Giá nhà liên tục lập đỉnh mới
Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, nguồn cung trong 6 tháng qua có xu hướng giảm so với cùng kỳ năm 2021. Tính đến cuối quý I/2022 (Bộ Xây dựng chưa có số liệu quý II - PV), cả nước có 56 dự án bất động sản với khoảng 10.357 căn nhà đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Trong đó, Hà Nội chỉ có 2 dự án với tổng 331 căn, TP.HCM có 5 dự án với 1.172 căn. Tại Đà Nẵng, số lượng nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh 6 tháng đầu năm 2022 là 157 căn, chỉ bằng 25% so với cùng kỳ năm 2021. Về giá bán, giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư phân khúc bình dân tăng khoảng 5,6% tại Hà Nội và 5,3% tại TP.HCM.
Còn số liệu thống kê của CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung hạn chế trong khi nguồn cầu lớn khiến thanh khoản phân khúc căn hộ 6 tháng đầu năm tại Hà Nội vượt cả nguồn cung mới. Đặc biệt, giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý II/2022 ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với cùng kỳ năm trước. Tại thị trường thứ cấp, mức giá neo ở ngưỡng 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ.
Theo công ty nghiên cứu thị trường này, nguồn cung hạn chế sẽ tiếp tục đẩy giá bán tăng cao, dự kiến giá bán sơ cấp trung bình đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm từ 8-10% tới năm 2024.
Không chỉ phân khúc căn hộ, giá nhà liền thổ tại Hà Nội và Hưng Yên cũng tăng vọt. Cụ thể, trong nửa đầu năm 2022, giá nhà liền thổ trung bình ở mức 7.300 USD/m2, tăng tới 46% so với cùng kỳ năm 2021 (5.000 USD/m2). Tại thị trường thứ cấp, mức giá quý II/2022 ghi nhận mức tăng từ 5-17%.
Thực tế, dù giá bất động sản tăng mạnh, nhưng điều khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn là khó đẩy hàng để chuyển hóa lãi “hơi” thành tiền thật. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Cường, một môi giới cho biết, sau giai đoạn đầu hứng khởi, nhiều nhà đầu tư bắt đầu “bỏ của chạy lấy người” khi thấy thị trường gặp khó.
“Không ít nhà đầu tư sau khi vào tiền cọc với mục đích lướt nhanh một dự án nhà ở thấp tầng lớn ven Hà Nội đã bỏ cọc vì không tìm được khách mua và hiện tượng này có thể diễn ra mạnh hơn trong những tháng tới khi thanh khoản thị trường ngày càng hạn chế, nhất là với những sản phẩm có giá bán hàng chục tỷ đồng”, anh Cường nói và cho biết thêm, giai đoạn hiện tại không phù hợp với những nhà đầu tư thích “lướt sóng” ngắn hạn và dùng đòn bẩy nợ vay cao.
Báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng nêu rõ, tình trạng đấu giá đất với mức giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm sau đó bỏ cọc đã xuất hiện tại nhiều địa phương, gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Điển hình như trường hợp UBND huyện Gio Linh (Quảng Trị) phải ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá đối với 41/46 lô đất tại dự án Phát triển dân cư xã Gio Hoà và 11/27 lô đất tại thị trấn Cam Lộ do không nộp tiền đúng thời hạn sau khi trúng đấu giá. Hay trường hợp khác là 73 lô đất, với tổng diện tích 13.500 m2 tại huyện Diễn Châu (Nghệ An), đơn vị trúng đấu giá đã bỏ cọc, tổng giá trị tiền cọc khoảng 15 tỷ đồng…
Tránh dùng đòn bẩy tài chính cao
Bà Nguyễn Thị Thu Hương, Giám đốc IR Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát cho rằng, vòng đời sản phẩm bất động sản thường kéo dài (từ 3 năm trở lên), chi phí sản xuất lớn, trong khi chính sách tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ, cộng với chủ trương kìm chế lạm phát của Chính phủ, khả năng dòng tiền lưu thông trong nền kinh tế sẽ giảm, như vậy lượng cung hàng hóa trên thị trường bất động sản sẽ càng thấp do các chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính khi phát triển dự án. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản bởi cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng đều có tâm lý chờ đợi cơ hội mua sản phẩm giá thấp hơn khi các chủ đầu tư và nhà đầu tư ở thị trường thứ cấp không chịu được áp lực tài chính mà xả hàng giá rẻ.
