Quyền sở hữu là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự. Xuất hiện từ thời La Mã cổ đại, đến nay, quyền sở hữu vẫn duy trì sự phân định các tài sản là đối tượng quyền, phương thức dịch chuyển và nội dung quyền sở hữu. Quyền sở hữu ngày nay đóng vai trò quan trọng đối với thực tiễn đời sống, trong đó có quyền sở hữu về nhà ở. Trong tư pháp quốc tế, đa phần các quốc gia áp dụng nguyên tắc luật nơi có vật để định danh tài sản và quy định về quyền sở hữu tài sản.
Ngày nay, pháp luật các nước đều có quy định tương đối rõ ràng về địa vị pháp lý của người nước ngoài đối với quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tại Việt Nam, dựa trên những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự về năng lực hưởng quyền của người nước ngoài và nội dung trong những điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, thì việc bảo hộ quyền sở hữu của người nước ngoài theo chế độ đãi ngộ như công dân. Tuy vậy, không phải người nước ngoài nào cũng được hưởng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, mà phải căn cứ trên mục đích và các điều kiện quy định.
Quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Pháp và Trung Quốc
Tại Pháp, khi xem xét về chế định quyền sở hữu, pháp luật chia khái niệm sở hữu làm 2 loại, gồm sở hữu một chủ và sở hữu nhiều chủ. Tại Điều 544, Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804 khẳng định: “Quyền sở hữu là quyền được hưởng thụ và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối, miễn là không sử dụng tài sản vào những việc mà pháp luật cấm”.
Điều 545 cũng quy định: “Không ai có thể bị buộc nhượng lại quyền sở hữu của mình, trừ phi vì lợi ích công cộng và với điều kiện được bồi thường trước một cách thỏa đáng”.
Riêng đối với quyền sở hữu đất ở của người nước ngoài, Điều 2 quy định: “Bất động sản, kể cả do người nước ngoài chiếm hữu, được điều chỉnh bởi luật của Pháp”. Như vậy, các bất động sản của những người nước ngoài trên lãnh thổ Pháp được điều chỉnh theo luật của Pháp.
Nhìn chung, không có hạn chế nào đối với người nước ngoài trong quy định về quyền sở hữu đất ở Pháp. Về quyền sở hữu nhà ở, pháp luật Pháp chỉ quy định các nguyên tắc chung, cơ bản trong việc sở hữu.
Trên thực tế, khi xem xét về vấn đề sở hữu nhà ở của Pháp, một bản quy chế về sở hữu nhà ở do các chủ sở hữu thỏa thuận áp dụng. Điều này phản ánh quan điểm về sự tự do khi xem xét bảo vệ quyền sở hữu cá nhân, tự do ý chí trong giao kết hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, để sở hữu đất và nhà ở tại Pháp, người mua phải đáp ứng các yêu cầu về thị thực và hồ sơ thường trú theo pháp luật quốc gia sở tại.
Pháp luật các nước đều có quy định khá rõ ràng về địa vị pháp lý của người nước ngoài đối với quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Tại Trung Quốc, Điều 243, Bộ luật Dân sự của Trung Quốc năm 2020 quy định: “Vì nhu cầu lợi ích công cộng, đất đai thuộc sở hữu chung và nhà ở hay bất động sản khác của tổ chức, cá nhân có thể bị tịch thu trong phạm vi quyền hạn và thủ tục theo quy định của pháp luật”.
Về xác định quyền sở hữu của cá nhân, Điều 266 của bộ luật này quy định: “Cá nhân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp của mình, nhà ở, vật phẩm để sử dụng hàng ngày, công cụ sản xuất, nguyên vật liệu thô, cũng như bất động sản và các vật bất động khác”.
Tuy vậy, pháp luật Trung Quốc cũng giới hạn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Trước đây, theo quy định về thu hút và quản lý đầu tư nước ngoài trên thị trường bất động sản trong Sắc lệnh số 171 năm 2006, người nước ngoài muốn mua bất động sản ở Trung Quốc phải có giấy phép thường trú hơn một năm tính tới thời điểm mua bất động sản. Ngoài ra, cần có hợp đồng lao động, giấy phép lao động hoặc bằng chứng về tình trạng nhân thân. Với những văn bản không được ban hành tại Trung Quốc, thì còn cần phải công chứng để được xem là hợp pháp.
