Ảm đạm nửa đầu năm
Thị trường bất động sản đã đi qua nửa chặng đường năm 2022 và theo đánh giá của nhiều thành viên, gần 6 tháng qua là một khoảng thời gian cực kỳ khó khăn khi thanh khoản sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, vướng mắc pháp lý dự án vẫn chưa được tháo gỡ làm nghẽn nguồn cung sản phẩm, từ đó đẩy giá bất động sản tiếp tục leo thang.
Một trong những khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc thời điểm hiện tại, như chia sẻ của ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng giám đốc Tập đoàn Vạn Xuân, đó là nguồn vốn. “Dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát ngặt nghèo”, ông Nhật nói và chia sẻ thêm, không chỉ 2 kênh dẫn vốn chính này, mà cả kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn.
Ông Nhật cho biết, là doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án căn hộ và đất nền, mỗi năm Tập đoàn Vạn Xuân cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 sản phẩm các loại, nhưng giờ đều bị vướng, kể cả dự án đầu tư ở các tỉnh. Chẳng hạn, với sản phẩm chung cư, để bán được hàng, doanh nghiệp phải hoàn thành phần nền móng và hồ sơ pháp lý, nhưng để làm được tới khâu này thì cần nguồn vốn lớn, mà chủ yếu là tín dụng từ ngân hàng.
“Chúng tôi làm hồ sơ vay vốn từ 3-4 năm nay, giá trị các khoản vay hơn 2.000 tỷ đồng, nhưng từ tháng 3 chưa được giải ngân bởi các ngân hàng đều bảo cạn room và chỉ cho vay từ tháng 6 với mức độ hạn chế. Một số ngân hàng cũng ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai”, ông Nhật thông tin.
Thị trường đang trong giai đoạn “thủy triều rút” nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh.
Kẹt vốn, pháp lý dự án tiếp tục đình trệ… khiến nguồn cung ra thị trường càng trở nên khan hiếm, song có một nghịch lý là thanh khoản cũng rất kém. Lý giải nguyên nhân, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, không chỉ các nhà phát triển dự án, mà cả nhà đầu tư cũng ở tâm thế thận trọng hơn, khiến dòng tiền vào thị trường hạn chế.
Theo ông Quang, trong lúc chờ đợi thị trường trở về trạng thái cân bằng hơn, những nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn, dẫn đến buộc phải “cắt lỗ” để giảm sức ép nợ vay. Chẳng hạn, ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất đang khiến không ít nhà đầu tư có tài chính mỏng, dùng vốn vay nhiều phải chấp nhận “thoát hàng” dưới giá vốn. Dù mức cắt lỗ không lớn, nhưng đây là tín hiệu cần đặc biệt lưu tâm.
“Thời gian qua, giá bán các sản phẩm căn hộ, đất nền, nhà phố… liên tục tăng và khi neo ở mức giá quá cao sẽ khó bán. Vì vậy, việc một số nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn phải giảm giá bán từ 20-30% để thu hồi vốn, giảm áp lực nợ vay là dễ hiểu và xu hướng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới”, ông Quang nhấn mạnh.
Báo cáo mới đây của Colliers Việt Nam cũng chỉ ra một phần nguyên nhân khiến thị trường bất động sản chững lại là do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao, trong khi khai thác cho thuê không còn hiệu quả như 5-10 năm trước.
Đầu tư thế nào khi “thủy triều rút”?
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia cũng như lãnh đạo doanh nghiệp, diễn biến thị trường 6 tháng cuối năm sẽ khó cải thiện rõ nét bởi sự bất ổn vẫn chưa có dấu hiệu qua đi. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, có 3 vấn đề thị trường sẽ phải tiếp tục đối mặt trong nửa cuối năm, đó là nguồn cung ít, giá bán neo cao và thanh khoản chậm.
Theo ông Khương, quỹ đất hiện không phát triển được dự án mới do ách tắc pháp lý khiến nguồn cung tiếp tục hạn chế, còn nhà đầu tư vẫn đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao khi giá bán trong xu hướng tăng, cho nên thanh khoản thị trường sẽ còn thấp. Đối với người mua ở thực, giá bán nhà ở thứ cấp neo cao là một trở ngại lớn, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không chịu giảm giá, nên tỷ lệ lấp đầy phân khúc này trong 6 tháng cuối năm sẽ thấp. Do đó, cần có giải pháp cải thiện nguồn cung để giảm áp lực tăng giá bất động sản, từ đó sẽ cải thiện được thanh khoản.
Về sản phẩm, ông Trần Khánh Quang cho rằng, có 3 phân khúc bất động sản tiếp tục được nhà đầu tư ưa chuộng, đó là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Theo ông Quang, với những người khả năng tài chính hạn chế, đây là thời cơ để mua những căn hộ cũ đang bị “bỏ quên” với giá hợp lý, từ 25-30 triệu đồng/m2.
“Xu hướng dòng tiền hiện nay vẫn hướng đến đất nền vùng ven, tỉnh lẻ, hoặc căn nhà thứ hai, nhưng nhà đầu tư tài chính hạn chế không nên lựa chọn phân khúc này. Với nguồn tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, việc lựa chọn loại hình bất động sản để đầu tư là không dễ, khi giá đất nền hiện đã cao hơn nhiều so với trước. Do đó, căn hộ tầm trung đã qua sử dụng là lựa chọn khả dĩ nếu kết hợp với tỷ lệ đòn bẩy tài chính phù hợp”, ông Quang gợi ý.
Ở một góc nhìn khác, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản cho rằng, thị trường đang trong giai đoạn “thủy triều rút” nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh. Những bất động sản này cần được đặt tại nơi có mật độ dân cư tương đối cao và đầy đủ tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ - siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí...
“Đầu tư bất động sản bền vững sẽ cần được thực hiện song song với việc duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh. Khi đó, nhà đầu tư có xu hướng dùng nguồn thặng dư từ lợi nhuận kinh doanh hoặc thu nhập không dùng đến để đầu tư vào bất động sản nhằm đảm khả năng sinh lời, dù thị trường nóng lên hay đóng băng”, ông Kiên nhấn mạnh.
