Đầu tư bất động sản: tìm phân khúc sinh lời nửa cuối năm

Các kênh đầu tư triển vọng

Báo cáo mới nhất của Tổng cục Thống kê cho thấy, 6 tháng đầu năm 2018, ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam tăng trưởng 4,12%, mức cao nhất của nửa đầu năm trong 4 năm trở lại đây.

Đánh giá về thị trường bất động sản 2018, PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, năm 2018 nằm ở cuối chu kỳ 10 năm 1 lần thăng rồi trầm. Do đó, trong năm nay, thị trường bất động sản vẫn trên đà phát triển tốt.

Cũng theo ông Chung, lợi nhuận mang về từ kinh doanh bất động sản cho các doanh nghiệp đang ở mức rất lớn (bỏ ra 1 đồng, có 1,5 - 2 đồng). Chính vì vậy, đây cũng là nguyên nhân khiến gia tăng số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới như trong năm 2017 và nửa đầu năm 2018.

Tuy nhiên, không phải cứ đầu tư vào bất kỳ phân khúc nào cũng sẽ sinh lời, mà việc đầu tư phải chọn phân khúc, không chạy theo đám đông, phải chọn điểm loãng của thị trường để đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Việt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Cát Tường Group cho rằng, việc chọn điểm đầu tư là rất quan trọng. Chẳng hạn, đối với thị trường đất nền TP.HCM hiện nay, các dự án đất nền pháp lý rõ ràng thường tập trung ở những quận, huyện có đòn bẩy hạ tầng giao thông, dịch vụ tiện ích, nhưng nguồn cung các dự án này khá khan hiếm.

Do đó, các dự án này có biên độ tăng giá cao, đem lại tỷ lệ sinh lời lớn cho nhà đầu tư mua sản phẩm ngay từ đầu. Tuy nhiên, những nhà đầu tư đến sau sẽ khó có được lợi nhuận lớn, thậm chí còn gặp nhiều rủi ro nếu mua vào lúc mức giá đã đạt đỉnh.

“Chính vì vậy, muốn có lợi nhuận khi đầu tư vào phân khúc đất nền, nhà đầu tư nên chọn những dự án mở bán lần đầu, có hạ tầng và pháp lý dần hoàn thiện. Ngoài ra, nên chọn dự án nằm vị trí giao thông thuận lợi, có quy hoạch thương mại - y tế - giáo dục. Đặc biệt, nên chọn thời điểm mua khi thị trường đứng bóng, vì khi đó giá sẽ rẻ, thị trường đúng với thực tế và không bị thổi giá”, ông Việt khuyến nghị.

Ngoài phân khúc đất nền, một kênh đầu tư hấp dẫn và có khả năng sinh lời tốt là chung cư tầm trung. Tuy nhiên, việc đầu tư này phải có chọn lọc và có chiến lược cụ thể, rõ ràng.

Trong đó, ưu tiên hàng đầu khi chọn căn hộ đầu tư đó là dự án đó càng có số lượng căn hộ ít càng tốt, nên chọn những dự án dưới 1.000 căn hộ/dự án. Bởi với những dự án có số lượng căn hộ nhiều, nhà đầu tư thứ cấp có thể sẽ phải cạnh tranh với chủ đầu tư trong việc ra hàng, nên khả năng sinh lời không lớn.

Còn với những dự án có lượng căn hộ ít, chủ đầu tư bán hàng nhanh, khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể ra hàng nhanh hơn, giá cũng sẽ được đẩy lên cao hơn.

Đối với phân khúc này, theo các chuyên gia, điều cần chú ý là nhà đầu tư cần chọn doanh nghiệp có uy tín, tiếp đến là vị trí dự án phải không nằm quá xa trung tâm, hạ tầng giao thông kết nối tốt và các tiện ích của dự án như siêu thị, trung tâm thương mại…, phải đáp ứng được nhu cầu ở thực của cư dân.