Tuy nhiên, gần đây, Trung Quốc đã có những góc nhìn cởi mở hơn. Năm 2020, chính quyền tỉnh Quảng Đông đã triển khai dự án thí điểm nhà ở đồng sở hữu, theo đó, một gia đình người nước ngoài có thể mua nhà ở với giá rẻ và Chính phủ sẽ đồng sở hữu căn nhà đó cùng với người mua nhà ở. Như vậy, tại Trung Quốc, Chính phủ và người dân có thể đồng sở hữu nhà ở. Đây cũng có thể sẽ là hướng đi mới trong cách tiếp tục quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài.
Đối với người Trung Quốc định cư ở nước ngoài, Chính phủ nước này đã sớm ban hành Luật Bảo vệ quyền và lợi ích của Hoa kiều và các thành viên của gia đình khi trở về nước. Theo đó, một nguyên tắc quan trọng được quy định tại Điều 3, Luật Bảo vệ quyền và lợi ích của Hoa kiều là Hoa kiều và các thành viên gia đình khi trở về được hưởng các quyền công dân theo quy định của Hiến pháp và pháp luật.
Quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
Về quyền sở hữu nói chung, hiện nay, trong Bộ luật Dân sự 2015, Điều 158 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chính vì vậy, chủ sở hữu tài sản có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Ở đây, nhà ở là tài sản, nên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam phải được xây dựng trên nền tảng của chế định sở hữu tài sản nói chung.
Hiện nay, quy định pháp luật có những giới hạn nhất định với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Theo Điều 161, Luật Nhà ở năm 2014, việc giới hạn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định theo 4 vấn đề chính: giới hạn quyền chủ sở hữu đối với nhà ở; giới hạn về số lượng nhà ở; giới hạn về cách thức tạo lập và tiếp nhận quyền sở hữu nhà; giới hạn về thời gian sở hữu nhà ở.
Về điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải đáp ứng điều kiện về hình thức sở hữu. Cụ thể, cá nhân nước ngoài phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và nhà ở phải được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở. Ngoài ra, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi mua, thuê mua, nhận tặng/cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Các hình thức tạo lập nhà ở hợp pháp ở Việt Nam như đầu tư xây dựng nhà, nhận quyền sở hữu nhà phải thông qua các giao dịch về nhà ở đúng với quy định của pháp luật hiện hành, nhưng có sự phân hóa rất rõ về cách thức tạo lập và xác lập quyền sở hữu nhà ở của cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài.
Cụ thể, khoản 2, Điều 8, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật. Còn đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, Điều 159, Luật Nhà ở 2014”.
Về thời hạn sở hữu nhà ở tối đa của người nước ngoài là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận theo điểm c, khoản 2, Điều 161, Luật Nhà ở 2014.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 cũng có những nội dung quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong đó, người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, tính đến hiện tại, pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật Đất đai 2013, vẫn chưa cho phép người nước ngoài đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Còn theo điều 159, Luật Nhà ở cho phép cá nhân người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở với điều kiện phải đáp ứng các quy định về nhập cảnh vào Việt Nam hoặc đáp ứng các quy định về giấy phép đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
Đề xuất trong quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Từ những quy định hiện hành trong chế định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, các đề xuất trong việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam có thể được xem xét trong thời gian tới. Cụ thể, điều chỉnh quy định hiện nay về việc người nước ngoài có thể đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam nếu đáp ứng các yêu cầu về giấy phép thường trú, hợp đồng lao động, giấy phép lao động, bằng chứng về tình trạng nhân thân…
Trước đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã từng đề xuất trong Dự thảo đề nghị xây dựng Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, cụ thể là việc sửa đổi, bổ sung Điều 5, Luật Đất đai theo hướng bổ sung người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể mở rộng thông qua quy định về quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài dưới hình thức Chính phủ và người dân là đồng sở hữu nhà ở. Nếu người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đây sẽ là động lực để thu hút nhiều hơn nữa vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, mở rộng quan hệ với các nước trên khía cạnh sở hữu tư nhân.n
(*) Khoa Luật, Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước (Trường đại học Kinh tế TP.HCM)
