First Real bản chất là một công ty môi giới.
Bấp bênh kế hoạch lợi nhuận
Bất chấp thị trường chung lao dốc, giá cổ phiếu FIR vẫn từ từ đi lên, đóng cửa phiên cuối tuần qua ở mức 42.800 đồng/cổ phiếu, cao gần gấp đôi so với mức giá đóng cửa phiên giao dịch đầu năm 2022. Ở mức giá này, P/E trượt 4 quý gần nhất của cổ phiếu FIR đang là 16 lần, ngang với mức định giá với các cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản có tên tuổi và năng lực phát triển bất động sản như KDH (16 lần) và NLG (15,91 lần).
Đại hội cổ đông thường niên 2023 của Công ty ngày 17/3, đã thông qua kế hoạch doanh thu 500 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 120 tỷ đồng, lần lượt tăng 30% và 5% so với thực hiện năm trước.
Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị First Real, Công ty đã đong đếm rất kỹ lưỡng trước khi đề ra kế hoạch doanh thu trên. Hiện tại, First Real có nhiều sản phẩm đủ pháp lý và sẵn sàng tung ra thị trường. Chỉ cần thị trường ổn định, cho tín hiệu tốt, Công ty sẽ tung ra các sản phẩm tồn kho.
Báo cáo tài chính quý cho thấy, tại thời điểm 31/12/2022, giá trị tồn kho của Công ty là gần 357 tỷ đồng, giảm nhẹ so với thời điểm 30/9/2022. Trong đó, 278,3 tỷ đồng tồn kho ở dự án An Phú; 60 tỷ đồng tại dự án Khu nhà ở thương mại Trường Thịnh và Mỹ Cảnh (biệt thự cao cấp La Rivière và Lamer).
Ngoài ra, First Real ghi nhận khoản đặt cọc hơn 23 tỷ đồng cho dự án Khu tái định cư phường Điện Ngọc - Điện Dương và hơn 11,8 tỷ đồng cho dự án Khu phố chợ Điện Nam Bắc tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc; dành 66 tỷ đồng để ký cược bao tiêu môi giới 13 lô đất tại các dự án ở Quảng Bình và Quảng Nam.
First Real là đơn vị môi giới bất động sản, hoạt động theo mô hình hợp tác phân phối, hoặc góp vốn với chủ đầu tư để mua dự án nên có thể chịu rủi ro lớn từ thiếu hụt nguồn cung các dự án.
Lãnh đạo First Real cũng thừa nhận, việc chủ đầu tư gặp khó về tình hình tài chính sẽ ảnh hưởng đến tiến độ mở bán và thu hồi vốn và Công ty có thể gặp rủi ro không thu hồi lại được các khoản tiền đảm bảo để được phân phối độc quyền hoặc nhận chuyển nhượng, chuyển giao các sản phẩm dự án để khai thác, kinh doanh.
Được biết, để được hoàn trả lại số tiền đặt cọc, ký quỹ ban đầu, FIR phải phân phối được một lượng sản phẩm nhất định của dự án trong thời gian quy định trong hợp đồng. Nếu không, Công ty sẽ mất toàn bộ số tiền ký quỹ được tính trên số sản phẩm còn lại.
Thực tế, dù đặt mục tiêu kinh doanh tăng trưởng trong năm nay, song kết thúc quý đầu niên độ, First Real ghi nhận doanh thu thuần đạt 55 tỷ đồng, giảm 24% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 14 tỷ đồng, giảm 44,3%. Như vậy, trong quý đầu niên độ, Công ty mới thực hiện 11% mục tiêu doanh thu năm và 12% mục tiêu lợi nhuận năm.
Tăng vốn liên tục, tạm ứng lớn cho nhân viên
Năm 2014, First Real được thành lập với số vốn điều lệ vỏn vẹn 2 tỷ đồng. Đến tháng 5/2022, sau đợt tăng vốn thứ 5 (thông qua trả cổ tức và phát hành tỷ lệ 2:1 cho cổ đông hiện hữu), vốn điều lệ đạt 446,2 tỷ đồng. Đầu tháng 3/2023, Công ty công bố đã phát hành hơn 8,9 triệu cổ phiếu trả cổ tức năm 2021, theo đó, vốn điều lệ tăng lên 535 tỷ đồng.
Tại đại hội cổ đông mới đây, Công ty tiếp tục phê duyệt kế hoạch tăng vốn điều lệ lên 640 tỷ đồng trong năm 2023. Trước mắt, Công ty dự kiến sẽ phát hành thêm 10,7 triệu cổ phiếu để trả cổ tức năm 2022 cho cổ đông, với tỷ lệ 20%.
Theo lãnh đạo doanh nghiệp, First Real đặt mục tiêu trở thành chủ đầu tư các dự án bất động sản, do đó, yêu cầu về vốn của doanh nghiệp đang rất lớn. Ngoài lĩnh vực bất động sản, Công ty còn đầu tư vào lĩnh vực y tế, với việc góp vốn xây dựng Bệnh viện tại Tam Kỳ, Quảng Nam.
Đáng chú ý, trong khi cần nguồn vốn lớn, Công ty có khoản tạm ứng cho nhân viên hơn 49 tỷ đồng, được đảm bảo bằng 1,4 triệu cổ phiếu của Công ty sở hữu bởi một số cá nhân có liên quan, nhưng không nêu cụ thể. Ngoài ra, Công ty còn ủy thác 139,5 tỷ đồng cho các cá nhân để đầu tư trong lĩnh vực mua bán sáp nhập doanh nghiệp và hợp tác đầu tư phát triển kinh doanh dịch vụ - du lịch.
