Chủ đầu tư thường phớt lờ yêu cầu công khai dự án
Khi mua một sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng luôn trong cảnh không biết dự án mình mua đã có hồ sơ pháp lý đầy đủ hay chưa. Để rồi khi dự án chậm triển khai mới “bật ngửa” rằng, dự án mình mua vẫn chưa hoàn thiện thủ tục, nên chủ đầu tư chưa thể triển khai thi công, việc chủ đầu tư bán dự án chỉ là bán chui, “cầm đèn chạy trước ô tô”.
Mới đây, nhiều khách hàng mua chung cư tại Dự án Urban Green do Công ty TNHH Bất động sản Ladona đã gửi đơn cầu cứu khắp nơi do chủ đầu tư không cung cấp thông tin pháp lý của dự án theo yêu cầu và cũng không công khai thông tin dự án theo Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản.
Trong văn bản trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội về thực tế chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện hoặc khi chưa giải chấp, Bộ Xây dựng thừa nhận, đây là vấn đề bất cập, tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay. Trong đó, nhức nhối là việc chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp, nhưng vẫn tiến hành huy động vốn của khách hàng theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai.
Hiện các chủ đầu tư đều chỉ tập trung vào quảng cáo dự án, rất ít khi đăng những thông tin về tình trạng pháp lý mà dự án mình có như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng…, dẫn đến rủi ro cho khách hàng khi mua dự án.
Hệ lụy được Bộ Xây dựng chỉ ra là dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.
Thực tế, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo các hình thức tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn.
Mặt khác, tại khoản 3, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định, nghiêm cấm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có hành vi không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
Tuy vậy, hình thức đăng thông tin của các chủ đầu tư hiện nay đều chỉ tập trung vào quảng cáo về dự án, rất ít khi các chủ đầu tư đăng những thông tin về tình trạng pháp lý mà dự án mình có như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, tiền sử dụng đất hay quy hoạch 1/500.
“Khi chủ đầu tư không minh bạch thì các cơ quan chức năng cũng gần như bất lực hoặc chậm trễ công khai thông tin. Điều này khiến khách hàng sập bẫy nhiều dự án, dẫn tới kiện tụng tranh chấp”, luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn luật sư TP.HCM cho hay.
Doanh nghiệp không muốn cũng phải thực hiện
Theo luật sư Nguyễn Bích Trâm, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều quy định mới, giúp người mua nhà tiếp cận pháp lý của dự án dễ dàng hơn so với luật hiện hành. Khi những quy định này đi vào thực tiễn sẽ đóng vai trò rất lớn trong việc minh bạch hóa, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Cụ thể, Điều 7 của Dự thảo yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương, trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này.
Dự thảo còn mở rộng thêm nội dung thông tin về bất động sản như: việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có). Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai theo quy định tại Điều 7 mà sau đó có thay đổi, thì thông tin thay đổi phải được cập nhật trong thời hạn 24 giờ kể từ khi có thay đổi.
Như vậy, gần như mọi thông tin về dự án bất động sản phải được các chủ đầu tư công khai minh bạch như diện tích, pháp lý, tổng vốn đầu tư, loại hình bất động sản... Thậm chí, các thông tin về kinh doanh cũng phải công bố, từ số lượng căn bán được trong kỳ, giá bán, giá cho thuê đến lượng tồn kho.
Đây cũng là một trong những điều kiện bắt buộc về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, quy định tại khoản 6, Điều 25 của Dự thảo: “Đã được công khai thông tin của bất động sản theo quy định”.
Luật sư Nguyễn Bích Trâm cho rằng, với quy định trên, doanh nghiệp có muốn né tránh cũng không được, bởi việc công khai thông tin là điều kiện cần, bắt buộc đối với các doanh nghiệp nếu muốn thực hiện các công việc tiếp theo trong việc phát triển dự án bất động sản. Đây là một trong những điểm rất tiến bộ của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), giúp thị trường minh bạch hơn, tránh việc khách hàng “tù mù” thông tin, dẫn đến bị lợi dụng, tranh chấp sau này.
