Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy đã chính thức được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án Khu căn hộ cao tầng NBB Garden III (quận 8) sau 16 năm theo đuổi. Dự án được quy hoạch trên khu đất có tổng diện tích 81.550 m2, tổng vốn đầu tư 2.706 tỷ đồng.
Được biết, Công ty Năm Bảy Bảy bắt đầu lập chủ trương đầu tư dự án NBB Garden III từ tháng 12/2007.
Tuy nhiên, do các vướng mắc liên quan đến đất công xen kẹt, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là không có đất ở, nên dự án không đáp ứng cơ sở pháp lý để được chấp thuận chủ trương đầu tư. Chủ đầu tư này cho biết, để có được quyết định trên, dự án NBB Garden III có không dưới 200 con dấu từ các cơ quan chức năng.
Từng rơi vào trường hợp tương tự, dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại quận 7, được triển khai trên diện tích 52.648 m2, bao gồm 2 loại hình công trình nhà ở là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng.
Đối với khu nhà liền kề, dự án được miễn giấy phép xây dựng, nhưng lại không thể triển khai vì có hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích dự án) là kênh rạch và đường do Nhà nước quản lý nằm xen cài trong khu đất của dự án. Hiện tại, vấn đề này đã được tháo gỡ.
Thực tế, việc dự án bất động sản có quỹ đất công xen kẹt nằm rải rác là nỗi trăn trở của nhiều chủ đầu tư. Riêng tại TP.HCM, số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, có ít nhất 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần “đất công xen cài”, cho dù phần đất này chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án.
Cuối năm 2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NÐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai 2013. Đây từng được xem là “cây đũa thần” tháo gỡ vướng mắc liên quan tới đất công xen cài.
Tuy nhiên, đến tháng 9/2023, TP.HCM mới có Quyết định số 37/2023/QĐ-UBND về rà soát, công bố công khai, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý và việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt (gọi tắt là đất công xen kẹt) trên địa bàn.
Điểm tích cực là Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã nêu rõ chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý. Điều này nhằm mục đích quản lý hiệu quả loại đất này, tránh tình trạng lợi dụng để trục lợi.
Hiện tại, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Quyết định về đất công xen kẹt.
Cơ quan soạn thảo đánh giá, quy định mới một mặt tạo điều kiện để hợp các thửa đất nhỏ thành thửa đất lớn hơn, góp phần từng bước cải thiện bộ mặt cảnh quan đô thị, mặt khác tránh lãng phí tài nguyên đất đai do đưa được các thửa đất nhỏ hẹp trong đô thị vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu của người dân và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Theo dự thảo, vào quý II hàng năm, UBND cấp xã sẽ rà soát và lập danh mục các thửa đất công xen kẹt và niêm yết công khai, đồng thời thông báo cho người sử dụng đất liền kề biết để có ý kiến về phương án đề xuất sử dụng thửa đất nhỏ hẹp này.
Với những thửa đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì vẫn trao quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành, nhưng từ nghị định cũ đến nghị định mới, TP.HCM vẫn chưa thể cụ thể hóa quy định này.
Liên quan tới vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA từng kiến nghị UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
Trường hợp trong dự án đầu tư có sử dụng đất mà có các thửa đất nhỏ hẹp nằm xen kẽ do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng nhưng không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án thông qua phương thức quy gom tổng diện tích của các thửa đất xen kẹt và hoán đổi bằng 17% (hoặc 18%) diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng.
Trước đây, TP.HCM từng thực hiện hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt bằng 8% diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng. Tỷ lệ này sau đó dần nâng lên 10%, 12% và 15%, trước khi phải dừng thực hiện vì không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2003 và 2013.
