Hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách" do Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã được tổ chức sáng nay (2/6).
Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nam cho biết, theo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền sẽ được mở rộng đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh.”
Việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất là điều cần thiết. Tuy nhiên, những vụ việc "lùm xùm" liên quan đến phân lô bán nền thời gian qua như "sốt đất ảo" hay xuất hiện hàng loạt "dự án ma" có nguyên nhân cốt lõi đều do buông lỏng quản lý, hay chính là trách nhiệm "quản" của chính quyền địa phương.
Thực tế cho thấy, việc phân lô bán nền hiện nay chia ra 3 nhóm. Thứ nhất là nhóm dự án đúng quy định pháp luật, Nhà nước không nên cấm. Thứ hai là nhóm do người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm, vì đó là quyền của người sử dụng đất. Thứ ba là nhóm phân lô bán nền trái pháp luật - đây mới là nhóm tạo nên bức xúc của dư luận và người dân trong thời gian qua.
Tư duy "không quản được thì cấm" có thể kiềm hãm thị trường phát triển ổn định
Do đó, với cách sửa của dự thảo Nghị định, việc cấm tất các quận nội thành của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã... là quá cứng nhắc. Đề xuất này đầu tiên sẽ ảnh hưởng đến các địa phương, bởi địa phương luôn có nhu cầu sử dụng quỹ đất để phát triển kinh tế và tạo nhà ở cho người dân. Nếu các tỉnh, thành phố muốn tổ chức đấu giá là không được.
Bên cạnh đó, theo quy định, một dự án phải hoàn thành đầu tư hạ tầng, hệ thống kỹ thuật thì được quyền bán đất nền, trong khi doanh nghiệp Việt Nam hầu hết là vừa và nhỏ, không đủ nguồn vốn đầu tư, phải bán đất nền để có thanh khoản, khó có thể huy động được số vốn hàng nghìn tỷ đồng cho những dự án lớn từ 20 - 30 ha. Điều này sẽ gây khó cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc.
Ngoài ra, người mua chỉ đủ tiền mua được đất trong khu hạ tầng được hoàn thiện, có đủ giấy tờ pháp lý sở hữu. Nếu bắt buộc người dân phải mua cả một ngôi nhà thì sẽ gây khó cho họ. Thực tế, rất nhiều dự án như ở Từ Sơn xây nhà nhiều năm nhưng vẫn không có người ở.
"Vấn đề không phải việc xây dựng nhà lên là sẽ giải quyết được người dân về ở, chưa kể việc bắt phải nhận nhà nhưng người dân chưa chắc đã có đủ tiền để mua, ảnh hưởng tới thanh khoản của dự án thì nguy cơ dự án trở thành dự án chết còn nhiều hơn" ông Nam nhấn mạnh.
Theo ông Nam, muốn hạn chế phân lô bán nền, không nên “không quản được thì cấm”. Quan trọng là cần nhìn rõ bản chất sự việc để thấy vấn đề nằm ở chỗ quản lý nhà nước phải vào cuộc, quản lý, rà soát với các dự án phân lô bán nền để quá lâu.
TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn.
Tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng, chi tiết trên tất cả các bản đồ.
Cụ thể, tại Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch.
Câu hỏi đặt ra ở đây "Tại sao Việt Nam lại cấm trong khi các nước khác không cấm?". Điều này cho thấy, vấn đề của mình không phải là cấm mà phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý. Chúng ta đang "chắp vá" rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật, cùng với những quy định pháp luật không rõ ràng.
Vì vậy, ông Hiếu cho rằng, nếu pháp luật mà không hoàn chỉnh, sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản là điều dĩ nhiên. Nhất là khi thị trường bất động sản đang bị tác động mạnh bởi dịch bệnh dẫn tới nhiều phân khúc “đứng hình” như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp.
Đây là thời điểm để điều chỉnh các vấn đề pháp lý trở thành định hướng, bệ đỡ tốt, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, chứ không thể đẩy thị trường vào khó khăn bởi quy định hành chính thiếu rõ ràng, nhất quán. Cấm sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề.
