Đi tìm lời giải bài toán định giá đất

Lỗ hổng trong định giá đất

Hệ thống pháp luật đất đai tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, cứ sau khoảng 10 năm lại sửa đổi Luật Đất đai, cùng nhiều văn bản hướng dẫn ra đời, nhưng cho đến nay, vẫn còn nhiều bất cập. Trong đó, vấn đề định giá đất được xem là vấn đề đau đầu nhất.

Sau 15 năm Luật Đất đai 2003 và 5 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, câu chuyện định giá đất sao cho hợp lý vẫn làm đau đầu các nhà quản lý. Dù một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013), nhưng khi triển khai trên thực tế lại hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Theo quy định hiện nay, có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không có quy định bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Vì thế, các cơ quan quản lý áp dụng các phương pháp khác nhau và cho kết quả khác nhau.

Theo TS. Hồ Đức Phớc, Tổng Kiểm toán Nhà nước, phương pháp định giá đất phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán, nên chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù…, sẽ làm thay đổi giá đất định giá, khiến ngân sách nhà nước thất thu.

Yếu tố ý chí chủ quan thể hiện rõ trong xác định giá đất theo phương pháp thặng dư - phương pháp áp dụng phổ biến nhất hiện nay. Phương pháp này phụ thuộc 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển. Cả 2 yếu tố trên đều xây dựng trên phương án giả định tài sản so sánh chọn mẫu thiếu chính xác. Thời gian xây dựng giá và thời gian giao đất khác nhau và chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác nhau.

Công tác định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập

Những sơ hở, hạn chế của xác định giá đất không những giữa các phương pháp khác nhau như nêu trên, mà còn tồn tại ngay trong từng phương pháp. Vì vậy, việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cho rằng, bất cập định giá đất khi thu hồi đất là giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó do người bị thu hồi đất không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng…, mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Bên cạnh đó, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116, Luật Đất đai có đề cập đến tư vấn giá đất, nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói, tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối), giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở cùng thời điểm.

Hệ lụy, nguồn thu từ đất bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công - tư (PPP) theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.

Bên cạnh những thất thoát ngân sách từ nguồn thu từ đất, ở chiều ngược lại, không phủ nhận rằng, cách tính giá đất hiện nay đối với các dự án bất động sản lại là một trong những lý do đẩy giá nhà lên cao.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở ở Cầu Giấy (Hà Nội) cho biết, hiện nay, Hội đồng định giá đất ở các thành phố lớn theo cách thức tính lùi, tức là từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch, rồi tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá, trừ đi tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức cộng 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư, ra tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp.

Cách tính giá đất này có ưu điểm là ở những dự án xây cao tầng (hệ số sử dụng đất lớn) phải trả giá đất cao là hợp lý, nhưng giá đất này so với đơn giá tối thiểu Nhà nước công bố thường cao gấp 1,8 - 2,6 lần. Nếu so với giá đất thực tế các dự án xung quanh đang phải nộp mà hệ số vẫn còn thấp, sẽ phải tiếp tục điều chỉnh tăng hệ số này lên. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà liên tục tăng cao.

Đi tìm lời giải

Kinh nghiệm từ Nhật Bản đã trải qua 4 giai đoạn đổi thay lớn, bắt đầu từ năm 1950 cho thấy, trong 4 giai đoạn này, Chính phủ Nhật Bản đều có những chính sách về định giá đất, thẩm định giá đất khác nhau nhằm khắc phục bất cập thực tế.

Một trong số đó là định giá đất công dựa trên cơ sở 1 thửa đất 4 loại giá là giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai, giá thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh thuế tài sản cố định. Việc định giá đất “1 vật 4 giá” này tùy từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi.

Chính phủ sẽ quy định đánh thuế lợi nhuận do giá đất tăng khi chuyển nhượng bằng hình thức đánh thuế lợi nhuận và siết chặt việc đánh thuế chuyển nhượng với đất sở hữu trong thời gian ngắn. Đồng thời, đánh thuế thời gian sở hữu đất; mua trước đất đai tại các khu vực dự định phát triển qua các công ty của Chính phủ thành lập trước khi đất tăng giá do có quy hoạch.

Quan trọng nhất trong việc giải quyết được các vấn đề định giá đất đai cần nắm bắt chính xác xu hướng giá đất và thu thập đầy đủ thông tin liên quan đất đai để làm rõ nguyên nhân biến động giá. Để làm được điều này, phải thiết lập chỉ số giá đất khu vực đô thị, có chế độ công bố giá đất, thu thập thông tin làm rõ nguyên nhân biến động, phân tích thông tin sở hữu đất và các giao dịch đất đai (điều tra thống kê đất và nhà ở), giá cả các giao dịch (điều tra giá giao dịch).

Liên quan đến vấn đề này, hồi tháng 6/2019, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã cho biết, bộ này đã hoàn thành giai đoạn 1 xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai với một số kết quả, như hoàn thành thiết kế hệ thống thông tin đất đai thống nhất từ Trung ương đến địa phương phù hợp với Khung kiến trúc Chính phủ điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, kiến trúc Chính phủ điện tử của các địa phương.

Theo kỳ vọng của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi có mạng lưới dữ liệu đó, qua 5 năm, 10 năm sẽ hình thành giá trị trung bình của thị trường. Khi đó, Nhà nước sẽ hình thành khung giá đất, cũng như giá đất thị trường, định giá đất đai sẽ minh bạch hơn, có cơ sở khoa học hơn, đúng phương pháp luận hơn.