Không có ai sai…
Tháng 6/2024, một công ty chứng khoán bị Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) yêu cầu ngừng hoạt động cho phép nhà đầu tư tham gia mua bất động sản chia nhỏ với số vốn chỉ từ 10.000 đồng.
Cụ thể, đây là hình thức đầu tư bất động sản chia nhỏ, giúp các nhà đầu tư có thể đầu tư/sở hữu một phần bất động sản với nguồn tiền nhàn rỗi, quy mô vốn rất thấp, chỉ từ 10.000 đồng. Đơn vị hợp tác với công ty chứng khoán sẽ hợp tác với các công ty quản lý bất động sản để tối ưu hóa hiệu quả vận hành qua việc cho thuê/mua bán nhằm đem lại lợi nhuận cho người góp vốn. Các nhà đầu tư có thể giao dịch sản phẩm qua ứng dụng của công ty chứng khoán. Việc giao dịch tương tự việc mua/bán cổ phiếu trên sàn.
Các sản phẩm được “chia nhỏ” để bán cho nhà đầu tư được đánh giá là có tính pháp lý hoàn thiện, tập trung tại các dự án ở Hà Nội và TP. HCM như Garden City, Arden Park, Khai Sơn City… Sau khi mở bán, đa số các gói sản phẩm đều được bán hết, cho thấy sức hút của sản phẩm mới đối với nhà đầu tư.
Tuy nhiên, tại cuộc họp báo thường kỳ quý II/2024 của Bộ Tài chính, ông Bùi Hoàng Hải, Phó chủ tịch UBCK cho biết, hiện Luật Chứng khoán chưa xác định loại hình chia nhỏ bất động sản là một loại chứng khoán. UBCK đã theo dõi mô hình này và nhận thấy đây là một hình thức đầu tư có nhiều rủi ro.
Do đó, sau khi nhận được phản ánh về việc công ty chứng khoán đứng ra bán sản phẩm “mua bất động sản chia nhỏ”, UBCK đã làm việc và yêu cầu công ty này ngừng ngay các hoạt động phân phối chứng chỉ chứng khoán dưới dạng chia nhỏ bất động sản.
Một số hình thức mua chung bất động sản tương tự đã xuất hiện trên thị trường từ trước. Chẳng hạn, nền tảng RealStake từng quảng bá rộng rãi trên thị trường bất động sản về sản phẩm chia nhỏ tài sản, cam kết lợi nhuận 6 - 9%/năm, khách hàng có thể sở hữu một hoặc nhiều phần của bất động sản, đồng thời có thể mua đi, bán lại các phần sở hữu này với Infina hoặc với khách hàng khác thông qua sàn giao dịch do RealStake quản lý. Công ty cũng quảng cáo rằng, khoản đầu tư của khách hàng được bảo lãnh 100% bởi ngân hàng.
Cái tên RealStake phần nào “uy tín” với cộng đồng nhà đầu tư khi đã kêu gọi vốn thành công từ Quỹ 500 Startups - quỹ đầu tư Mỹ từng chắp cánh cho hơn 2.400 startups trên toàn thế giới. Bên cạnh đó, RealStake được đánh giá là một trong 50 startups tiềm năng nhất trong khu vực Đông Nam Á, theo thông tin từ Công ty. Mặc dù vậy, cho tới nay, hoạt động của RealStake chưa rõ thực hư như thế nào.
Một ứng dụng khác là Moonka từng được quảng cáo là nền tảng tiên phong bán bất động sản bằng công nghệ blockchain, nhưng đến nay đã dừng các hoạt động gọi vốn vào dự án bất động sản.
Tương tự, nền tảng công nghệ mua chung bất động sản Revex từng được CenGroup rót vốn 1 triệu USD. Theo quảng cáo, chỉ từ 1 triệu đồng, khách hàng cá nhân có thể góp vốn mua chung bất động sản. Các giao dịch được thực hiện dựa trên nền tảng hợp đồng thông minh với nền tảng blockchain. Tuy nhiên, nền tảng Revex hiện đã dừng hoạt động, đóng cửa website và fanpage.
