“Bình Dương sẽ là thị trường trọng điểm sau TP.HCM”
Ông Nguyễn Trung Tín, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản An Gia nhấn mạnh như vậy khi đề cập tới những thị trường trọng điểm doanh nghiệp nhắm đến trong năm 2021.
Là doanh nghiệp phát triển thành công nhiều dự án căn hộ chung cư tại TP.HCM, nhưng theo ông Tín, nguyên nhân của sự dịch chuyển sang thị trường Bình Dương một phần do thủ tục pháp lý ở TP.HCM bị siết chặt, khiến nhiều doanh nghiệp phải đi tìm thị trường mới. Trong đó, Bình Dương được đánh giá là “thủ phủ công nghiệp” khu vực phía Nam, dẫn đầu cả nước về sản xuất công nghiệp với 48 khu công nghiệp, cụm công nghiệp lớn, chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam, thu hút lượng lớn chuyên gia, người lao động đến sinh sống và làm việc trong một vài năm tới.
Đầu năm 2021, An Gia đã gây chú ý trên thị trường Bình Dương khi ra mắt thành công dự án Khu nhà phố biệt lập The Standard có quy mô gần 7 ha với 374 căn nhà liền kề và shophouse. Dự kiến trong quý IV/2021, An Gia sẽ tiếp tục cho ra mắt thị trường dự án căn hộ The Gió Riverside quy mô hơn 3.000 sản phẩm tại trung tâm TP.Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
An Gia không phải là doanh nghiệp đầu tiên phát triển dự án ở Bình Dương. Trước thực tế quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày một khan hiếm, các nhà phát triển bất động sản nơi đây không còn nhiều lựa chọn và sự dịch chuyển là tất yếu, trong khi việc kết nối giao thông từ TP.HCM về các vùng phụ cận ngày càng tốt hơn. Điều này lý giải cho xu hướng dòng vốn đầu tư hướng ra xa vùng trung tâm và Bình Dương là một trong những điểm đến tiềm năng nhất.
Hầu hết báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều chỉ ra rằng, dù chịu ảnh hưởng từ Covid-19, nhưng nguồn cung mới tại Bình Dương vẫn tăng mạnh trong năm 2020, khi chiếm đến 35% nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam, với gần 20.000 căn hộ mới được chào bán - cao nhất từ trước đến nay, tới từ hàng loạt dự án như Astral City, Opal Central Park, New Galaxy, The Emerald Golf View, Parkview Thuận An, Anderson Park; LDG Sky, Bcons Green View, Bcons Bee, Bcons Plaza…
Bước sang năm 2021, nguồn cung mới tại Bình Dương vẫn chưa có dấu hiệu ngừng tăng với một loạt dự án chuẩn bị ra hàng như Opal Skyline, Star Tower, Icon Plaza, Legacy Central, The Rivana, Aster Garden Tower..., nếu tính tổng nguồn cung các dự án hiện hữu, Bình Dương hiện có gần 40.000 căn hộ, tăng gần gấp 10 lần so với 4 năm trước đó.
Đi lại “vết xe đổ” mua nhiều, ở ít?
Mặc dù nguồn cung mới có sự gia tăng mạnh và tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức cao, đạt trung bình trên 90% trong năm 2020, nhưng theo chia sẻ từ lãnh đạo một doanh nghiệp đang phân phối nhiều dự án tại TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương, tỷ lệ người dân địa phương mua nhà không cao, bởi không dưới 60% người mua căn hộ tại đây là nhà đầu tư tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.
Số liệu được ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Chi nhánh TP.HCM và Bình Dương của Batdongsan.com.vn đưa ra cũng cho thấy, số lượng người tìm kiếm bất động sản Bình Dương là người địa phương chiếm 45%, thấp hơn con số 50% đến từ TP.HCM, còn lại là các khu vực lân cận.
