Thị trường bất động sản thay đổi liên tục làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá rất nhanh trở nên lạc hậu. Ảnh: Đ.T
Bỏ khung giá đất là quy định tiến bộ…
Là người chủ trì cơ quan soạn thảo Luật Đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đánh giá việc “bỏ quy định về khung giá đất là chủ trương đúng đắn”.
Ông Hà lấy ví dụ đô thị đặc biệt trong khung giá hiện nay là 129,6 triệu đồng/m2, được phép biến động trong biên độ 30% là hơn 164 triệu đồng/m2. Mức này vẫn quá thấp so với thực tế ở khu vực trung tâm của Hà Nội và TP. HCM.
“Thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá rất nhanh trở nên lạc hậu, thấp xa so với thị trường, nhất là tại các thành phố. Nếu bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn”, ông Hà cho biết.
GS-TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân cho rằng bỏ khung giá đất là một sự chuyển từ quản lý bằng hành chính sang cơ chế thị trường, xóa bỏ cơ chế xin cho và lợi ích cá nhân.
Đồng quan điểm, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường. Một khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường, sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai.
Thực tế cho thấy, việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung, nhân với hệ số 1,5 - 2%, giá đất giao cho nhà đầu tư vẫn chỉ chiếm 60% giá thị trường. Đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách. Không những vậy, các kỳ điều chỉnh khung giá đất còn tạo điều kiện để môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo.
“Khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm, sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn. Có thể chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại sẽ lớn hơn”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.
Cần quy định chi tiết để có tính khả thi
Cùng với ý kiến ủng hộ bỏ khung giá đất cũng có nhiều ý kiến băn khoăn về nội dung này. Đó là việc bỏ khung giá đất thì giá đất sẽ tăng lên gây khó khăn cho đền bù giải phóng mặt bằng, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá bất động sản khiến người có thu nhập thấp càng khó có cơ hội sở hữu nhà đất.
TS. Trịnh Hữu Liên, Trường đại học Kinh tế quốc dân khẳng định, bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường thì Nhà nước và người dân đều có lợi. Nhưng cần làm rõ ai là người xây dựng bảng giá đất? Định giá thế nào là sát giá thị trường? Giá đất giữa 2 khu vực đền bù theo giá nào? Giá trước khi có dự án có quy hoạch hay giá sau khi có dự án, có quy hoạch?...
“Nếu không giải quyết được là rất khó thực hiện. Sẽ khả thi, hợp lý và theo nguyên tắc thị trường khi áp dụng vùng giá đất”, ông Liên đề xuất.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, quy định mỗi năm ban hành 1 bảng giá đất là điểm mới rất tiến bộ, tốt cho công tác đầu tư. Tuy nhiên, hiện tại, khái niệm về hệ số biến động giá thị trường trong Dự thảo Luật vẫn còn rất khó hiểu. Do vậy, cơ quan soạn thảo nên quy định cụ thể để địa phương thực hiện, cũng như tránh lặp lại cơ chế “2 giá đất” do có nhiều loại công trình sử dụng đất khác nhau...
“Dự thảo Luật cần quy định rõ thế nào là giá thị trường vì hầu hết quan chức đều ngại, đến Chủ tịch tỉnh cũng không dám quyết định do khái niệm không rõ ràng trong Luật”, ông Hiệp nói.
Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), quy định của dự thảo về việc bỏ khung giá đất cần phải có lộ trình để giảm thiểu các xung đột như tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tăng tiền thuê đất, thay đổi quá lớn trong giá bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến phải có thời gian quá độ, như vậy bảng giá đất không thể ngay lập tức sát giá thị trường được.
Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013. Nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Tại Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
“Như vậy, thực chất của bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà chỉ bỏ đi một khâu trung gian có tính chất “tiền kiểm” trong quá trình định giá đất để thay thế bằng “hậu kiểm”, giúp tăng tính chủ động cho mỗi địa phương, nhưng không làm mất đi tính giám sát, kiểm soát của Trung ương về giá đất”, ông Đính phân tích.
“Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Trong 5 năm tới, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá đất như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số”.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà
