Đầu tư nhà cho thuê, những chiêu thức thời ế ẩm

Đủ chiêu thời ế ẩm

Theo báo cáo từ Công ty Nghiên cứu bất động sản DKRA Việt Nam, từ năm 2015 tới nay, chỉ riêng TP.HCM mỗi năm cung cấp ra thị trường khoảng 45.000 - 50.000 căn hộ chung cư. Trong đó, lượng lớn nhu cầu mua nhà của người dân đến từ việc để ở và đầu tư cho thuê kiếm lời, thay vì đầu tư lướt sóng như trước kia.

Tuy nhiên, cũng chính vì việc lượng căn hộ bàn giao mỗi năm quá nhiều, trong đó việc đầu tư mua nhà cho thuê cũng tăng theo đã khiến nguồn cung cho thị trường này dần bội thực trong khi nhu cầu lại giảm xuống.

Anh Nguyễn Tuấn, một nhà đầu tư thứ cấp trong việc đầu tư mua nhà cho thuê tại TP.HCM kể, những năm 2012 tới 2015, khi thị trường bất động sản đi xuống thì việc có nhà cho thuê là một lợi thế, bởi nhu cầu thuê nhà chung cư của người dân là rất lớn, giá cho thuê cũng cao. Nhưng đó là giai đoạn lượng căn hộ chung cư cung ứng ra thị trường hạn chế, còn từ năm 2015 tới nay, lượng căn hộ mới được bàn giao đưa vào hoạt động cũng như lượng căn hộ mới ra hàng đã tăng vọt khiến kênh đầu tư này bắt đầu ế ẩm.

“Đơn cử như tại Bình Thạnh, từ năm 2016 tới nay, có khoảng 10.000 căn hộ được đưa vào hoạt động. Tôi mua hai căn hộ, một căn 1 phòng ngủ và một căn 3 phòng ngủ tại đây với mục đích giao lại cho chủ đầu tư cho thuê kiếm lời. Tuy nhiên, hầu như các căn hộ này không có khách thuê tháng, nhận nhà từ tháng 2/2017 tới nay nhưng tới giờ mới chỉ cho thuê được 4 tháng còn lại thì không. Lý do vì mặt bằng giá cho thuê ở đây cao, phí dịch vụ cũng cao hơn so với các chung cư khác”, anh Tuấn nói.

Giải pháp cuối cùng để thoát ế đó là anh Tuấn thực hiện cho thuê theo ngày, thậm chí là cho khách hàng thuê theo giờ. Cụ thể, nhà đầu tư này cho biết, sẽ giao cho một đơn vị đặt phòng trực tiếp trên mạng rao nhà cho thuê, khi khách hàng có nhu cầu, phía đơn vị cho cho thuê này sẽ dẫn khách lên phòng thuê. Giá thuê căn hộ 1 phòng dao động từ 700.000 - 900.000 đồng/ngày, theo giờ là 150.000 đồng cho giờ đầu và các giờ tiếp theo sẽ là từ 20.000 - 30.000 đồng/giờ.

Bà Thu Phương, một chủ nhà tại dự án bất động sản lớn ở quận Bình Thạnh cho biết, năm 2015 bà mua căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án này với mục đích cho thuê. Nhưng vì khó cho thuê nên bà quyết định cho thuê căn hộ nhà phố của mình và dọn về căn hộ chung cư ở. Trong khi đó, hai vợ chồng chỉ ở một phòng, 2 phòng lại để trống. Vậy là để đỡ lãng phí, gia đình quyết định “share” 2 phòng còn lại cho thuê theo hình thức ở tháng hoặc ở theo ngày và cả ở theo giờ.

“Bỏ ra hơn 7 tỷ đồng mua căn hộ, tính toán cho thuê mỗi tháng được khoảng 35 triệu đồng, nhưng rồi giá cao, lượng căn hộ nhiều không ai thuê, trong khi tiền vay ngân hàng hàng tháng vẫn phải thanh toán tạo ra gánh nặng lớn cho tôi. Do đó, chúng tôi phải tính toán lại, chấp nhận sự bất tiện trong sinh hoạt gia đình để cho khách hàng thuê phòng ở chung và dùng chung nhà bếp, phòng khách, nhà vệ sinh…, thậm chí là máy giặt, chỗ phơi đồ chỉ để bù vào khoản chi phí mua nhà. Tuy nhiên, hình thức này cũng ít hiệu quả vì việc cho thuê theo giờ cạnh tranh trực tiếp với các khách sạn, thuê theo tháng cạnh tranh với các khu nhà trọ cao cấp… và phí dịch vụ hỗ trợ cho thêu của các công ty môi giới cũng khá cao”, bà Phương nói.

Để “thoát ế” căn hộ cho thuê, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đồng loạt hạ giá. Đơn cử như tại quận Bình Thạnh, giá cho thuê năm 2017 dao động từ 7 - 13 triệu đồng/căn hộ 2 phòng ngủ nhưng hiện giá đã giảm còn từ 6 - 9 triệu đồng cho các căn hộ này. Các quận 7, quận 2, quận 9…, giá cho thuê cũng được phía CBRE Việt Nam cho biết giảm mạnh từ 10 - 30% so với cách đây 1 năm.

Việc giảm mạnh giá thuê này được giới phân tích cho biết đến từ các chủ đầu tư có nhà cho thuê giảm để hút người thuê nhà. Xu hướng giảm giá này được các công ty nghiên cứu thị trường dự báo sẽ tiếp tục trong thời gian tới với mức giảm khoảng 10 - 20%, vì lượng căn hộ mới đưa vào hoạt động từ giờ tới cuối năm sẽ tăng cao hơn.

 Lượng hàng nhiều, việc đầu tư căn hộ cho thuê gặp khó khăn

Đặc biệt, trong đợt công bố báo cáo thị trường TP.HCM quý II giữa tuần qua, CBRE Việt Nam cho biết, năm 2018 được xem là năm bản lề của thị trường căn hộ bán. Năm 2017, lượng chung cư bàn giao vào khoảng 40.000 căn và năm 2018 cũng hứa hẹn đón nhận lượng căn hộ bàn giao ở mức hàng chục nghìn căn.

Trung bình 35.000 căn được chào bán mới mỗi năm tại đô thị này và hàng chục nghìn căn hoàn thiện đưa vào thị trường, cho thấy TP.HCM có tốc độ bàn giao nhà rất tốt. Tuy nhiên, việc nguồn cung hoàn thiện ngày càng nhiều cũng gián tiếp đẩy lợi nhuận cho thuê bắt đầu sụt giảm ở nhiều quận trên địa bàn thành phố.

Đơn vị tư vấn này cho biết thêm, khi các dự án được bàn giao ngày càng nhiều, việc quản lý tòa nhà chung cư chắc chắn sẽ xảy ra ít nhiều xung đột. Các dự án ở phân khúc trung cấp và bình dân, đa phần chủ đầu tư tự quản lý, được xem là đáng lưu ý nhất do nhân sự bị quá tải.

Cạnh tranh và đầy may rủi

Việc thị trường bội thực nguồn cung đang tạo ra tính cạnh tranh khá cao ở phân khúc đầu tư nhà cho thuê. Đặc biệt hiện nay, mô hình nhà trọ cao cấp cho thuê với giá rẻ hơn nhiều so với thị trường căn hộ cho thuê, dòng nhu cầu cũng dịch chuyển từ thuê căn hộ sang thuê phòng trọ cao cấp đang diễn ra mạnh tại Việt Nam để tiết kiệm chi phí.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cho rằng, xu hướng đầu tư tại Việt Nam với phân khúc căn hộ cho thuê đã thay đổi lớn từ năm 2015. Tuy nhiên, có một điều không thể phủ nhận đó là tình trạng nhà đầu tư chạy theo xu hướng bề nổi, thấy thị trường đi lên là đua nhau đầu tư rót vốn mua căn hộ để cho thuê, nhưng không có tính toán lâu dài rằng thị trường sẽ tăng trưởng và lượng căn hộ rồi sẽ bội thực. Điều này dẫn tới cảnh nhà đầu tư đua nhau mua nhà cho thuê và giờ không có khách thì cắt lỗ.

Ông Nguyễn Văn Toàn, Giám đốc phụ trách mảng cho thuê nhà thuộc Công ty Asian Hoding cho rằng, cho thuê phòng theo ngày, theo giờ hoặc “share” phòng cho thuê là kênh kinh doanh không còn xa lạ trên thế giới, đặc biệt là các nước như Mỹ, Anh… Khi chủ nhà mua căn hộ với diện tích lớn, nhiều phòng ngủ mà nhu cầu sử dụng không nhiều, sẽ đăng thông báo cho thuê từng phòng. Khách hàng chủ yếu là những người đơn thân, ít đồ đạc tới thuê và sống chung với chủ nhà như một thành viên trong gia đình. Người thuê được nhà ở thỏa mái, đầy đủ tiện nghi, an toàn. Chủ nhà đỡ buồn khi phải sống một mình, lại có thêm khoản thu nhập từ việc cho thuê lại căn phòng không dùng tới…

Tuy nhiên, ghi nhận tại Việt Nam, mô hình này khá mới mẻ và chỉ xuất hiện phổ biến từ những năm 2015 tới nay.

“Sự khác biệt là ở Việt Nam, chủ nhà thường giao hết cho công ty dịch vụ cho thuê trong việc kiếm khách hàng, kiểm tra giấy tờ tùy thân và thậm chí là giá nhà cho thuê dẫn tới nhiều sự việc không hay như tình trạng giới trẻ thuê phòng để sử dụng ma túy, đánh bạc, thậm chí là chủ nhà cho thuê bị mất tài sản bởi khách thuê lấy. Trong khi ở nước ngoài, việc lựa chọn người được họ lựa chọn rất kỹ để hạn chế tối thiểu chuyện xấu xảy ra”, ông Toàn nói.

Ông Phạm Lâm cho rằng, việc nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi đưa ra bất cứ phương thức đầu tư vào bất động sản để tránh tình trạng rủi ro. Bởi thị trường bất động sản còn đang trong quá trình hoàn thiện, xu hướng kinh doanh liên tục thay đổi, nếu nhà đầu tư cứ chạy theo thời cuộc mà không có sự tính toán lâu dài sẽ nhận hậu quả rất nặng. Và dù có chiêu thức thoát ế nào đi nữa cũng vẫn tồn tại những rủi ro lớn.