“Do vậy, thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ khó tích cực trở lại như cùng kỳ năm trước. Thêm vào đó, tôi e ngại rằng, các nhà đầu tư bất động sản bắt đầu thực hiện chiến lược ‘người nắm giữ tiền mặt là vua’ trong bối cảnh lãi suất huy động tỷ giá USD/VND tăng”, bà Hương nhận định.
Ở góc nhìn khác, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, nếu so sánh với thị trường TP.HCM, trong giai đoạn 2020-2021, thị trường Hà Nội cho thấy sự dồi dào hơn về nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ, trước khi chững lại từ đầu năm 2022. Trong khi đó, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội ở mức 49 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mức 65 triệu đồng/m2 ở TP.HCM.
Ngoài ra, 2 thị trường lớn này cũng ghi nhận sự khác biệt về mức độ hấp thụ sản phẩm mở bán mới, trong khi tại TP.HCM tỷ lệ này đạt trung bình 80%, thậm chí có dự án đạt 100% ngay trong lần mở bán đầu tiên, thì tại Hà Nội, sức hấp thụ khiêm tốn hơn, chỉ khoảng 70%.
Chia sẻ với phóng viên, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cũng cho biết, tốc độ hấp thụ của thị trường Hà Nội thường chậm hơn TP.HCM với các sản phẩm chào bán lần đầu. Ví dụ, với sản phẩm căn hộ, sau khi chào bán lần đầu, các dự án ở Hà Nội cần từ 3-6 tháng để hấp thụ hết, thì tại TP.HCM chỉ cần 1-3 tháng. Nói cách khác, mức hấp thụ có độ trễ nhất định tại thị trường Thủ đô.
Cũng theo ông Kiệt, thị trường bất động sản Hà Nội nói chung, phân khúc căn hộ nói riêng, đang tái hiện lại bức tranh thị trường TP.HCM của 2-3 năm trước. Chẳng hạn, cách đây khoảng 3 năm, căn hộ bình dân tại TP.HCM gần như biến mất thì thực trạng này bắt đầu diễn ra tại thị trường Thủ đô, hay về mức tăng giá, thời gian gần đây thị trường TP.HCM bắt đầu giảm tốc, trong khi thị trường Hà Nội lại tăng phi mã.
“Thực tế, tính đến cuối quý II/2022, giá nhà bình quân tại Hà Nội tăng khoảng 27% so với cùng kỳ năm ngoái - mức tăng cao nhất trong nhiều năm gần đây. Nhà đầu tư cần lưu ý để tìm cho mình chiến lược đầu tư phù hợp”, ông Kiệt nói.
Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư giai đoạn này, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, có một số yếu tố cần lưu tâm, trước tiên là lãi suất. Theo bà Trang Bùi, trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 bùng phát, thị trường chứng kiến một lượng lớn tiền rẻ được bơm vào khi lãi suất giảm về mức rất thấp, nhưng nay lãi suất đang bắt đầu tăng trở lại, điều này đồng nghĩa với việc gánh nặng lãi vay sẽ tăng lên, buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn khi sử dụng vốn vay. Ngoài ra, việc một số ngân hàng đang tạm ngừng cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
“Bản thân dự án nhà đầu tư chọn không phải dự án nào cũng có khả năng sinh lời hiệu quả. Nhà đầu tư cần lưu ý một số yếu tố cơ bản khi chọn dự án đầu tư như pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín, thông tin quy hoạch rõ ràng…”, bà Trang Bùi nói và cho biết thêm rằng, trước đây, mức đòn bẩy thường được các nhà đầu tư sử dụng là 70:30 (70% vốn vay, 30% vốn tự có), nhưng trong bối cảnh hiện nay nên đưa về tỷ lệ 50:50, đồng thời tính toán, cân đối sao cho có dòng tiền và thu nhập ổn định trong suốt khoảng thời gian vay.