Ngoài ra, giới phân tích còn cho rằng, 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ có nhiều biến động tích cực, ngoài đất nền và chung cư tầm trung, nhu cầu sở hữu nhà phố dự án cũng tăng cao, trong khi nguồn cung phân khúc này hạn chế, do đó đem lại cơ hội đầu tư sinh lời lớn cho nhà đầu tư.

Ở phân khúc này, nhà đầu tư nên ưu tiên chọn lựa các dự án nằm ở vị trí các quận gần trung tâm thành phố, có hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện, gần sông càng tốt và đặc biệt thiết kế căn hộ phải phù hợp với giá tiền đầu tư.

Chung cư giá tầm trung được đánh giá là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn trong nửa cuối năm nay .  Ảnh: Gia Huy

Với phân khúc này, khó nhất đó là giá trị luôn cao, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính tốt, nhưng bù lại, biên độ sinh lời cũng lớn. Theo nghiên cứu từ CBRE Việt Nam, biên độ sinh lời ở các dự án nhà phố luôn từ 30 - 70%.

Cần chọn mặt gửi vàng

Nhận định về việc đầu tư phân khúc nào có thể sinh lời ở thị trường nửa cuối năm 2018, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cũng cho rằng, phân khúc đất nền vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu giảm nhiệt, người mua sẽ thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.

Riêng với chung cư, một khi đã xác định đầu tư, nhà đầu tư nên chú trọng đến uy tín của dự án thông qua 5 yếu tố: tính pháp lý, uy tín nhà đầu tư, đơn vị phát triển dự án, đơn vị quản lý và vận hành, tiến độ thi công.

Còn với phân khúc nhà phố, theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, khi đầu tư dự án nhà phố, nhà đầu tư cần đảm bảo các yếu tố ở dự án, đó là chất lượng thi công căn hộ, thiết kế căn hộ tốt, mô hình phối cảnh dự án phải mới và ưu tiên gần gũi thiên nhiên, được hỗ trợ về tài chính từ chủ đầu tư và ngân hàng.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký kiêm Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư trước khi quyết định đầu tư sản phẩm bất động sản nào cũng cần lựa chọn thật kỹ và thật tỉnh táo. Trên thực tế, có nhiều nhà đầu tư chạy theo đám đông, thấy người khác xuống tiền mua đất dự án đó đầu tư, cũng chạy theo, nhưng không biết rằng, đó chỉ là chiêu dùng chim mồi của các sàn môi giới bất động sản để kích nhà đầu tư xuống tiền. Đầu tư vào các dự án này, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro lớn, có thể bị kẹt hàng, thậm chí gặp phải những dự án chưa đủ thủ tục pháp lý.

Dù vậy, theo bà Hương, hiện thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới, các chủ đầu tư đã hướng đến phát triển bền vững, có chiều sâu hơn. Những sản phẩm đưa ra thị trường luôn mang tính mới mẻ, phương thức thanh toán linh hoạt và hỗ trợ tối ưu cho nhà đầu tư, nên hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Lâm cho rằng, việc chủ đầu tư dự án cạnh tranh, bắt tay với các nhà phát triển uy tín để cung cấp ra thị trường các sản phẩm chất lượng, chính là yếu tố thu hút nhà đầu tư, khách hàng, qua đó giúp thị trường phát triển tốt trong thời gian tới.

Bày tỏ sự lạc quan với thị trường về dài hạn, DKRA Việt Nam dự báo, lượng khách nước ngoài, chủ yếu đến từ các nước châu Á, sẽ tiếp tục tìm đến thị trường Việt Nam, tạo điều kiện góp phần phát triển các dự án tầm trung, nhà phố thương mại.

“Hiện có rất nhiều dự án đang hút nhà đầu tư thứ cấp nước ngoài rót tiền vào mua căn hộ tại Việt Nam, như tại Dự án New City đang có lượng lớn nhà đầu tư Hàn Quốc mua căn hộ đầu tư. Thêm vào đó, dòng kiều hối chuyển về nước cũng đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản và dự kiến sẽ tăng mạnh vào cuối năm 2018. Đây chính là những yếu tố giúp thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt trong nửa cuối năm nay”, ông Phạm Lâm đánh giá.