Nhà đầu tư lãnh đủ
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, dự án đủ điều kiện bán hàng khi được ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho người mua nhà. Nhưng thực tế, nhiều dự án chưa có hợp đồng bảo lãnh chính thức với ngân hàng, song vẫn mở bán, nên khi xảy ra “sự cố”, khách hàng đứng trước nguy cơ “tiền mất, tật mang”.
Đơn cử như câu chuyện xảy ra gần đây tại Dự án khu dân cư King Bay (tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai), do Công ty cổ phần Free Land (Công ty Free Land) làm chủ đầu tư. Hàng chục khách hàng đã thanh toán số tiền bằng 85 - 95% giá trị lô đất và đề nghị chủ đầu tư thực hiện các cam kết như ký hợp đồng mua bán, bàn giao nền đất…, nhưng đều bị Công ty Free Land né tránh.
Sau đó, những vị khách hàng này đã đồng loạt có đơn tố cáo chủ đầu tư và đơn vị môi giới (là Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Star Beach - Công ty Star Beach) lừa dối, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Ông Đường Đại Toàn (ngụ tại số 95-Trần Hưng Đạo, TP. Long Xuyên, tỉnh An Giang), đại diện những khách hàng đã ký hợp đồng với chủ đầu tư cho biết, sở dĩ khách hàng yên tâm xuống tiền vì nghĩ rằng, Dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Ngày 19/1/2021, Công ty Free Land và Ngân hàng TMCP Quân đội (MB Bank) - Phòng giao dịch Nhơn Trạch đã ký “Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” với nội dung thực hiện bảo lãnh cho từng khách hàng mua nền đất và nhà ở hình thành trong tương lai của phân khu A2 thuộc Dự án King Bay, với tổng số tiền cam kết bảo lãnh không vượt quá 484,894 tỷ đồng.
“Thế nhưng, khi chúng tôi đến ngân hàng để tìm hiểu việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư thì mới vỡ lẽ, Ngân hàng MB chỉ mới ký Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc với chủ đầu tư, chưa đủ tính pháp lý cho việc bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai”, ông Toàn chia sẻ.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, ngày 16/4/2021, Ngân hàng MB đã có văn bản chấm dứt quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng nói trên, với lý do là phía Công ty Free Land chưa cung cấp đủ các hồ sơ theo quy định về chính sách của Ngân hàng.
Hiện tại, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an TP.HCM đang xác minh vụ việc này.
Trường hợp tương tự mới xảy ra tại Dự án Kingsway Tower (quận Bình Tân, TP.HCM), do Công ty Siêu Thành là chủ đầu tư. Khi triển khai gần xong phần xây dựng thô thì dự án dừng lại. Điều đáng nói, khi khách hàng tìm hiểu thì mới vỡ lẽ, không chỉ chậm giao nhà, chủ đầu tư còn đem 1 căn hộ bán cho nhiều người. Trụ sở công ty này đã đóng cửa, còn lãnh đạo thì “biến mất”.
Phía ngân hàng bảo lãnh dự án này thừa nhận, đã gửi văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu Công ty đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được cấp bảo lãnh, công ty này chưa đáp ứng các điều kiện cũng như không thực hiện được cam kết với Ngân hàng, nên Ngân hàng không có cơ sở để phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà.
Làm gì để không trắng tay?
Nhìn từ những sự việc trên, luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng Luật Thanh Niên cho biết, người mua cần phân biệt giữa chứng thư bảo lãnh và các văn bản khác mà ngân hàng cấp cho chủ đầu tư.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao. Theo đó, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết, nếu người mua yêu cầu, thì ngân hàng phải hoàn lại tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua theo hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư.
Còn văn bản ngân hàng đồng ý về mặt chủ trương cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư, nếu đáp ứng điều kiện và cho đó là chứng thư bảo lãnh thì chưa phải là hợp đồng bảo lãnh chính thức trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đây cũng không phải là chứng thư bảo lãnh mà ngân hàng cấp cho từng người mua nhà sau khi có hợp đồng mua bán.
Theo luật sư Duẩn, khi mua nhà hình thành trong tương lai, để có được bảo lãnh của ngân hàng, khi ký hợp đồng, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh được ký giữa chủ đầu tư và ngân hàng thương mại bảo lãnh. Hợp đồng này được lập dưới hình thức “thỏa thuận cấp bảo lãnh”.
Nếu chủ đầu tư không cung cấp được, thì dự án chưa được ngân hàng bảo lãnh, chưa đủ điều kiện mở bán. Sau đó, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các thủ tục cần thiết để cung cấp thư bảo lãnh riêng của ngân hàng cho căn hộ mà mình mua.
