Đầu tư bất động sản tại Việt Nam, cơ hội và thách thức

Sự phục hồi này là kết quả của sự tác động đồng thời của các nhân tố chủ yếu sau: Những thay đổi chính sách trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh BÐS, sự trở lại và các dự án đầu tư mới của các nhà đầu tư nước ngoài, xu hướng phát triển rất khả quan của nền kinh tế Việt Nam, thể hiện rõ nét nhất qua số lượng các doanh nghiệp mới được thành lập hàng năm, trong đó số lượng doanh nghiệp và dự án BÐS tăng gần gấp đôi qua mỗi năm.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tính đến hết tháng 5/2019, thị trường BÐS đã thu hút được gần 1,4 tỷ USD, chiếm 8,2% tổng vốn đầu tư FDI đăng ký trong kỳ, chỉ đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Tính đến nay, tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BÐS lên tới trên 60 tỷ USD, chiếm khoảng 18% tổng số vốn FDI lũy kế.

Các lý do chủ yếu thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam bao gồm: Tăng trưởng kinh tế bền vững, môi trường chính trị và kinh doanh ổn định, chi phí nhân công và giá nguyên vật liệu cạnh tranh, các quy định pháp lý, thủ tục hành chính được cải thiện, các chính sách hỗ trợ của chính phủ để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Kể từ khi mở cửa và tự do hóa thị trường BÐS từ năm 2003, Chính phủ Việt Nam đã có những cải cách đáng kể nhằm thúc đầy thị trường BÐS phát triển một cách bền vững. Luật Ðất đai sửa đổi năm 2013 với cơ chế và chính sách cởi mở hơn, sau đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BÐS có hiệu lực vào ngày 1/7/2015 làm cho thị trường BÐS trở nên minh bạch hơn, tạo niềm tin cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Cùng với đó, việc mở cửa cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng là một nhân tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển bền vững cho thị trường BÐS Việt Nam.

Một số hạn chế

Khung pháp lý về quyền sở hữu đất đai chưa rõ ràng, gây trở ngại cho các dự án phát triển và đầu tư bất động sản. Theo luật pháp của Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thay mặt cho nhân dân có toàn quyền quản lý tài sản này. Hiểu một cách khác, đất đai không thuộc quyền sở hữu của bất cứ cá nhân hay tổ chức nào, trên thực tế người sở hữu đất đai chỉ có quyền sử dụng đất được chứng thực bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Các quy định và thủ tục hành chính trong việc đầu tư, quy hoạch, phê duyệt dự án và các thủ tục liên quan đến quản lý đất đai và xây dựng các dự án BÐS rất phức tạp và tốn nhiều thời gian.

Việc xin giấy phép và giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư BÐS thường bị trì hoãn và chậm tiến độ. Theo một khảo sát do Bộ Xây dựng thực hiện, thủ tục cấp phép cho một dự án bao gồm hơn 30 bước, kéo dài khoảng 1 đến 2 năm, cá biệt có những dự án kéo dài 3 đến 4 năm.

Tuy nhiên, là một đất nước với sự ổn định, bền vững về thể chế chính trị, cùng với việc Chính phủ luôn chủ động kiến tạo môi trường thuận lợi và hỗ trợ các nhà đầu tư, Việt Nam trở thành điểm đến lý tưởng của nhiều nhà đầu tư BÐS trong khu vực và quốc tế.

Những cơ hội và thách thức

Cho đến năm 1986, Việt Nam mới có dưới 13 triệu dân đô thị, hiện nay con số đó khoảng hơn 30 triệu người. Theo đó, khu vực đô thị đóng góp hơn phân nửa GDP. Sự phát triển của các thành phố và đô thị trong nước đã mở ra cơ hội rất lớn cho các nhà đầu tư.

Trong khi đó, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân là vấn đề chung của các quốc gia và tạo ra áp lực rất lớn lên hầu hết các nước trong khu vực, trong đó có Việt Nam.

Ở Việt Nam, dân số tăng nhanh cùng với giá cả nhà ở, đất đai tăng cao khiến cho việc sở hữu nhà ở càng trở nên khó khăn hơn. Ðô thị hóa tạo ra áp lực lớn cho cơ sở hạ tầng, như giao thông công cộng, nhà ở, trường học, bệnh viện, điện, nước…

Với gánh nặng chi tiêu công, chính phủ đang tìm kiếm những mô hình có thể thu hút dòng vốn đầu tư từ bên ngoài.

Một vài gợi ý cho các nhà đầu tư

Sự thay đổi cơ cấu dân số sẽ làm thay đổi cung và cầu của thị trường BÐS cả về chất lượng lẫn số lượng. Nhà đầu tư nên đón đầu nhu cầu nhà ở trong tương lai và dài hạn hơn là các khoản đầu tư có lợi nhuận ngay trong hiện tại.

Nhà đầu tư BÐS có thể có lợi nhuận bền vững khi xây dựng và kinh doanh các tòa nhà được sử dụng với nhiều công năng, phát triển nhà ở cho người có thu nhập trung bình, phát triển các bất động sản cho thuê với không gian linh hoạt (vừa làm việc vừa để ở) tại trung tâm các thành phố.

Sử dụng tư vấn từ các chuyên gia để hiểu và dự đoán các chính sách thu hút đầu tư, các yêu cầu nghĩa vụ thuế và các quy định hiện hành của chính phủ và chính quyền địa phương.

Xác định khu vực có sự phát triển ổn định và các chính sách khuyến khích đầu tư cho các dự án mới. Sớm tiếp cận các vị trí đang bắt đầu và có tiềm năng phát triển sẽ giúp nhà đầu tư có vị thế tiên phong trong việc gia nhập thị trường trước khi các chi phí đầu tư bắt đầu tăng lên nhanh chóng.

Ðề xuất các mô hình để cùng tham gia phát triển một phần cơ sở hạ tầng của các thành phố nhằm tạo ra những khoản lợi nhuận ổn định và bền vững, hoặc nhận được lợi ích từ chính cơ sở hạ tầng mà mình góp phần phát triển.