Thực tế, mô hình đầu tư “chia nhỏ” hay “mua chung” không còn xa lại trên thế giới và xuất hiện thường xuyên hơn tại Việt Nam trong thời gian gần đây, với việc công nghệ phát triển và các ứng dụng đầu tư trở nên thông dụng hơn, có thể thực hiện giao dịch đơn giản trên các ứng dụng điện thoại.
… nhưng “hậu quả” có thể kéo dài
Các nền tảng đầu tư tài chính nở rộ trên thị trường kể từ thời điểm đại dịch Covid-19 diễn ra, thúc đẩy sự phát triển và ứng dụng công nghệ trong mọi mặt đời sống, trong đó có các ứng dụng mua chung bất động sản. Các loại hình này dần “biến mất” kể từ giữa năm 2023, nhưng “khuấy động” trở lại trong thời gian gần đây.
Hình thức đầu tư bất động sản chia nhỏ, mua chung hấp dẫn nhà đầu tư vì ít vốn cũng có thể tham gia dễ dàng, nhanh chóng, nhưng chưa có khung pháp lý.
Các chuyên gia đã chỉ rõ, hình thức mua bất động sản chia nhỏ qua các ứng dụng đầu tư thực chất là phương thức đầu tư tài chính, huy động vốn của chủ đầu tư, mọi điều kiện ràng buộc thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư. Do chưa có khung pháp lý điều chỉnh, người mua không thể xác lập quyền sở hữu tài sản, trong khi đơn vị bán thường cam kết lợi nhuận cao, dễ dẫn tới biến tướng, gây rủi ro cho nhà đầu tư.
Ngay cả khi không vướng bẫy “lừa đảo”, nhà đầu tư vẫn đối diện rủi ro lớn nhất chính là “xuống tiền dễ, rút tiền khó”, bởi sản phẩm thiếu thị trường thứ cấp, thanh khoản kém. Khi muốn “thoát hàng”, nhà đầu tư phải tìm được người mua tiếp khoản đầu tư đó, bởi các đơn vị cung cấp sản phẩm chứng chỉ bất động sản chia nhỏ không có cam kết mua lại sản phẩm. Theo đó, nguy cơ “mắc kẹt” kéo dài với khoản đầu tư là hiện hữu.
Thực tế, vào cuối năm 2022, sau một thời gian các ứng dụng cho vay ngang hàng (P2P lending) phát triển, tình trạng đổ vỡ hàng loạt của các ứng dụng cho vay ngang hàng khiến không ít nhà đầu tư “mắc kẹt” cho tới nay.
Chẳng hạn, ngày 2/12/2022, sau khi công ty P2P lending có tên VO247 mất khả năng thanh khoản, đứng trước nguy cơ phá sản, một công ty P2P lending khác là Fiin Credit tuyên bố đứng ra hỗ trợ, ngăn khả năng vỡ nợ dây chuyền. Tuy nhiên, chỉ sau 2 ngày tuyên bố “ứng cứu” VO247, đến lượt Fiin Credit rơi vào tình trạng mất thanh khoản. Điều này khiến cộng đồng P2P lending hoang mang, làn sóng rút tiền lan rộng sang các ứng dụng P2P lending khác. Cho tới nay, website doanh nghiệp đã ngừng cập nhật, việc xử lý các khoản tiền nhà đầu tư góp vốn bị bỏ ngỏ!
Vậy nhưng, nhu cầu đầu tư, gia tăng tài sản luôn hiện hữu và nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam ngày càng nhanh nhạy trước các cơ hội mới trên thị trường, nhất là với sự giúp sức của công nghệ.
Về vấn đề này, luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành Công ty Luật BASICO lưu ý: “Khung pháp lý cho việc kiểm soát hoạt động của các cá nhân/doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đầu tư qua ứng dụng đầu tư gần như chưa có. Mọi điều đúng hay sai, quyền lợi, nghĩa vụ như thế nào đều phụ thuộc vào hợp đồng được ký kết giữa nhà đầu tư và bên cung cấp dịch vụ. Khi tham gia đầu tư qua hợp đồng hợp tác kinh doanh như nhiều ứng dụng hiện nay, nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát tiền của mình, vì vậy rủi ro là rất lớn”.
