Để nhà cao tầng thực sự trở thành giải pháp tối ưu của quy hoạch đô thị

Những bất lợi cần khắc phục

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ ở Việt Nam, đặc biệt trong những năm gần đây. Đến cuối năm 2017, cả nước đã có 813 đô thị với mức độ đô thị hóa 37,5%, trong đó có nhiều đô thị mới được hình thành và nhiều đô thị tiếp tục tăng trưởng nhanh.

Còn theo Báo cáo thường niên của Ngân hàng Thế giới năm 2017, hai đô thị lớn nhất Việt Nam là Hà Nội có dân số khoảng 7.785.000 người trên diện tích 868 km2 và TP.HCM có số dân khoảng 10.380.000 người trên 1.580 km2 vào năm 2016.

Theo nhận định của giới chuyên gia, dân cư tập trung nhiều vào các thành phố lớn làm tăng nhu cầu về chỗ ở, nơi làm việc và các nhu cầu về hệ thống hạ tầng cơ sở. Các công trình cao tầng được xây dựng có ý nghĩa to lớn trong việc giải quyết diện tích sử dụng cho thành phố. Hơn nữa, nhà cao tầng là yếu tố hình thành các điểm nhấn cho không gian đô thị nói chung và tạo dựng hình ảnh đô thị.

Tuy nhiên, trong nhiều đồ án quy hoạch, cũng như thực tế xây dựng, không gian kiến trúc cảnh quan đô thị, trong đó vấn đề phát triển nhà cao tầng vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Công tác quản lý, kiểm soát phát triển đô thị còn hạn chế, tình trạng điều chỉnh quy hoạch, cấp phép xây dựng các công trình nhà ở cao tầng tại một số đô thị chưa được kiểm soát chặt chẽ, gây áp lực quá tải lên hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, gây lãng phí và giảm chất lượng phát triển đô thị.

Việc lập quy hoạch các khu chung cư trong các khu đô thị mới (nơi có nhiều nhà cao tầng) có những khó khăn nhất định. Mỗi dự án do một chủ đầu tư tiến hành, do đó từng dự án có những đặc điểm riêng theo từng chủ đầu tư. Những hạng mục như công trình và những loại đất dành cho các chức năng sử dụng khác phụ thuộc nhiều vào mục đích cụ thể của từng dự án, kinh phí đầu tư cho dự án và các yếu tố của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về trình tự, nội dung lập quy hoạch hiện tại còn nhiều chỗ chưa phù hợp với điều kiện sống và điều kiện kinh tế xã hội.

Theo chia sẻ của giới chuyên gia, chủ đầu tư thường xuyên đề nghị điều chỉnh quy hoạch trong quá trình thực hiện quy hoạch để phù hợp với lợi ích, quyền lợi của họ, khiến không gian kiến trúc cảnh quan được nghiên cứu đồng bộ ban đầu bị thay đổi. Hơn nữa, trong các khu chung cư cao tầng, mật độ xây dựng còn quá cao do việc tận dụng không gian sử dụng; chưa nói đến việc gây áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chất lượng sống trong các nhà cao tầng bị nhiều hạn chế về môi trường, thông thoáng, tâm nhìn.

Việc thiết kế đô thị chưa quan tâm đúng mức cho các tuyến phố, các lô phố trong đô thị nói chung và những khu vực có nhà cao tầng nói riêng. Việc thiết kế nhà cao tầng hầu như chỉ tập trung vào từng công trình cụ thể, chưa quan tâm nhiều đến tổng thể không gian đô thị về tính hài hòa, tỷ lệ tương thích giữa nhà cao tầng với không gian xung quanh. Nhiều công trình không có khoảng lùi hoặc khoảng lùi không đáng kể, làm cho không gian chung quan thêm chật chội, thiếu tầm nhìn cho người quan sát.

Hình dáng kiến trúc một số công trình còn đơn điệu, không phù hợp với không gian kiến trúc chung, một số công trình xây dựng ở vị trí không thích hợp phá vỡ cảnh quan đô thị. Nhà cao tầng được xây dựng xung quanh khuôn viên các đô thị mới như một “hàng rào”, không tạo được không gian, hình ảnh tốt cho từng tuyến phố và cả khu vực.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, PGS.TS. Nguyễn Hồng Tiến, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng cho biết, thực trạng nhà cao tầng Việt Nam hiện nay còn nhiều tồn tại, như thiếu đồng bộ về cảnh quan kiến trúc, sự chênh lệch về không gian, cùng với các hình thức kiến trúc công trình, phá vỡ cấu trúc đô thị trung tâm và quy hoạch đô thị.

Tại nhiều khu vực, mặt bằng thi công chật hẹp, không thuận lợi về giao thông, nhiều sự cố phát sinh trong quá trình thi công, khả năng lún sụt, nguy cơ gây sập công trình lân cận, tiềm ẩn nguy cơ cao về cháy nổ, mất điện, nước, ngập úng, tắc đường, mất an ninh, an toàn. Đặc biệt, xây dựng nhiều công trình cao tầng trong khu nội đô đang gây nên sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật, nhất là giao thông.