Ông Tuấn cho hay, trong vòng bán kính 20-50 km tính từ trung tâm TP.HCM, số lượng tìm kiếm bất động sản tại khu đô thị vệ tinh tăng rõ rệt. Trong đó, phân khúc nhà thấp tầng (đất nền, nhà phố, nhà riêng…) tại Bình Dương có lượng người tìm kiếm tăng vọt. Đây cũng là phân khúc đang khan hiếm tại Bình Dương ở thời điểm này.
 |
Nhiều dự án đã xây dựng xong phần thô, nhưng vẫn vắng người sinh sống |
“Thị trường có nhiều loại hình bất động sản nhà ở, nhưng dòng sản phẩm nhà phố biệt lập vẫn là ưu tiên hàng đầu của người mua hiện nay, cả cho nhu cầu đầu tư và ở thực, bởi sản phẩm này vừa tạo cảm giác an toàn vì pháp lý đầy đủ, vừa có khả năng sinh lời cao, đồng thời giảm được nhiều chi phí đi kèm nếu để ở”, ông Nguyễn Trung Tín phân tích.
Báo cáo mới đây được đưa ra từ Công ty DKRA Vietnam cho thấy, trong quý I/2021, thị trường địa ốc Bình Dương có phần chững nhẹ sau thời gian tăng nóng cả về nguồn cung và giá bán. Nếu loại hình đất nền và nhà phố vẫn duy trì được lượng tiêu thụ ổn định, thì sức mua căn hộ không tăng.
Do vậy, với những dự án đã công bố giá đợt đầu, việc tiếp tục tăng giá khi thị trường bão hòa là rất khó. Chủ đầu tư cũng không thể giảm trực tiếp giá bán, mà phải thông qua các chương trình như giãn tiến độ thanh toán 1%/tháng, tặng gói nội thất, phí quản lý, chiết khấu thanh toán nhanh…
Chẳng hạn, dự án Anderson Park sau một thời gian dài ế ẩm đã được đổi tên thành Lavita Thuận An khi về tay Hưng Thịnh Land, hiện được chào bán với giá từ 32 triệu đồng/m2, thấp hơn 3-4 triệu đồng/m2 so với mức giá đưa ra trước đó. Động thái này được giới phân tích đánh giá là thức thời của đơn vị phát triển dự án, song cũng rất có thể là sự mở màn cho cuộc đua giảm giá của các doanh nghiệp địa ốc tại Bình Dương thời gian tới.
Thực tế, Bình Dương là tỉnh có dân nhập cư đông, nhu cầu nhà ở cao, nhưng khả năng thanh toán thấp do phần lớn người nhập cư là công nhân, lao động có kỹ thuật cao và chuyên gia chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Để bán hàng nhanh, môi giới thường tập trung vào nhóm nhà đầu tư ở khu vực khác, thế nhưng trong bối cảnh hiện nay, việc nhà đầu tư không thoát được hàng sau 6 tháng đến 1 năm sẽ đẩy cả chủ đầu tư và nhà đầu tư rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.
Bên cạnh đó, không ít ý kiến bày tỏ sự lo ngại rằng, liệu thị trường bất động sản Bình Dương có đi lại “vết xe đổ” người mua thì nhiều, nhưng ở chẳng bao nhiêu, dẫn đến tình trạng vắng vẻ ở các khu đô thị, “cả nghìn căn nhà phố không người ở, có nơi nhà phố thành khu nuôi chim yến” như từng diễn ra trước đây.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán vào cuối tuần qua cho thấy, nhiều khu nhà phố thương mại ở ngay cạnh trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương vẫn thưa thớt người ở, vào sâu khu đô thị kế bên Khu công nghiệp VSIP 2 cũng có cả trăm căn nhà bỏ không. Một số dãy nhà bỏ hoang cỏ mọc um tùm, bên trong chưa hoàn thiện, cửa kính hư hỏng, xuống cấp.
Tương tự, tại thị xã Bến Cát, cũng có hàng trăm căn hộ 1 trệt 2 lầu được xây dựng đối diện Khu công nghiệp Mỹ Phước 1, Mỹ Phước 3 từ nhiều năm trước, nhưng đến nay chưa được sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng. Hầu hết những căn nhà phố bị bỏ không tuy ở mặt đường nhưng xa khu dân cư, không ai ở, nên chưa thể sử dụng làm mặt bằng kinh doanh, cho dù hầu hết đều có giá cao từ 5-10 tỷ đồng/căn, thậm chí 15 tỷ đồng/căn.
