Đầu tư bất động sản cao cấp, phải biết “liệu cơm gắp mắm”

Nguồn cung tăng mạnh

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường thời gian qua tăng nhanh. Cụ thể, năm 2013, tỷ lệ căn hộ cao cấp chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung, thì năm 2014 đã tăng lên 24% và sang năm 2015, tỷ lệ này đã tăng lên 37%. Bước sang năm 2016, xu hướng này không có nhiều thay đổi khi nguồn cung phân khúc trung và cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn.

Thống kê của Đầu tư Bất động sản cho thấy, số lượng các dự án cao cấp có quy mô trên dưới 1.000 căn hộ với mức giá chào bán dao động từ 25 - 40 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hiện nay khá lớn. Trong đó, có nhiều dự án đã công bố bán hàng trong năm 2015 và đầu năm 2016, nhưng đến nay vẫn đang tiếp tục mở bán.

Cụ thể, hiện tại Hà Nội có khoảng trên dưới 10.000 căn hộ cao cấp đủ điều kiện bán hàng, trong đó có nhiều dự án vừa ra mắt thị trường từ quý II như Vinhomes Thăng Long (Đại lộ Thăng Long, Dự án Thanh Xuân Tower nằm trong Khu tổ hợp Hapulico (Thanh Xuân), Dự án tổ hợp khách sạn, nhà ở Hanoi Aqua Central (Tây Hồ)...

Tại TP. HCM, dù chưa có số liệu thống kê chính thức, nhưng theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, phân khúc cao cấp cũng chiếm xu thế áp đảo với trên 20 dự án mở bán hoặc giới thiệu như The Sun Avenue, Vinhomes Central Park, M-one Nam Sài Gòn, Xi Grand Court, Elite Park, Diamond Lotus Riverside, Diamond Lotus Lake View… Khu vực trung tâm Thành phố có sự hiện diện của nhiều dự án như The One SaiGon, Charmington La Pointe… 

Phải biết “liệu cơm gắp mắm”

Tại buổi Tọa đàm Bất động sản mới đây do Báo Đầu tư tổ chức, một trong những vấn đề được các chuyên gia nhắc tới nhiều nhất chính là mối lo ngại về sự bùng nổ nguồn cung của phân khúc trung và cao cấp, trong khi 70% nhu cầu thị trường vẫn thuộc về phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống.

Trong các lý do được đưa ra về xu hướng đầu tư vào phân khúc này, thì việc doanh nghiệp chạy đua theo bài toán về tỷ suất sinh lời được đề cấp tới nhiều nhất. Chẳng hạn, với một quỹ đất rộng, vị trí đẹp, nếu đầu tư những căn hộ có giá dao động từ 13 - 18 triệu đồng/m2 thì có thể bán rất nhanh, nhưng lợi nhuận lại không cao.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM bày tỏ những quan ngại khi thị trường đã xuất hiện những yếu tố bất ổn, tiềm ẩn. Tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường bất động sản lại xuất hiện khi nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh, trong khi nhu cầu chủ yếu lại thuộc về phân khúc căn hộ vừa túi tiền. Việc này khiến áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư căn hộ cao cấp ngày càng trở nên quyết liệt hơn. Trong khi đó, nguồn vốn cho bất động sản đang theo chiều hướng siết dần, nhất là sau khi Thông tư 06/2016 của Ngân hàng Nhà nước được ban hành. Do đó, nếu các chủ đầu tư không biết “liệu cơm gắp mắm” trong việc lựa chọn dự án đầu tư, thì dễ sa vào cảnh “bỏ thì thương, vương thì tội”.

Đánh giá từ phía các chủ đầu tư, ông Vũ Hoàng Linh, Phó tổng giám đốc MBLand cho rằng, người mua hiện nay đã có nhận thức rõ ràng hơn về “thế nào là bất động sản cao cấp”. Điều này cũng nhờ vào việc xuất hiện những nhân tố mới trên thị trường, trong đó có các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp trong việc cung cấp các sản phẩm thực sự cao cấp cho khách hàng.

Do đó, các chủ đầu tư hiện tại cần phải xác định lại về quan điểm phát triển của mình. Bất động sản cao cấp là một phân khúc riêng và rất kén chọn người tham gia, bao gồm cả đầu tư cũng như người mua. Nếu chỉ xác định chạy theo trào lưu thị trường thì sẽ gây ra nhiều rủi ro cho cả người bán và người mua.

“Các sản phẩm cao cấp nhưng quy mô, cơ cấu của các sản phẩm và tổng giá trị của sản phẩm cần được tính toán hợp lý với nhu cầu của người mua. Các dự án phải đảm bảo được các tiện ích, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật đầy đủ…, đạt tiêu chuẩn đảm bảo cuộc sống lâu dài cho người dân, bên cạnh các quyền lợi khác được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật”, ông Linh nói.