Và giải pháp tối ưu

Theo nhận định của giới chuyên gia, việc phát triển nhà cao tầng trong các khu đô thị phải tuân thủ quy hoạch và thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Về nguyên tắc, quy hoạch xây dựng phải đồng bộ, trong đó có các quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng cao xây dựng công trình. Mặt khác, quy hoạch cũng đã xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, việc kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh. Đặc biệt, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như giao thông, cấp, thoát nước và cấp điện… Do đó, việc cấp phép không đúng quy hoạch hoặc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chạy theo dự án không đúng đều phải nghiêm cấm.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, GS.TS.KTS. Nguyễn Tố Lăng, nguyên Phó hiệu trưởng Trường đại học Kiến trúc Hà Nội cho biết, quản lý không gian quy hoạch là nội dung rất quan trọng trong quá trình thực hiện xây dựng và phát triển đô thị, kể cả không gian kiến trúc cảnh quan các công trình tầng cao. Quy hoạch là tiền đề để việc đầu tư xây dựng trở thành hiện thực và quản lý đầu tư là cơ sở pháp lý để việc đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch. Quản lý quy hoạch bao gồm việc quản lý công tác lập quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch đó.

“Để nhà cao tầng trở thành giải pháp tối ưu cho đô thị mới, thì ngay từ việc thực hiện công tác quản lý lập quy hoạch, các bước lập quy hoạch cần được đơn giản hóa, đạt hiệu quả trên cơ sở đảm bảo định hướng phát triển lâu dài của đô thị. Công tác lập quy hoạch cần đề ra các mục tiêu cơ bản nhằm tổ chức không gian chặt chẽ, nhưng vẫn cần mang tính mềm dẻo, linh hoạt. Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cần được quan tâm, tránh tình trạng quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị”, ông Lăng chia sẻ.

Cũng theo ông Lăng, đối với các loại nhà cao tầng có chức năng khác nhau thì khoảng lùi, tầng cao và việc vận dụng các nhân tố của hình ảnh đô thị rất quan trọng, đặc biệt là nhân tố điểm nhất (khi các tầng cao đứng độc lập) và tuyến cảnh quan (khi các công trình cao tầng được bố trí theo tuyến).

Đồng quan điểm, KTS. Vũ Quốc An, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết thêm, cần lựa chọn những khu vực thích hợp trong thành phố cho việc xây dựng tập trung cao tầng. Bên cạnh đó, những không gian trống, cây xanh, mặt nước tạo được môi trường sống trong lành cho đô thị, không xây dựng công trình cao tầng tràn lan; phải coi khu vực có công trình cao tầng làm điểm nhấn cho cả không gian đô thị.

Đặc biệt, cơ quan chuyên môn quản lý việc thực hiện quy hoạch thông qua công tác giới thiệu địa điểm, cấp chứng chỉ quy hoạch và kiểm tra các chủ đầu tư dự án trong việc thực hiện các yêu cầu đã nêu trong hồ sơ giới thiệu địa điểm và chứng chỉ quy hoạch. Tổ chức quy hoạch, kiến trúc cảnh quan phải hợp lý. Cơ cấu khu nhà cao tầng phải phù hợp với cơ cấu quy hoạch chung của từng khu vực đô thị và toàn thành phố vì nhà cao tầng là một bộ phận của cả vùng đô thị lớn.

Bên cạnh việc quy hoạch chi tiết các khu đô thị, việc thiết kế đô thị trên các tuyến phố, các lô phố trong khu đô thị nhất thiết phải thực hiện. Tính riêng tư của từng không gian cá thể cần được quan tâm thích đáng, kể cả khoảng cách và tầm nhìn. Nhà cao tầng cần hòa nhập với kiến trúc cảnh quan các đường phố và khu đô thị liền kề xung quanh. Hình thức, chi tiết kiến trúc cần hiện đại, phù hợp với môi trường khí hậu từng địa phương.

Trong quá trình khai thác sử dụng nhà cao tầng, cần nghiêm cấm việc thay đổi cấu trúc, hình thức mặt ngoài công trình từ việc cơi nới đến thay đổi màu sắc, vật liệu. Chính quyền địa phương và ban quản lý chịu trách nhiệm trước cơ quan nhà nước về quản lý, bảo dưỡng công trình theo các quy định kiểm soát chung.

“Đối với khu vực đã xây dựng, mọi vi phạm theo các quy định của chính quyền hoặc tổ chức chuyên môn đều phải được xử lý nghiêm khắc, kiên quyết không chấp nhận bất kể một hình thức nào để duy trì những công trình có sai phạm, làm ảnh hưởng đến việc sử dụng của khu vực cũng như không gian kiến trúc cảnh quan đô thị”, KTS. Vũ Quốc An nhấn mạnh.