đất bám theo các trục hạ tầng giao thông là phù hợp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều tuyến đường giao thông có tiến độ thi công chậm và các dự án lớn được kỳ vọng cũng chưa xuất hiện rõ ràng. Hy vọng với cơ chế đặc thù đã được thông qua, TP.HCM sẽ có sự đột phá mới.
